LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'hôtel disposait d'une entrée séparée de celle du bar-restaurant et que le chiffre d'affaires réalisé dans l'activité bar-restaurant était largement prépondérant sur celui produit par l'activité d'hôtel et souverainement retenu qu'une exploitation séparée des deux activités était tout à fait envisageable avec des travaux de faible importance, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Myrose aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Myrose à payer à la société Bob et à M. X..., en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de continuation de la société Bob, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Myrose ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la SCI Myrose
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir considéré que l'immeuble loué n'était pas monovalent et d'avoir fixé le montant du loyer à la somme de 19 494,86 € hors taxes et hors charges par an ;
Aux motifs qu' « en vertu de l'article R. 145-10 du code de commerce "le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut par dérogation aux articles L145-33 et R.145-3 et suivants du code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée", Dès lors si le local est reconnu monovalent, il est exclu du plafonnement et son loyer doit être fixé à la valeur locative. -
Sont considérés comme des locaux monovalents ceux qui ont été construits ou aménagés en vue d'une seule utilisation ou affectés à plusieurs activités connexes ou complémentaires ou interdépendantes, s'adressant à des clientèles identiques.
La destination conventionnelle des lieux telle que prévue au bail du 30 septembre 1994 en son article 3 est : " hôtel, restaurant et bar".
Il convient de rechercher si l'ensemble loué constitue un local monovalent.
Le caractère monovalent est écarté lorsque les lieux sont à destination multiple, à moins que l'une des activités ne reste purement accessoire ou que toutes les activités exploitées dans les lieux loués n'exigent pas des locaux spécialement adaptés.
Il résulte des éléments comptables versés en procédure que sur trois années (2007,2008 et 2009), le chiffre d'affaires réalisé dans la branche bar-restaurant est largement prépondérante sur celle de la branche hôtel : 78,34 % pour l'une et 21,66% pour l'autre, le bar représentant à lui seul 43,68 % en raison des possibilités de jeux qu'il offre comme le PMU, Les surfaces affectées aux différentes activités sont sans incidence sur le caractère monovalent ou non des locaux. En revanche, leur organisation en a une. Or, l'hôtel dispose d'une entrée séparée de celle du bar-restaurant. Une exploitation séparée des deux activités est tout à fait envisageable avec des travaux de faible importance comme l'indique l'expert judiciaire en page 10 de son rapport. Il suffit de déplacer le digicode ou de permettre aux clients da conserver la clé de leur chambre ou de créer un petit accueil pour l'hôtel dans l'entrée. Il s'agit de transformations peu coûteuses, sans modification de structure.
Dans ces conditions l'ensemble ne peut être considéré comme monovalent. Le principe du déplafonnement n'est donc pas admis, étant observé que l'intimée n'invoque pas dans ses écritures une éventuelle modification des facteurs focaux de commercialité à la différence des appelants. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris.
Dans son rapport, en page 16, l'expert détaille son calcul du loyer exigible en cas de plafonnement, calcul non contesté par l'intimée dans cette hypothèse.
En conséquence il y e lieu de fixer à la somme totale de 19 494,85 €, proposée par l'expert judiciaire, hors taxes et hors charges, outre la moitié de l'impôt foncier mise contractuellement à la charge du preneur, le montant annuel du loyer du bail consenti par la SCI MYROSE à la SARL BOB à compter du 20 janvier 2004.
Les appelants sollicitent une minoration de 28% sur le montant du foyer à verser à compter du mois de février 2007, minoration liée à la non-exploitation du 2' étage, considérant l'avis défavorable à l'exploitation des lieux par la commission administrative de sécurité notifié le 25 janvier 2007. Toutefois à la date d'effet du renouvellement litigieux c'est-à-dire en 2004 l'établissement bénéficiait d'un avis favorable accordé par cette même commission le 23 août 2002, avis qui suivait un autre avis favorable délivré le 20 avril 1998. Par ailleurs le bail prévoit que le preneur doit faire son affaire personnelle à ses frais de l'obtention de toutes autorisations nécessaires relativement aux activités exercées dans les lieux loués et à l'utilisation des locaux.
Dès lors, il n'y a pas lieu à ordonner la minoration sollicitée.
Les appelants demandent également que soit ordonnée la restitution du trop perçu depuis 2004. Cependant le présent arrêt infirmatif constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement. Pour calculer ces sommes, qui porteront intérêt au taux légal a compter de la signification, valant mise en demeure, de la décision ouvrent droit à restitution, il conviendra néanmoins de prendre en compte les révisions triennales échues depuis le 20 janvier 2004. Compte tenu de la différence entre les deux loyers, il appareil improbable que l'intimée puisse bénéficier de la capitalisation des intérêts » ;
Alors que, d'une part, l'article R. 145-10 du code de commerce s'applique si les locaux sont aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle ; que la Cour d'appel s'est contentée de relever qu'il était possible de procéder à une exploitation séparée des deux activités de bar-restaurant et d'hôtellerie au moyen de travaux de faible importance ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par l'exposante, si en dépit de cet aménagement matériel, l'exploitation économique des lieux n'était pas unique et destinée à une seule et même clientèle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce ;
Alors que, d'autre part le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis de l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'expert soulignait que l'accès à l'hôtel pouvait se faire sans passer par le bar, grâce à un nouvel aménagement des lieux, mais que « cela reste sans incidence sur le caractère monovalent de l'hôtel, défini comme étant un local construit en vue d'une seule utilisation mais dont l'accès doit être indépendant des autres activités exercées dans le même immeuble » (Rapport p. 10) ; qu'en se fondant sur le rapport d'expertise pour retenir qu'une exploitation séparée des deux activités était tout à fait envisageable avec des travaux de faible importance, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport quant à l'absence d'incidence des travaux sur le caractère monovalent des locaux en violation de l'article 1134 du code civil.
