LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le notaire avait reconnu ne pas avoir étudié de manière approfondie les actes successifs de propriété du chemin litigieux avant la rédaction de l'acte rectificatif à la vente du 6 novembre 1984, dressé le 10 août 1989 par lequel la totalité du chemin litigieux avait été rattachée, à tort, à la villa propriété de M. X... et retenu que cette abstention avait concouru à la réalisation du préjudice subi par M. X..., la cour d'appel en a exactement déduit que le notaire avait failli à son devoir de conseil en compromettant tant l'utilité que l'efficacité des actes qu'il avait rédigés et, par ces seuls motifs, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour M. X... au pourvoi principal ;
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que l'acte rectificatif reçu par Maître Y...en date du 18 décembre 2003 était strictement conforme à la réalité et aux titres de propriété antérieurs et remontant à 1882, d'avoir dit en conséquence que M. Claude X... n'était pas le légitime propriétaire de l'intégralité de la parcelle CD 96 et que le chemin litigieux était la propriété tant de la Villa Lérins que de M. Claude X..., chacun pour une portion (face à leur terrain respectif) et chacun disposant d'un droit de passage sur toute la surface dudit chemin privé, d'avoir dit l'action de M. Claude X... irrecevable pour défaut de qualité à agir et d'avoir en conséquence déclaré irrecevables des demandes de M. Claude X... en ce qu'elles sont liées à la qualité de propriétaire de la parcelle CD 96 qu'il n'a pas ;
AUX MOTIFS QUE, sur la propriété du chemin, dans une analyse rigoureuse des titres de propriété des parties depuis 1882, auquel la cour se réfère expressément, le premier juge a exactement relevé que :- les propriétés des parties sont issues d'une plus grande propriété appartenant à M. Z...qui a procédé à sa division le 22 août 1882, cet acte rappelant que M. Z...avait créé sur son fonds un chemin de trois mètres sur lequel des droits de passage avaient été consentis à des propriétaires voisins,- par l'acte du 22 août 1882, M. Z...a vendu aux époux A...l'ensemble de sa propriété restante, dont le chemin, cette propriété formant l'assiette des futures propriétés des parties,- au décès de Mme A..., un partage est intervenu entre Jean-Joseph A...et ses filles Marie A..., épouse B..., et Marguerite A..., épouse Legue, par acte du 20 juin 1895, aux termes duquel il a été attribué à Jean-Joseph A...le terrain de la Villa Lérins et à Marguerite A...Lègue la Villa Sweet Home appelée à l'époque Villa Marie Marguerite,- dans cet acte et tous les actes de vente subséquents, il est mentionné pour chacune de ces propriétés au titre des confronts « un chemin de trois mètres de large entre dépendant de la villa pour toute sa surface en prolongement de ladite villa et vendue avec elle » (acte des 10 et 11 août 1903, vente Marie A..., épouse B...à Marguerite A..., épouse Lègue, de la moitié indivise de la propriété Villa Lérins) ou « un chemin de trois mètres de largeur qui dépend de la villa pour toute la surface dans le prolongement de ladite villa et vendue avec elle » (acte du 29 novembre 1899, vente par Marie A..., épouse B...à Porre), les actes rappelant également que « chacun desdits propriétaires a droit de passage sur toute la surface dudit chemin »,- le titre de propriété de Claude X... du 6 novembre 1984 porte la mention suivante, en page 2 : « observation faite que dans un acte reçu par Me D..., notaire à Meudon, le 5 janvier 1967, qui sera ci-après visé dans l'origine de propriété, le paragraphe désignation précisait ce qui suit littéralement reporté : le tout porté au cadastre non rénové section E 409p d'une superficie de 350 m ² environ, y compris le sol du chemin en façade de ladite villa et que le droit d'utilisation du chemin résulte des titres antérieurs » ; que les mots « y compris le sol du chemin de façade de ladite villa », repris dans tous les actes depuis 1895, ne souffrent aucune autre interprétation que celle qu'en a donnée le premier juge : Claude X... ne peut être propriétaire que du sol du chemin situé en façade de sa parcelle ; que l'acte rectificatif de 1989 était par conséquent erroné en ce qu'il semblait attribuer la propriété de la totalité de la parcelle CD 96 et que l'acte rectificatif de 2003 a rétabli la réalité de la propriété de la parcelle CD 96 sur laquelle Claude X... ne dispose que de droits partiels ;
ALORS, D'UNE PART, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 31 août 2009, p. 7 § 7), M. X... faisait valoir que le titre de propriété de l'auteur du syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Lérins, en date du 24 juin 1974, stipulait (p. 2) que « l'on a accès à la propriété vendue par le chemin de trois mètres de largeur dont il est question ci-après, appartenant à divers propriétaires et aboutissant vers l'est à la mer et vers l'ouest à l'avenue de Lérins et que chacun desdits propriétaires a droit de passage sur toute la surface dudit chemin », ce dont il se déduisait que le chemin n'était pas rattaché à la propriété de la Résidence Villa Lérins puisqu'il était fait mention d'autres propriétaires ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le titre de propriété de M. X... en date du 6 novembre 1984 stipule que le bien immobilier acquis s'étend au « sol du chemin en façade de sa villa » (p. 2) ; qu'en estimant que cette formulation devait être interprétée comme signifiant que M. X... n'était propriétaire que d'une partie du chemin litigieux, cependant que l'acte désigne la totalité du chemin longeant la villa de celui-ci, la référence faite à la façade de la villa ne servant qu'à identifier le chemin, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de la clause susvisée et a violé l'article 1134 du code civil ;
ET AUX MOTIFS PAR AILLEURS QUE, sur la prescription acquisitive abrégée, l'acte rectificatif établi au nom des deux parties à l'acte de vente de 1984 en vertu du mandat donné par ces dernières à Mme E...pour dresser et signer tous actes complémentaires rectificatifs, peut être considéré comme un juste titre en ce qu'il transmet la propriété de l'intégralité de la parcelle CD 96 alors que les droits de propriété sur cette parcelle ne sont que partiels ; que toutefois, la bonne foi de Claude X... ne peut être admise en ce que son acte de propriété ne mentionne des droits de propriété sur ce chemin qu'au droit de la façade de la villa, c'est-à-dire au droit de sa parcelle et non sur la totalité du chemin, ledit acte précisant en outre que les droits d'utilisation du chemin sont définis dans des actes ultérieurs ce qui exclut tout droit de propriété exclusive sur l'intégralité du terrain ; que par ailleurs, la copropriété Villa Lérins s'est comportée en propriétaire exclusive de la partie du chemin située au droit de sa propre parcelle en construisant son immeuble et les parkings dans le tréfonds de la parcelle CD 96 ; que si Claude X... a engagé une action en démolition en 1997, force est de constater qu'il n'a pas poursuivi dans cette voie et a laissé radier cette procédure en 1999 ; que lors de l'instance ayant abouti aux arrêts de cette cour des 6 juin et 12 décembre 1995, le droit de propriété de Claude X... a été expressément contesté dans le cadre de cette instance fondée certes sur la protection possessoire mais au cours de laquelle ont été examinés les titres des parties ; que dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a énoncé que la possession invoquée par Claude X... n'était ni paisible, ni dénuée d'équivoque et qu'elle ne pouvait en conséquence fonder une prescription acquisitive abrégée ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la prescription acquisitive abrégée peut être revendiquée par tout possesseur de bonne foi disposant d'un juste titre ; que la bonne foi s'entend de la croyance du possesseur en son droit légitime de propriété ; qu'en estimant que la bonne foi de M. X... ne pouvait être admise « en ce que son acte de propriété ne mentionne des droits de propriété sur ce chemin qu'au droit de la façade de la villa, c'est-à-dire au droit de sa parcelle et non sur la totalité du chemin, ledit acte précisant en outre que les droits d'utilisation du chemin sont définis dans des actes ultérieurs ce qui exclut tout droit de propriété exclusive sur l'intégralité du terrain » (arrêt attaqué, p. 7 § 4), tout en relevant que « l'acte rectificatif établi au nom des deux parties à l'acte de vente de 1984 en vertu du mandat donné par ces dernières à Madame E...pour dresser et signer tous actes complémentaires rectificatifs, peut être considéré comme un juste titre en ce qu'il transmet la propriété de l'intégralité de la parcelle CD 96 » (arrêt attaqué, p. 7 § 3), d'où il résultait que M. X... disposait d'un juste titre sur le fondement duquel il était fondé à se croire propriétaire de l'intégralité de la parcelle CD 96, ce qui établissait sa bonne foi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 2265 ancien du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en énonçant tout à la fois que M. X... ne pouvait avoir pu de bonne foi se croire propriétaire de la totalité du chemin litigieux dans la mesure où son acte de propriété ne visait pas la totalité de celui-ci, puis que la faute commise par le notaire avait pu le conforter dans sa croyance d'être le seul propriétaire de la parcelle CD 96 (arrêt attaqué, p. 8 § 10), la cour d'appel a entaché sa décision de contradiction et violé ce faisant l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QUE la possession invoquée doit être non équivoque ; qu'en estimant que M. X... n'apportait pas la preuve d'une possession paisible et non équivoque sans répondre aux conclusions d'appel de l'exposant (signifiées le 31 août 2009, p. 10 et 11) dressant la liste de l'ensemble des actes par lesquels il avait exprimé sa volonté de se comporter en propriétaire de l'intégralité du chemin (contestation auprès de la mairie de Cannes, signalisation apposée à l'entrée du chemin, procédures engagées devant le tribunal d'instance de Cannes pour faire ordonner l'enlèvement d'une cabine téléphonique implantée sur le chemin, enlèvement d'un poteau métallique, plaintes diverses …), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y...et la SCP Y...Ricci, Lanteri et Buerch, demandeurs au pourvoi incident
SUR LE MOYEN UNIQUE CASSATION qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que l'acte rectificatif reçu par Monsieur Y...en date du 18 décembre 2003 était strictement conforme à la réalité et aux titres de propriété antérieurs et remontant à 1882, d'avoir dit en conséquence que Monsieur Claude X... n'était pas le légitime propriétaire de l'intégralité de la parcelle CD 96 et que le chemin litigieux était la propriété tant de la Villa Lérins que de Monsieur Claude X..., chacun pour une portion (face à leur terrain respectif) et chacun disposant d'un droit de passage sur toute la surface dudit chemin privé, d'avoir dit l'action de Monsieur Claude X... irrecevable pour défaut de qualité à agir et d'avoir en conséquence déclaré irrecevables les demandes de Monsieur Claude X... en ce qu'elles étaient liées à la qualité de propriétaire de la parcelle CD 96 qu'il n'avait pas.
Le moyen est divisé en cinq branches.
Dans une première branche, le demandeur au pourvoi soutient qu'il faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (signifiées le 31 août 2009, p. 7 § 7), que le titre de propriété de l'auteur du syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA LERINS, en date du 24 juin 1974, stipulait (p. 2) que « l'on a accès à la propriété vendue par le chemin de trois mètres de largeur dont il est question ci-après, appartenant à divers propriétaires et aboutissant vers l'est à la mer et vers l'ouest à l'avenue de Lérins et que chacun desdits propriétaires a droit de passage sur toute la surface dudit chemin », ce dont il se déduisait que le chemin n'était pas rattaché à la propriété de la Résidence VILLA LERINS puisqu'il était fait mention d'autres propriétaires de sorte qu'en laissant sans réponse ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Dans une deuxième branche, le demandeur au pourvoi soutient que son titre de propriété, en date du 6 novembre 1984, stipule que le bien immobilier acquis s'étend au « sol du chemin en façade de sa villa » (p. 2) de sorte qu'en estimant que cette formulation devait être interprétée comme signifiant que Monsieur X... n'était propriétaire que d'une partie du chemin litigieux, cependant que l'acte désigne la totalité du chemin longeant la villa de celui-ci, la référence faite à la façade de la villa ne servant qu'à identifier le chemin, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de la clause susvisée et a violé l'article 1134 du Code civil.
Dans une troisième branche, Monsieur X... fait valoir que la prescription acquisitive abrégée peut être revendiquée par tout possesseur de bonne foi disposant d'un juste titre et que la bonne foi s'entend de la croyance du possesseur en son droit légitime de propriété. Il en conclut qu'en estimant que la bonne foi de Monsieur X... ne pouvait être admise « en ce que son acte de propriété ne mentionn ait des droits de propriété sur ce chemin qu'au droit de la façade de la villa, c'est-à-dire au droit de sa parcelle et non sur la totalité du chemin, ledit acte précisant en outre que les droits d'utilisation du chemin étaient définis dans des actes ultérieurs ce qui exclu ait tout droit de propriété exclusive sur l'intégralité du terrain » (arrêt attaqué, p. 7 § 4), tout en relevant que « l'acte rectificatif établi au nom des deux parties à l'acte de vente de 1984 en vertu du mandat donné par ces dernières à Madame E...pour dresser et signer tous actes complémentaires rectificatifs, pouvait être considéré comme un juste titre en ce qu'il transmet la propriété de l'intégralité de la parcelle CD 96 » (arrêt attaqué, p. 7 § 3), d'où il résultait que Monsieur X... disposait d'un juste titre sur le fondement duquel il était fondé à se croire propriétaire de l'intégralité de la parcelle CD 96, ce qui établissait sa bonne foi, la Cour d'appel n'aurait pas tiré les conséquences légales de ses constatations et aurait violé l'article 2265 ancien du Code civil.
A l'appui d'une quatrième branche, le demandeur au pourvoi soutient qu'en énonçant tout à la fois que Monsieur X... ne pouvait avoir pu de bonne foi se croire propriétaire de la totalité du chemin litigieux dans la mesure où son acte de propriété ne visait pas la totalité de celui-ci, puis que la faute commise par le notaire avait pu le conforter dans sa croyance d'être le seul propriétaire de la parcelle CD 96 (arrêt attaqué, p. 8 § 10), la Cour d'appel aurait entaché sa décision de contradiction et violé ce faisant l'article 455 du code de procédure civile.
Dans une cinquième branche, le demandeur au pourvoi soutient que la possession invoquée doit être non équivoque et qu'en estimant que Monsieur X... n'apportait pas la preuve d'une possession paisible et non équivoque sans répondre aux conclusions d'appel de ce dernier, signifiées le 31 août 2009, p. 10 et 11), dressant la liste de l'ensemble des actes par lesquels il avait exprimé sa volonté de se comporter en propriétaire de l'intégralité du chemin (contestation auprès de la mairie de Cannes, signalisation apposée à l'entrée du chemin, procédures engagées devant le tribunal d'instance de Cannes pour faire ordonner l'enlèvement d'une cabine téléphonique implantée sur le chemin, enlèvement d'un poteau métallique, plaintes diverses …), la Cour d'appel aurait violé l'article 455 du Code de procédure civile.
