LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en ses deux branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 novembre 2009) que, par acte du 9 février 2004, Mme X..., nue-propriétaire d'un immeuble, dont l'usufruit était dévolu à sa mère Félicie Y..., placée en tutelle, a accepté l'offre d'achat de ce bien que lui avaient présenté M. Z... et son épouse ; qu'après que le 24 mars 2004, Mme X... eut refusé de signer un projet d'acte constatant la vente du bien sous la condition suspensive de l'autorisation du juge des tutelles, les époux Z... ont assigné Mme X..., devenue pleine propriétaire du bien à la suite du décès de sa mère, en constatation de la perfection de la vente ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Attendu que la promesse synallagmatique de vente souscrite par Mme Annie X... et les époux Z..., qui n'est subordonnée à la réalisation d'aucune condition suspensive, ayant emporté vente de la nue-propriété du bien, désormais libre d'usufruit en raison de la mort de Félicie X..., la cour d'appel a, sans encourir aucun des griefs du moyen, constaté la perfection de la vente de ce bien ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'offre d'achat du 9 février 2004 constituait une vente parfaite, que le présent jugement valait acte authentique de vente et condamné Melle X... à payer 2.000 euros de dommages et intérêts ;
Aux motifs propres que Madame A..., désignée par le juge des tutelles en qualité de tutrice de Madame Félicie Y..., suivant décision du 4 décembre 2000, a signé l'acte sous seing privé de vente du 24 mars 2004.
L'autorisation du juge des tutelles pour la vente est mentionnée au titre des conditions suspensives sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas contracté.
Selon l'acte de notoriété établi à la suite du décès de son père Monsieur Basile X..., Mademoiselle Annie X... était héritière de la totalité des biens meubles et immeubles dépendant de la succession de ce dernier, sauf les droits de sa conjointe survivante, à savoir l'usufruit de l'ensemble des biens en l'absence d'exercice par l'épouse du droit d'option ouvert par l'article 758-4.
Madame Félicie X... est décédée le 23 septembre 2005.
Il n'est pas contesté que mademoiselle X..., nu-propriétaire qui a refusé de signer l'acte sous seing privé, est titulaire de la pleine propriété des biens objet de la cession litigieuse du fait du décès de sa mère dont elle a accepté la succession.
Par suite, le défaut de réalisation de la condition suspensive tenant à l'autorisation du juge des tutelles est dépourvu d'incidence sur le caractère parfait de la vente intervenue entre elle et les époux B....
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit l'offre d'achat du 9 février 2004, acceptée par Mademoiselle Annie X..., constituait une vente parfaite, et que ledit jugement valait acte authentique de vente Et aux motifs adoptés que la vente est parfaite lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Mademoiselle Annie X... a donné son accord à la proposition d'achat formulée par les époux Alain et Eliane B..., en apposant sa signature sur cet acte. Sa mère, qui était alors propriétaire indivise, a elle aussi accepté la vente en signant, par l'intermédiaire de son représentant légal, le compromis de vente.
En dépit des décisions du juge des référés faisant injonction à Melle Annie X... de signer l'acte, cette dernière n'a fait aucune diligence.
Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater le caractère parfait de la vente, et dire que le jugement vaudra acte de vente ;
Alors qu'un compromis ou une promesse de vente consentis par le représentant d'une personne protégée et comportant la condition suspensive d'obtention de l'accord du juge des tutelles sont caducs dès lors que le magistrat n'a pas autorisé l'acte de disposition dans les délais impartis, une telle autorisation étant une formalité ad validitatem de l'acte ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'acte du 24 mars 2004 était conclu sous la condition suspensive de l'autorisation du juge des tutelles pour la vente dont il n'est pas contesté qu'elle n'est pas intervenue ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater si l'acte n'était pas caduc ou la vente impossible pour défaut de réalisation de la condition suspensive tenant à l'autorisation du juge des tutelles dans les délais impartis et avant le décès de Félicie X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 457 et 495 du code civil, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2007-308 du 5 mars 2007 ;
Alors, encore, que la régularité d'un acte s'apprécie au jour où il est conclu ; qu'un acte portant sur un bien immobilier grevé d'un usufruit et dont l'usufruitier est placé sous le régime de la tutelle ne peut valoir vente qu'en cas d'accord du nu-propriétaire et de l'usufruitier et d'une autorisation de cet acte par le juge des tutelles ; qu'en déclarant que l'offre d'achat du 9 février 2004, acceptée par Melle Annie X... seule, en qualité de nu-propriétaire, valait vente, tout en constatant qu'au moment de l'acte, sa mère, Félicie X..., était usufruitière de ce bien, placée sous le régime de la tutelle et que le juge des tutelles n'avait pas autorisé cet acte, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 599 du code civil.
