LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que les consorts X...
Y... n'ayant pas soutenu que M. Z... devait être assimilé à un vendeur professionnel ne pouvant invoquer le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, le moyen est, de ce chef, nouveau, et mélangé de fait et de droit ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que les acquéreurs étaient mal fondés à invoquer à l'encontre de leur vendeur sa responsabilité contractuelle de droit commun pour faire échec à la clause de non-garantie des vices cachés, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il était justifié de la bonne foi du vendeur, a pu en déduire que la clause de non-garantie devait s'appliquer ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la qualité de preneur à bail rural n'avait pas été revendiquée par Mme A..., l'occupante, qui avait quitté les lieux, qu'aucun document ne permettait d'identifier la parcelle concernée, et que les acquéreurs ne justifiaient pas d'un dommage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire de ces seuls motifs que la demande formée au titre de la garantie d'éviction ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X...
Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...
Y... à payer à M. et Mme Z... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X...
Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leurs demandes indemnitaires formées au titre de la garantie des vices cachés ;
AUX MOTIFS QUE « seule l'intervention d'un professionnel maçon, requis après la vente par les acheteurs pour effectuer les travaux d'aménagement, a permis la découverte des vices ; que l'expert a clairement établi le mauvais système de pose des plaques B.A13 n'était pas décelable ; qu'en l'espèce, une clause de non garantie insérée à l'acte de vente du 3 avril 2005 stipule que l'acquéreur prend le bien vendu dans l'état où il se trouve le jour de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur que ce soit pour l'état des constructions ou l'existence des vices cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires ; qu'une clause exonératoire de garantie des vices cachés est réputée non écrite lorsque le vendeur non professionnel est de mauvaise foi et que c'est le cas lorsque son silence volontaire a pour but de tromper l'acheteur ; que s'il est établi que les travaux entrepris par le vendeur, sans assistance d'un homme de l'art, sont à l'origine des désordres constatés par l'expert judiciaire, on ne peut en déduire que M. Z... avait connaissance des désordres qu'il allait engendrer ; qu'en effet non seulement les consorts X...
Y... ne prouvent pas que le vendeur avait spécifié que les travaux prévus au compromis seraient réalisés par des entreprises mais au surplus ils n'ont formulé aucune observation lors de la signature de l'acte authentique sur l'absence de factures concernant les travaux litigieux ; que dès lors la bonne foi de M. Z... ne peut être mise en cause et qu'il convient de considérer que la clause de non-garantie stipulée à l'acte doit s'appliquer ; qu'il convient de débouter les consorts X...
Y... ; que le vendeur est tenu d'une obligation de renseignement qui a pour objectif de permettre à l'acquéreur de prendre sa décision en connaissance de cause ; que même non professionnel, il doit renseigner l'acquéreur sur la chose vendue et lui communiquer toutes les informations utiles dont il dispose ; qu'en l'espèce, il n'est pas établi par les appelants que M. Z... ait failli à son obligation de renseignement sur le problème posé par la réalisation des travaux, alors que conformément aux termes du compromis il avait réalisé la pose de plaques et des lambris sans qu'il soit établi qu'il ait pu avoir conscience que ces travaux n'étaient pas conformes aux règles de l'art ; que les consorts X...
Y..., qui qualifient les désordres de vices cachés, sont mal fondés à invoquer à l'encontre de leur vendeur la responsabilité contractuelle pour faire échec à la clause de non garantie précitée qui doit recevoir pleine et entière application compte tenu de la bonne foi reconnue du vendeur » (arrêt attaqué, p.4, §7 à fin ; p.5, §1 à7) ;
ALORS QUE le vendeur professionnel, présumé de mauvaise foi, ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente ; que doit être assimilé au vendeur professionnel, tenu de connaître le vice affectant l'immeuble objet de la vente, le vendeur qui, agissant en qualité de maître d'oeuvre, a lui-même acheté les matériaux, conçu l'installation litigieuse et réalisé les travaux à l'origine du vice touchant l'immeuble ; qu'au cas particulier, la cour d'appel a constaté que monsieur Z... avait entrepris et réalisé seul les travaux à l'origine des désordres constatés par l'expert judiciaire ; qu'aussi, en déboutant les exposants de leur demande indemnitaire formée après la découverte, par un professionnel du bâtiment, des vices affectant lesdits travaux, motif pris de l'existence de la clause exonératoire de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente du 23 avril 2005, quand monsieur Z..., qui devait être assimilé à un vendeur professionnel et donc présumé de mauvaise foi, ne pouvait invoquer le bénéfice de cette clause, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;
ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le vendeur qui fait réaliser, préalablement à la vente, des travaux sur la maison objet de la vente est tenu d'une obligation de résultat, lesdits travaux devant être conformes aux règles de l'art ; que peu importe à cet égard, la bonne ou la mauvaise foi du vendeur ; qu'en écartant la responsabilité de monsieur Z..., après avoir constaté que les travaux qu'il avait réalisés sans l'assistance d'une professionnel n'étaient pas conformes aux règles de l'art et à l'origine de désordres, au motif inopérant pris de sa bonne foi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leurs demandes indemnitaires fondées sur la garantie d'éviction du vendeur ;
AUX MOTIFS QUE « pour le surplus, il apparaît à la Cour que, par la décision déférée et par des motifs pertinents qu'elle adopte, le premier juge a procédé à une juste appréciation des faits de la cause et en a exactement apprécié les conséquences juridiques qui s'imposaient sur l'absence de bail rural reconnu sur la propriété au profit d'un tiers qui n'a jamais revendiqué la qualité de preneur et qui a d'ailleurs quitté les lieux » (arrêt attaqué, p.7, §8) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « concernant le bail rural, celui-ci est défini par le code rural comme « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploitation pour y exercer une activité agricole définie à l'article L.311-1 du Code rural » ; que force est de constater que les consorts X...
Y... ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un bail rural qui aurait lié au sens du Code rural M. Z... à Madame A... et aurait donné lieu au versement de fermages, même s'il semble bien que M. Z... ait perçu annuellement des sommes minimum intitulées fermages dont il soutient qu'elles correspondaient au remboursement des frais de consommation d'eau potable ; qu'en toute hypothèse, aucun document n'établit quelle était la parcelle concernée, ni ne qualifie juridiquement l'accord intervenu entre M. Z... et Madame A..., ni n'établit de façon pertinente les dommages qu'auraient subis les consorts X...
Y... » (jugement, p.4, §3 à 5) ;
ALORS QUE le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ; que par ailleurs, constitue un bail rural la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble avec pour destination une activité agricole ; que la cour d'appel a constaté que, d'une part, monsieur Z... avait perçu des sommes qualifiées de fermages et que, d'autre part, Madame A..., dont il n'était au demeurant pas contesté qu'elle avait installé ses bêtes sur la propriété objet de la vente, venait de quitter les lieux, attestant un peu plus de ce que son élevage y était bien présent auparavant ; qu'aussi en énonçant que l'existence d'un bail rural grevant la propriété achetée par les exposants n'était pas établie pour écarter les demandes indemnitaires de ces derniers fondées sur la garantie d'éviction due par le vendeur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1626 du code civil et L.411-1 du code rural ;
ALORS, A TOUT LE MOINS, QUE le juge est tenu de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux ; qu'en rejetant les demandes des exposants formées sur le fondement de la garantie d'éviction, motif pris de ce qu'aucun document ne qualifierait juridiquement l'accord intervenu entre monsieur Z... et madame A..., quand il lui appartenait précisément de rechercher la qualification à donner à cet accord, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile.
