LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 79 Boulevard Aristide Briand à Savigny-sur-Orge, les époux Y..., la Mutuelle des architectes français, Mme Z...;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 avril 2011), que le 28 juin 1991, la société de diffusions immobilières et commerciales (la SODIC) et la société Etudes et transactions immobilières (ETI) ont acquis un immeuble dont le rez-de-chaussée était à usage commercial et le premier étage constitué d'un appartement ; que par acte sous seing privé du 22 octobre 1991, les sociétés SODIC et ETI ont loué le rez-de-chaussée à usage commercial de restaurant à M. A...Yung Shu qui a obtenu l'autorisation d'exécuter des travaux d'aménagement d'un restaurant qui a été ouvert le 6 avril 1992 ; que par acte authentique du 20 juin 1992, les sociétés SODIC et ETI ont vendu les lots correspondant aux murs du restaurant et à des parkings à la société Sud invest ; que par actes authentiques du 26 juin et du 24 juillet 1992, les sociétés SODIC et ETI ont vendu à M. B... et Mme C..., puis aux époux Y...plusieurs lots de l'immeuble ; que M. A...a vendu son fonds de commerce à la société l'Arc-en-Ciel le 4 septembre 1996 qui l'a revendu le 24 mars 2005 à la société Le Nouvel Arc-en-Ciel ; que se plaignant de nuisances olfactives et visuelles générées par une cheminée d'extraction, M. B... et Mme C... ont, après expertise, assigné par acte du 19 juillet 2002 la société SODIC, son assureur dommages-ouvrages, la société PFA, aux droits de laquelle se trouve la société AGF, devenue la société Allianz, la société l'Arc en Ciel, Mme Z..., l'assureur de celle-ci, la Mutuelle des architectes français (la MAF), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la société Sud invest, le Crédit foncier de France (le CFF), en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SODIC fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente au profit de M. B... et Mme C..., alors, selon le moyen, que l'acheteur d'une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l'action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu ; qu'il ressort des constatations mêmes de la cour d'appel que les travaux de mise en conformité du plancher du logement des consorts B...-C... ont été réalisés par la société Diniz, suivant facture du 22 octobre 2007, conformément à ceux préconisés par l'expert ; qu'en prononçant néanmoins la résolution de la vente intervenue entre les sociétés SODIC et ETI et les consorts B...-C... tout en constatant que le logement avait été remis en état, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1641 et 1644 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le logement acquis par M. B... et Mme C... était, antérieurement à la vente, affecté d'un défaut le rendant impropre à sa destination et constaté que ces derniers avaient agi en résolution de la vente dès le 29 juillet 2002 alors que les travaux de mise en conformité avaient été réalisés en 2007 à la demande du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les acheteurs avaient donné leur accord pour la remise en état du bien, en a déduit à bon droit que la résolution de la vente pouvait être prononcée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la SODIC fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. B... et à Mme C... la somme de 164 491, 89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2002 et de la débouter de sa demande d'indemnité d'occupation, alors, selon le moyen :
1°/ que les conséquences financières de la résolution de la vente ne pouvaient consister qu'en la restitution du logement et le remboursement de son prix et que les demandes des consorts B...-C..., relatives au remboursement de l'emprunt contracté, à la perte éventuelle de revenus locatifs et à l'immobilisation de l'appartement, étaient exorbitantes et disproportionnées, ce dont il s'évinçait qu'elles excédaient le montant du préjudice réellement subi par les consorts B...-C... ; qu'en condamnant la société SODIC à payer aux consorts B...-C... une somme de 94 365, 34 euros à titre de dommages-intérêts comprenant notamment les intérêts des emprunts et la perte de chance de percevoir des loyers, sans rechercher si cette somme n'excédait pas le montant du préjudice réellement subi par les consorts B...-C..., la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1645 du code civil ;
2°/ que la réparation du dommage ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'outre la restitution du prix de vente, la cour d'appel a condamné la société SODIC à payer aux consorts B...-C... la somme de 94 365, 34 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juillet 2002 ; qu'en retenant que la société SODIC n'était pas fondée à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation du bien et en accordant ainsi aux consorts B...-C... le droit à une jouissance gratuite, sans aucune contrepartie, pendant plus de 18 ans, du logement objet de la vente résolue, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et violé l'article 1147 du code civil ;
3°/ que la perte de chance ne peut être réparée sous la forme d'un forfait fixé de manière arbitraire ; qu'en énonçant que les consorts B...-C... ont subi une perte de chance de percevoir des loyers, depuis la mutation de Mme C... à Toulouse en 2000 jusqu'à 2007 inclus laquelle est évaluée à 20 000 euros, sans expliciter davantage son évaluation de la perte de chance, la cour d'appel, qui a fixé les dommages-intérêts de manière forfaitaire, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147 et 1149 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant prononcé la résolution de la vente et retenu à bon droit que la SODIC, vendeur professionnel, était tenue envers l'acheteur, de tous les dommages-intérêts dont elle a souverainement apprécié le montant, sans procéder à une évaluation forfaitaire ni méconnaître le principe de la réparation intégrale, la cour d'appel en a exactement déduit que la SODIC n'était pas fondée, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande des sociétés SODIC et Sud invest de condamnation solidaire des sociétés L'Arc-en-Ciel et le Nouvel Arc-en-Ciel à réaliser les travaux d'isolation phonique et thermique du plancher, l'arrêt retient que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2006, la société Sud invest a accepté sans réserve de prendre à sa charge les travaux de mise en conformité du plafond du restaurant ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la proposition de la société Sud invest constituait effectivement une reconnaissance de sa responsabilité dans les désordres constatés et si elle n'avait pas été uniquement faite dans un esprit d'apaisement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande des sociétés SODIC et Sud invest de condamnation solidaire des sociétés L'Arc-en-Ciel et le Nouvel Arc-en-Ciel à réaliser les travaux d'isolation phonique et thermique du plancher, l'arrêt rendu le 28 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société L'Arc-en-Ciel et la société Le Nouvel Arc-en-Ciel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la Société de diffusion immobilières et commerciales
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente par la société SODIC et la société ETI au profit de Monsieur Erick B... et Madame Nathalie C... des lots 6, 13 et 14 de l'immeuble sis 79, boulevard Aristide Briand, Savigny sur Orge (91), par acte du 26 juin 1992 dressé par Maître E..., notaire ;
AUX MOTIFS QUE lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire, l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil ; qu'en conséquence est recevable l'action des consorts B...-C... en résolution de la vente pour vice caché affectant le plancher du logement réalisé lors de la transformation des lieux par la société SODIC préalablement à la vente du 26 juin 1992, ainsi qu'il résulte du devis de la société Cordwell du 16 avril 1991 nonobstant les rajouts manuscrits manifestement destinés à réduire le rôle de la société SODIC dans la construction du bien ; que l'expert judiciaire a constaté, pour le plancher entre le restaurant au rez-dechaussée et les logements au premier étage, « la présence d'un simple plancher constitué de panneaux agglomérés d'épaisseur et qualité non identifiées, cloués sur un solivage bois (bastaings), ouvrage ne permettant pas l'isolation acoustique et, surtout, l'isolation au feu réglementaire (stabilité de l'ossature, degré coupe-feu entre les logements et un local commercial recevant du public etc …) », Monsieur F...ajoutant « l'isolation entre ces logements et le restaurant n'étant pas assurée, et les risques d'incendie en cuisine n'étant pas négligeables, nous ne pouvons que déconseiller formellement l'usage de ces locaux » ; qu'il en résulte qu'antérieurement à la vente, le logement acquis par les consorts B...-C... était affecté d'un défaut, dont l'existence n'a été révélée que par l'expertise judiciaire du 11 février 2002, le rendant impropre à sa destination ; que dès le 29 juillet 2002, les consorts B...-C... ont agi en résolution de la vente à l'encontre de la société SODIC qui ne peut ni s'exonérer de son obligation de garantie des vices cachés par les défaillances qu'elle impute à son locataire de l'époque, Monsieur A..., qui aurait dû réaliser les travaux phoniques et thermiques pour les rendre conformes aux normes en vigueur, ni se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l'acte de vente du 26 juin 1992, exerçant la profession de marchand de biens, de promoteur et de constructeur ; qu'en conséquence, il convient de prononcer la résolution de la vente et d'ordonner par la société SODIC la restitution du prix d'un montant de 70. 126, 55 € ; que le vendeur professionnel, étant réputé connaître les vices, est tenu de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur lesquels sont justifiés et évalués de la manière suivante :- frais notariés : 7. 241 €, intérêts des emprunts justifiés : 52. 238, 48 €, taxes foncières : 3. 164 €,- remboursement des honoraires du syndic qui ont une nature de charge incombant au propriétaire : 11. 721, 86 €, total : 74. 365, 34 € ; que l'achat du climatiseur et les frais avancés ne sont pas établis ; Que les travaux de mise en conformité ont été réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires par la société Diniz suivant facture du 22 octobre 2007, les appelants n'établissant pas que ces travaux ne correspondent pas à ceux préconisés par l'expert de sorte que la demande de complément d'expertise doit être rejetée ;
ALORS QUE l'acheteur d'une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l'action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu ; qu'il ressort des constatations mêmes de la cour d'appel que les travaux de mise en conformité du plancher du logement des consorts B...-C... ont été réalisés par la société Diniz, suivant facture du 22 octobre 2007, conformément à ceux préconisés par l'expert ; qu'en prononçant néanmoins la résolution de la vente intervenue entre les sociétés SODIC et ETI et les consorts B...-C... tout en constatant que le logement avait été remis en état, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1641 et 1644 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société SODIC à payer à Monsieur B...et Madame C... la somme de 164. 491, 89 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2002 et d'AVOIR débouté la société SODIC de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée contre Monsieur B...et Madame C... ;
AUX MOTIFS QUE le vendeur professionnel, étant réputé connaître les vices, est tenu de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur lesquels sont justifiés et évalués de la manière suivante :- frais notariés : 7. 241 €, intérêts des emprunts justifiés : 52. 238, 48 €, taxes foncières : 3. 164 €,- remboursement des honoraires du syndic qui ont une nature de charge incombant au propriétaire : 11. 721, 86 €, total : 74. 365, 34 € ; que l'achat du climatiseur et les frais avancés ne sont pas établis ; Que les travaux de mise en conformité ont été réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires par la société Diniz suivant facture du 22 octobre 2007, les appelants n'établissant pas que ces travaux ne correspondent pas à ceux préconisés par l'expert de sorte que la demande de complément d'expertise doit être rejetée ; qu'ainsi les consorts B...-C... ont subi une perte de chance de percevoir des loyers, depuis la mutation de Madame C... à Toulouse en 2000 jusqu'à 2007 inclus laquelle est évaluée à 20. 000 € ; que les consorts B...-C... ne justifient pas d'un préjudice supplémentaire dû à la perte des revenus locatifs ; qu'en conséquence, il convient de condamner la société SODIC à payer aux consorts B...-C... la somme de 70. 126, 55 € + 74. 365, 34 € + 20. 000 € = 164. 491, 89 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juillet 2002 valant mise en demeure ; que le vendeur n'étant pas fondé en vertu de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, la société SODIC doit être déboutée de sa demande en paiement formée contre les consorts B...-C... ; que la société L'Arc-en-Ciel, cessionnaire du bail commercial initial, et la société Le nouvel Arc-en-Ciel qui lui a succédé, qui n'ont jamais eu pour bailleur la société SODIC, ne sont pas tenues envers celle-ci des manquements imputés à Monsieur A..., preneur initial ; qu'elles ne peuvent davantage être tenues de garantir la société SODIC sur le fondement des clauses du bail du 30 octobre 2001 conclu entre la société Sud Invest et la société L'Arc-en-Ciel ; qu'en conséquence, la demande de garantie des condamnations prononcées au profit des consorts B...-C..., formée par la société SODIC contre les sociétés L'Arc-en-Ciel et le Nouvel Arc-en-Ciel doit être rejetée ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la société SODIC faisait valoir que les conséquences financières de la résolution de la vente ne pouvaient consister qu'en la restitution du logement et le remboursement de son prix et que les demandes des consorts B...-C..., relatives au remboursement de l'emprunt contracté, à la perte éventuelle de revenus locatifs et à l'immobilisation de l'appartement, étaient exorbitantes et disproportionnées, ce dont il s'évinçait qu'elles excédaient le montant du préjudice réellement subi par les consorts B...-C... (conclusions récapitulatives n° 4 p. 13) ; qu'en condamnant la société SODIC à payer aux consorts B...-C... une somme de 94. 365, 34 € à titre de dommages-intérêts comprenant notamment les intérêts des emprunts et la perte de chance de percevoir des loyers, sans rechercher si cette somme n'excédait pas le montant du préjudice réellement subi par les consorts B...-C..., la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1645 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la réparation du dommage ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'outre la restitution du prix de vente, la cour d'appel a condamné la société SODIC à payer aux consorts B...-C... la somme de 94. 365, 34 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juillet 2002 ; qu'en retenant que la société SODIC n'était pas fondée à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation du bien et en accordant ainsi aux consorts B...-C... le droit à une jouissance gratuite, sans aucune contrepartie, pendant plus de 18 ans, du logement objet de la vente résolue, la Cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE la perte de chance ne peut être réparée sous la forme d'un forfait fixé de manière arbitraire ; qu'en énonçant que les consorts B...-C... ont subi une perte de chance de percevoir des loyers, depuis la mutation de Madame C... à Toulouse en 2000 jusqu'à 2007 inclus laquelle est évaluée à 20. 000 €, sans expliciter davantage son évaluation de la perte de chance, la cour d'appel, qui a fixé les dommages-intérêts de manière forfaitaire, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147 et 1149 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les sociétés SODIC et Sud Invest de leur demande de condamnation solidaire des sociétés l'Arc-en-Ciel et le Nouvel Arc-en-ciel à réaliser les travaux d'isolation phonique et thermique du plancher ;
AUX MOTIFS QUE lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2006, la société Sud Invest a accepté sans réserve de prendre à sa charge les travaux de mise en conformité du plafond du restaurant, de sorte que les sociétés SODIC et Sud Invest doivent être déboutées de leur demande de condamnation solidaire des sociétés L'Arc-en-Ciel et Le Nouvel Arc-en-Ciel à réaliser les travaux d'isolation phonique et thermique du plancher ;
ALORS QUE la société SODIC faisait valoir que la proposition de la société Sud Invest de prendre à sa charge, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2006, les travaux d'isolation phonique et thermique du plancher du logement des consorts B...-C... ne valait, en aucune manière, reconnaissance de sa responsabilité dans les désordres constatés et avait uniquement été faite dans un esprit d'apaisement et dans un souci de sécurité, ce dont il résultait que la société Sud Invest était en droit de demander la condamnation solidaire des sociétés L'Arc-en-Ciel et Le Nouvel Arc-en-Ciel à réaliser les travaux d'isolation phonique et thermique du plancher ; qu'en se bornant à affirmer que la société Sud Invest avait accepté sans réserve de prendre à sa charge les travaux de mise en conformité du plafond du restaurant, de sorte que les sociétés SODIC et Sud Invest devaient être déboutées de leur demande de condamnation solidaire des sociétés L'Arc-en-Ciel et Le Nouvel Arc-en-Ciel à réaliser les travaux d'isolation phonique et thermique du plancher, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la proposition de la société Sud Invest, finalement adoptée au cours de l'assemblée générale du 18 novembre 2006, de prendre en charge l'isolation phonique et thermique du plancher n'avait pas été uniquement faite dans un esprit d'apaisement et dans un souci de sécurité et ne valait, en aucun cas, reconnaissance de sa responsabilité dans les désordres constatés, le coût des travaux ayant d'ailleurs été pris en charge par la société Le Nouvel Arc-en-Ciel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
