LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X...et à la société CAFPI du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société AGT et M. Bernard Y..., ès qualités ;
Met hors de cause les époux Z...;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 21 avril 2011), que par acte sous seing privé du 14 juin 2007, passé par l'entremise de l'agence immobilière AGB, les époux Z...ont vendu aux époux A... un immeuble, sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt, le délai de réalisation de cette condition étant fixé au 20 juillet 2007 et la réitération de la vente par acte authentique au 1er septembre 2007 ; que le 19 octobre 2007, les époux A... ont informé l'agence immobilière du refus des demandes de prêt formées en leur nom par l'agence CAFPI, courtier en prêts immobiliers mandaté par leurs soins, et demandé la restitution de la somme de 100 000 euros versée à titre de dépôt de garantie ; que les époux Z..., estimant que les acquéreurs n'apportaient par la preuve des diligences accomplies en vue de l'obtention du prêt relais, s'y étant opposés, les époux A... les ont assignés ainsi que l'agence immobilière et M. X..., exerçant l'activité de courtier et en prêts immobiliers sous l'enseigne CAFPI ; que la société CAFPI vient aux droits de M. X...;
Attendu que pour accueillir leurs demandes concernant M. X..., l'arrêt retient qu'il a manqué à ses devoirs d'information et de conseil en acceptant d'instruire des demandes de prêts relais sans disposer d'une estimation sérieuse et objective des immeubles objets de ces concours financiers et que cette faute a contribué à pérenniser l'immobilisation du bien des vendeurs en conférant au projet des acquéreurs une apparence de sérieux et une chance de succès qui allait s'avérer inexistante ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'existence d'une faute en lien de causalité avec le préjudice allégué par les époux A..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare M. X...responsable in solidum avec la société AGB des conséquences dommageables de la défaillance de la condition suspensive envers les époux A...-B..., à concurrence de 70 %, et condamne la société CAFPI, venant aux droits de M. X..., à garantir les consorts A... de la perte partielle du dépôt de garantie à concurrence de 14 000 euros augmentée des intérêts au taux légal, l'arrêt rendu le 21 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;
Condamne les époux A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X...et la société CAFPI
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Monsieur X...et la société AGB responsables in solidum des conséquences dommageables de la défaillance de la condition suspensive envers les époux A..., à concurrence de 70 %, et d'avoir condamné, en conséquence, la société CAFPI, venant aux droits de Monsieur X..., à garantir les consorts A... de la perte partielle du dépôt de garantie à concurrence de 14. 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE l'agence de courtage objecte que son rôle se limite à celui d'intermédiaire chargé de mettre en relation l'emprunteur et le prêteur, et qu'elle n'est tenue d'aucune obligation de conseil ou de mise en garde à l'égard du premier, sur l'étendue des obligations découlant du contrat de vente ; qu'à cette objection pertinente s'ajoute le fait que l'infirmation qui vient d'être prononcée dans les rapports entre les parties au compromis de vente rend inopérants les motifs retenus par le premier juge pour caractériser la faute causale du courtier en prêts immobiliers, la défaillance fautive des acquéreurs-emprunteurs résultant non pas du dépassement du délai imparti pour lever la condition suspensive d'obtention des prêts, mais de la légèreté et de l'imprudence avec laquelle les époux A...-B...se son engagés dans une acquisition qu'ils n'avaient pas les moyens de financer en ne recourant qu'à la technique du prêt relais ; qu'or cette question relève incontestablement du champ de compétence d'un courtier en prêts immobiliers, parfaitement rompu à cette technique de préfinancement du prix de la vente à venir d'un immeuble et informé des garanties auxquelles les établissements financiers subordonnent habituellement ce type de concours ; qu'or, il ressort des deux dossiers de demande de crédits relais que le préposé d'Elie X...a déposés, pour le compte des acquéreurs, que les données financières relayaient purement et simplement l'estimation des biens donnée par l'agence CONCORDE IMMOBILIER qui était tout à la fois le négociateur de la vente principale et le mandataire non exclusif des ventes objets des crédits relais ; que cette circonstance aurait dû conduire le courtier, qui disposait d'une mission propre et d'une rémunération autonome de celle de l'agent immobilier, à agir avec plus de circonspection, en exigeant des emprunteurs la production d'une estimation objective de leurs immeubles ; qu'or, cette exigence n'est pas venue du courtier mais du Crédit Immobilier de France qui, au mois de septembre 2007, a décidé d'ajourner l'examen des demandes de prêts relais jusqu'à la production d'une confirmation de la valeur des deux biens objets des relais, par la production d'une estimation par notaire ; que cette précaution élémentaire aurait nécessairement révélé la surévaluation des immeubles objets des crédits relais qu'il était chargé de négocier pour le compte des époux A...-B..., et conduit le courtier à refuser de prêter son concours à une opération financièrement irréaliste, les emprunteurs âgés de 66 et 60 ans ne disposant, en dehors de leurs immeubles, que de liquidités de l'ordre de 43. 000 euros par an, manifestement insuffisantes pour supporter l'amortissement de prêts immobiliers complétant les prêts relais ; qu'il s'ensuit qu'Elie X...a manqué à ses devoirs d'information et de conseil en acceptant d'instruire des demandes de prêts relais sans disposer d'une estimation sérieuse et objective des immeubles objets de ces concours financiers ; que cette faute a contribué à pérenniser l'immobilisation du bien des vendeurs en conférant au projet des acquéreurs une apparence de sérieux et une chance de succès qui allait s'avérer inexistante ; que le courtier doit donc répondre, in solidum avec l'auteur de l'estimation erronée, la SARL AGB, de la perte partielle par les consorts A... de leur dépôt de garantie ; que l'erreur commise par l'agence immobilière, tant dans le cadre de sa mission de recherche de financement que des mandats de vente confiés par les époux A...-B..., a été substantielle, le refus de financement opposé par le CIF révélant que l'estimation des immeubles des acquéreurs excédait d'au moins 35 % leur valeur de vente réelle ; et que cette surestimation a été la cause déterminante du refus des banques et de la défaillance de la condition suspensive ; qu'il est donc acquis que les deux mandataires ont, par leurs fautes en concours, contribué à la perte partielle du dépôt de garantie versée par les acquéreurs, dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 70 % ; qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement sur l'appel incident des consorts A..., et de condamner la société CAFPI, seule, du fait de la procédure collective de son co-auteur, à les relever indemnes de 70 % des dommages et intérêts accordés aux vendeurs, soit de la somme de 14. 000 euros ; qu'il convient de fixer à cette même somme la créance des consorts A... au passif de la liquidation judiciaire de l'agent immobilier ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le rôle d'un courtier en prêts immobiliers consiste à rechercher et négocier un prêt aux meilleures conditions du marché, auprès de ses partenaires financiers, pour le compte de l'emprunteur afin de permettre à celui-ci de procéder à l'acquisition du bien immobilier envisagé ; que, dès lors qu'en l'espèce, les acquéreurs s'étaient engagés, dans le compromis de vente du 14 juin 2007, à financer leur acquisition par l'obtention de deux prêts relais, il n'appartenait pas au courtier en prêt immobilier, lequel devait agir dans les limites de son mandat signé le 1er août 2007, de se prononcer sur le caractère réalisable ou non de l'opération de financement prévue dans un compromis de vente déjà conclu et de refuser de prêter son concours à cette opération ; qu'en jugeant néanmoins, pour déclarer Monsieur X...responsable in solidum avec la société AGB des conséquences dommageables de la défaillance de la condition suspensive envers les époux A..., que celui-ci avait manqué à ses devoirs d'information et de conseil en acceptant d'instruire des demandes de prêts relais sans disposer d'une estimation sérieuse et objective des immeubles objets de ces concours financiers, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la responsabilité suppose que soit démontré l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité certain et direct entre les deux ; qu'en se bornant à relever, pour retenir la responsabilité de Monsieur X..., que sa faute avait « contribué à pérenniser l'immobilisation du bien des vendeurs en conférant au projet des acquéreurs une apparence de sérieux et une chance de succès qui allait s'avérer inexistante », sans expliquer en quoi le fait que Monsieur X...ait, en août 2007, informé les acquéreurs du caractère irréalisable de l'opération financière envisagée aurait empêché de conférer au projet des acquéreurs une apparence de sérieux, le compromis de vente ayant déjà été conclu depuis près de deux mois au moment de l'intervention de Monsieur X...et les vendeurs n'ayant pas usé de la faculté de reprendre la libre disposition de leur bien à la date d'expiration du délai prévu pour la réalisation de cette conditions, soit le 20 juillet 2007, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
