LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu , selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 septembre 2010) que M. X... a assigné l'Opac de la Savoie en constatation du transfert à son profit du bail dont était titulaire sa mère , à la suite du décès de celle-ci survenu le 24 février 2008 ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :
1°/ que la loi ne dispose pas que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif ; que l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bail peut être transféré au descendant du défunt si le descendant a vécu avec son auteur pendant au moins un an avant son décès ; que l'article 40 de cette loi, jusqu'à sa modification par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, ajoutait uniquement que le descendant devait en plus remplir les conditions d'attribution des logements locatifs sociaux ; qu'en prenant en compte, pour refuser le transfert du bail à M. X..., le critère d'adaptation du logement au ménage, critère ajouté par la loi du 25 mars 2009 à cet article 40, quand le droit au transfert de l'exposant avait été acquis au moment du décès de sa mère, le 24 février 2008, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, non rétroactive, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 14 et 40 de la loi susvisée, ensemble l'article 2 du code civil ;
2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, pour refuser le transfert du bail à M. X..., que le logement doit être adapté à la taille du ménage de celui qui en demande le transfert du bail, en sus des deux autres conditions posées par la loi n° 89-462 du 6 4 juillet 1989, prise en sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, la cour d'appel a statué par un moyen relevé d'office sans avoir préalablement recueilli les observations des parties et a ainsi violé le principe du contradictoire et l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ que le bail portant sur un logement locatif social est transféré au descendant du locataire décédé à condition que le descendant ait vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès et remplisse les conditions d'attribution fixées par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l'économie et des finances et du ministre chargé de la santé ; qu'en considérant, pour refuser le transfert du bail à M. X..., que celui-ci était célibataire, sans enfant et qu'il n'apportait pas la preuve qu'il habitait avec son frère et ses neveux, sans examiner s'il avait vécu dans le logement en cause depuis au moins un an à la date du décès de sa mère et s'il remplissait les conditions d'attribution des logements locatifs sociaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Mais attendu que la condition d'adaptation du logement à la composition du ménage était incluse, avant même l'intervention de la loi du 25 mars 2009, dans les conditions légales d'attribution et de transfert des baux portant sur les logements locatifs sociaux spécifiées par l'article R. 441-2-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à la date du décès de la locataire; qu'ayant constaté que M. X... , célibataire et sans enfant , n'apportait pas la preuve de la présence de son frère et de ses neveux dans le logement , la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur les autres conditions de transfert que ses constatations rendaient inopérante, sans violer le principe de la contradiction, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que l'occupation du logement de type 5 par une personne seule ne répondait pas au critère imposant que le logement soit adapté à la taille du ménage et qu'elle faisait obstacle au transfert du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté que le bail du 22 juin 1993 est résilié de plein droit à compter du 24 février 2008, constaté que M. X... ne peut prétendre à un transfert de ce bail, et ordonné son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;
AUX MOTIFS QUE les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et ne sont pas édictées pour assurer la seule protection des preneurs, mais également celles de toutes les personnes susceptibles de bénéficier du parc locatif à loyer modéré ; que M. X... doit donc, pour se prévaloir d'un transfert du bail de ses parents, démontrer qu'il habitait avec eux depuis au moins un an avant leur décès (article 14), mais également qu'il remplit les conditions d'attribution du logement (ressources) et que le logement est adapté à la taille du ménage (article 40) ; qu'en l'espèce, M. X... est célibataire et sans enfant ; qu'il invoque la présence de son frère et de ses neveux sans en apporter aucune preuve précise ; que dès lors l'occupation d'un logement de type 5 par une personne seule apparaît manifestement contraire au critère d'adaptation prévu à l'article 40 et fait obstacle au transfert du bail de ses parents à M. X... ; que le bail a été résolu de plein droit le 24 janvier 2008, date du décès de la mère de M. X... ;
1°/ ALORS, D'UNE PART, QUE la loi ne dispose pas que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif ; que l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bail peut être transféré au descendant du défunt si le descendant a vécu avec son auteur pendant au moins un an avant son décès ; que l'article 40 de cette loi, jusqu'à sa modification par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, ajoutait uniquement que le descendant devait en plus remplir les conditions d'attribution des logements locatifs sociaux ; qu'en prenant en compte, pour refuser le transfert du bail à M. X..., le critère d'adaptation du logement au ménage, critère ajouté par la loi du 25 mars 2009 à cet article 40, quand le droit au transfert de l'exposant avait été acquis au moment du décès de sa mère, le 24 février 2008, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, non rétroactive, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 14 et 40 de la loi susvisée, ensemble l'article 2 du code civil ;
2°/ ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, pour refuser le transfert du bail à M. X..., que le logement doit être adapté à la taille du ménage de celui qui en demande le transfert du bail, en sus des deux autres conditions posées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prise en sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, la cour d'appel a statué par un moyen relevé d'office sans avoir préalablement recueilli les observations des parties et a ainsi violé le principe du contradictoire et l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS, ENFIN, QUE le bail portant sur un logement locatif social est transféré au descendant du locataire décédé à condition que le descendant ait vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès et remplisse les conditions d'attribution fixées par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l'économie et des finances et du ministre chargé de la santé ; qu'en considérant, pour refuser le transfert du bail à M. X..., que celui-ci était célibataire, sans enfant et qu'il n'apportait pas la preuve qu'il habitait avec son frère et ses neveux, sans examiner s'il avait vécu dans le logement en cause depuis au moins un an à la date du décès de sa mère et s'il remplissait les conditions d'attribution des logements locatifs sociaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
