LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 17 décembre 2010), rendu après renvoi de cassation (Civ. 3e, 25 mars 2009, pourvoi n° 08-11. 326), que le 21 septembre 2001, M. et Mme X... ont consenti à M. Y... une promesse de vente portant sur des immeubles, par un acte sous seing privé prévoyant une condition suspensive d'obtention d'un prêt et la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 15 décembre 2001 ; que le 30 novembre 2001, les parties ont prorogé la promesse jusqu'au 15 juin 2002, et ajouté au profit de l'acquéreur une condition d'autorisation de construire un hangar ; qu'une seconde prorogation de la promesse jusqu'au 15 décembre 2002, aux mêmes conditions, a été signée le 6 juin 2002 par M. Y... et M. X... seuls ; que le 3 septembre 2002, les époux X... ont informé Mme Z..., notaire chargée de dresser l'acte authentique, que la promesse de vente était caduque faute d'obtention de l'autorisation de construire le hangar et ont refusé de réitérer la vente le 2 décembre 2002, malgré la confirmation par M. Y... de sa volonté d'acquérir les biens sans la condition relative au hangar, et la réalisation le 21 septembre 2002 de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ; que le 23 mars 2003, les époux X... ont promis de vendre les biens litigieux à leur fille et à M. A... ; que le 19 mai 2003, M. Y... a assigné les époux X... en perfection de la vente ; qu'après réitération de la vente au profit de Mme Stéphanie X... et de M. A... par un acte authentique reçu le 21 septembre 2004 par Mme Z..., M. Y... les a assignés en intervention forcée ainsi que la société civile professionnelle Catherine Z... et Sophie
B...
(la SCP) ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes de perfection de la vente conclue le 21 septembre 2001 et d'inopposabilité de celle intervenue le 21 septembre 2004 au profit de Mme Stéphanie X... et de M. A..., alors, selon le moyen :
1°/ que le terme est une simple modalité de l'obligation et sa modification n'emporte pas la novation de l'obligation ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. Y... de ses demandes, que l'acte du 6 juin 2002 par lequel M. Y... et M. X... sont convenus de la " prorogation du compromis de vente " conclu, le 21 septembre 2001, par M. Y..., d'une part, et par M. et Mme X..., d'autre part, n'avait pas été signé par Mme X... et qu'à défaut pour l'ensemble des parties d'avoir accepté la prorogation du compromis initial jusqu'au 15 décembre 2002, cet avenant devait être considéré comme non avenu, sans que M. Y... puisse se prévaloir de la solidarité stipulée page 1 de la convention litigieuse, dès lors qu'elle n'avait vocation à s'appliquer qu'aux obligations auxquelles M. et Mme X... s'étaient engagés aux termes de cette convention, quand, en se déterminant de la sorte, elle relevait que la solidarité entre M. et Mme X..., stipulée par la promesse synallagmatique de vente conclue, le 21 septembre 2001, par M. Y..., d'une part, et par M. et Mme X..., d'autre part, s'appliquait aux obligations souscrites par ces derniers aux termes de cette convention et quand, en conséquence, cette solidarité s'appliquait à la prorogation du terme de ces obligations, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1185 du code civil, ensemble les stipulations de l'article 1200 du code civil ;
2°/ que si le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. Y... de ses demandes, que l'acte du 6 juin 2002 par lequel M. Y... et M. X... sont convenus de la " prorogation du compromis de vente " conclu, le 21 septembre 2001, par M. Y..., d'une part, et par M. et Mme X..., d'autre part, n'avait pas été signé par Mme X... et qu'à défaut pour l'ensemble des parties d'avoir accepté la prorogation du compromis initial jusqu'au 15 décembre 2002, cet avenant devait être considéré comme non avenu, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si, compte tenu des circonstances de l'espèce, le comportement de Mme X... n'avait pas été tel que son silence, en l'état de la conclusion, le 6 juin 2002, par son mari avec M. Y... d'un acte prévoyant la " prorogation du compromis de vente " conclu, le 21 septembre 2001, par M. Y..., d'une part, et par M. et Mme X..., avait la signification d'une acceptation de cet acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1108 et 1134 du code civil ;
3°/ que la défaillance d'une condition n'entraîne la caducité du contrat qui la stipule que si la partie qui soutient que le contrat est caduc invoque cette défaillance de bonne foi ; qu'en retenant, dès lors, pour débouter M. Y... de ses demandes, que M. et Mme X... étaient fondés à se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique de vente à la date du 15 juin 2002 à défaut de réalisation à cette date de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt à M. Y..., après avoir relevé que, dans une lettre du 3 septembre 2002, M. et Mme X... ne s'étaient pas prévalus, pour prétendre à la caducité de la promesse synallagmatique de vente, de la défaillance de cette condition suspensive, mais de celle tenant à l'octroi d'un permis de construire, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si M. et Mme X... invoquaient, de bonne foi, compte tenu de leur comportement antérieur, la défaillance de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt à M. Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
4°/ que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera, sans qu'il y ait de temps fixé, cette condition peut toujours être accomplie et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'en retenant, dès lors, pour débouter M. Y... de ses demandes, que M. et Mme X... étaient fondés à se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique de vente à la date du 15 juin 2002 à défaut de réalisation à cette date de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt à M. Y..., après avoir relevé que le délai du 15 décembre 2001, prorogé au 15 juin 2002 par les parties, stipulé par la promesse synallagmatique de vente était celui dans lequel la vente devait être régularisée par acte authentique et que l'octroi du prêt, stipulé à titre de condition suspensive, avait eu lieu le 21 septembre 2001, sans constater que les parties avaient expressément stipulé un terme pour la réalisation de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt à M. Y..., la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1176 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente prévoyait que le prix de l'immeuble était payable comptant à la signature de l'acte authentique fixée au plus tard le 15 décembre 2001, que la seconde prorogation de la promesse jusqu'au 15 décembre 2002 avait été convenue par M. Y... et M. X... par un avenant qui n'était pas signé par Mme X... et que la condition suspensive d'obtention d'un prêt par M. Y... n'avait été réalisée que le 21 septembre 2002, relevé que celui-ci ne pouvait se prévaloir de la solidarité entre les époux X... prévue dans la convention initiale et n'invoquait pas l'existence d'un mandat donné à M. X... par Mme X... pour consentir à cette seconde prorogation, la cour d'appel, qui a retenu que cet avenant était de ce fait non avenu et, par une interprétation souveraine de la promesse de vente, que le terme de la promesse de vente était le 15 juin 2002, et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire que, faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt à cette date, la promesse de vente était caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence est sans objet ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la promesse de vente au profit de M. Y... était caduque à la date du 15 juin 2002 et que celui-ci n'avait plus aucun droit sur le bien objet de cette promesse, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de Mme Z... et de la SCP, fondée sur une faute commise lors de la vente du 21 septembre 2004, ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à verser à Mme Z... et à la SCP Catherine Z... et Sophie
B...
la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. Ludovic Y... de ses demandes tendant à ce qu'il soit jugé que la vente qu'il a conclue, le 21 septembre 2001, avec M. et Mme Bernard X... est parfaite, tendant à voir publier l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques, et tendant à ce que la vente conclue entre M. et Mme Bernard X..., d'une part, et Mlle Stéphanie X... et M. Dimitri A..., d'autre part, lui soit déclarée inopposable ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes d'un acte sous seing privés en date du 21 septembre 2001, Bernard X... et Michèle C... son épouse se sont engagés à vendre à Ludovic Y... un ensemble immobilier situé au lieudit "... " à Chenac Saint Seurin d'Uzet cadastré section A n° 791 et 792 au lieudit " ... ", moyennant le prix principal de 120 000 francs (18 293, 88 €) payable comptant à la signature de l'acte authentique./ La réitération du compromis devait être régularisée par acte authentique au plus tard le 15 décembre 2001./ Le 30 novembre 2001, les parties ont convenu de la prorogation jusqu'au 15 juin 2002 du délai prévu pour la réitération de l'acte./ À l'expiration du délai imparti au compromis, M. Y... et M. X... ont convenu par acte sous seing privé en date du 6 juin 2002 " de la prorogation du compromis de vente " jusqu'au 15 décembre 2002. Aux termes de cet acte L. Y... avait précisé que la prorogation était faite sous réserve de l'autorisation de construction d'un hangar de 240 m ² sur le terrain./ Le 3 septembre 2002, les époux X... écrivaient à Maître Catherine Z..., notaire devant dresser l'acte authentique de vente, que si le permis de construire du hangar avait été accepté, le hangar ne devait servir qu'à un usage agricole et devait être implanté à un emplacement non prévu initialement, qu'en conséquence " aucune des parties n'avaient plus intérêt à la réalisation de la vente et que le compromis devait être considéré comme sans effet, chacun reprenant sa pleine et entière liberté, sans dommages et intérêts de part et d'autre "./ Suivant courrier en date du 9 septembre 2002, L. Y... confirmait à Maître C. Z... sa volonté de " continuer l'achat dans les plus brefs délais " même sans construction du hangar./ Le 27 novembre 2002 à la demande de Maître C. Z... sommation était délivrée aux époux X... d'avoir à se présenter à son étude le 2 décembre 2002 pour réitérer par acte authentique la vente consentie au profit de L. Y..../ Le 9 décembre 2002, Bernard X... confirmait annuler la vente consentie à M. Y..../ … Sur la validité du compromis du 21 septembre 2001 : …/ attendu que les époux X... font encore valoir que le compromis est devenu caduc par l'arrivée du terme extinctif qu'ils arrêtent à la date prorogée du 15 juin 2002 par leur volonté commune à l'exclusion de la date du 15 décembre 2002 ; qu'ils développent qu'au 15 juin 2002 les conditions suspensives n'étaient pas réalisées que le financement n'avait pas été obtenu et qu'ils étaient donc libres de tout engagement à l'égard de M. Y... ;/ attendu que s'il est constant que les parties ont le 30 novembre 2001 au bas du compromis accepté une prorogation de la convention jusqu'au 15 juin 2002, force est de constater que la prorogation jusqu'au 15 décembre 2002 n'a pas été signée par M. Ludovic Y... ;/ qu'en conséquence, à défaut pour l'ensemble des parties d'avoir accepté la prorogation du compromis initial jusqu'au 15 décembre 2002, cet avenant doit être, infirmant le jugement déféré, considéré comme non avenu, sans que L. Y... puisse se prévaloir de la solidarité stipulée page 1 de la convention litigieuse, dès lors qu'elle n'avait vocation à s'appliquer qu'aux obligations auxquelles les époux X... s'étaient engagés aux termes de cette convention, et alors au surplus que L. Y... n'invoque pas plus qu'il ne justifie de l'existence d'un quelconque mandat donné par Madame X... de consentir à la prorogation de ses engagements initiaux et qu'ayant à deux reprises traité avec les deux époux, il ne pouvait se méprendre sur l'étendue des pouvoirs de son vendeur dont il n'ignorait pas qu'il était marié ;/ or attendu qu'il est constant qu'à la date sus-visée du 15 juin 2002, L. Y... ne pouvait justifier de l'obtention de prêts, qui ne lui ont été accordés que le 21 septembre 2002 ;/ attendu dans ces conditions que les époux X... sont fondés à se prévaloir de la caducité du compromis à la date du 15 juin 2002 à défaut de réalisation à cette date de la condition suspensive stipulée pages 5 et 9 de l'acte du 21 septembre 2001 ;/ attendu qu'infirmant le jugement déféré il convient de débouter sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente convenue le 21 septembre 2001 et de sa demande subséquente tendant à ce que la vente intervenue entre les époux X... et les consorts A...
X... lui soit déclarée inopposable » (cf., arrêt attaqué, p. 2 et 3 ; p. 5 et p. 6) ;
ALORS QUE, de première part, le terme est une simple modalité de l'obligation et sa modification n'emporte pas la novation de l'obligation ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. Ludovic Y... de ses demandes, que l'acte du 6 juin 2002 par lequel M. Ludovic Y... et M. Bernard X... sont convenus de la « prorogation du compromis de vente » conclu, le 21 septembre 2001, par M. Ludovic Y..., d'une part, et par M. et Mme Bernard X..., d'autre part, n'avait pas été signé par Mme Bernard X... et qu'à défaut pour l'ensemble des parties d'avoir accepté la prorogation du compromis initial jusqu'au 15 décembre 2002, cet avenant devait être considéré comme non avenu, sans que M. Ludovic Y... puisse se prévaloir de la solidarité stipulée page 1 de la convention litigieuse, dès lors qu'elle n'avait vocation à s'appliquer qu'aux obligations auxquelles M. et Mme Bernard X... s'étaient engagés aux termes de cette convention, quand, en se déterminant de la sorte, elle relevait que la solidarité entre M. et Mme Bernard X..., stipulée par la promesse synallagmatique de vente conclue, le 21 septembre 2001, par M. Ludovic Y..., d'une part, et par M. et Mme Bernard X..., d'autre part, s'appliquait aux obligations souscrites par ces derniers aux termes de cette convention et quand, en conséquence, cette solidarité s'appliquait à la prorogation du terme de ces obligations, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1185 du code civil, ensemble les stipulations de l'article 1200 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, si le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. Ludovic Y... de ses demandes, que l'acte du 6 juin 2002 par lequel M. Ludovic Y... et M. Bernard X... sont convenus de la « prorogation du compromis de vente » conclu, le 21 septembre 2001, par M. Ludovic Y..., d'une part, et par M. et Mme Bernard X..., d'autre part, n'avait pas été signé par Mme Bernard X... et qu'à défaut pour l'ensemble des parties d'avoir accepté la prorogation du compromis initial jusqu'au 15 décembre 2002, cet avenant devait être considéré comme non avenu, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si, compte tenu des circonstances de l'espèce, le comportement de Mme Bernard X... n'avait pas été tel que son silence, en l'état de la conclusion, le 6 juin 2002, par son mari avec M. Ludovic Y... d'un acte prévoyant la « prorogation du compromis de vente » conclu, le 21 septembre 2001, par M. Ludovic Y..., d'une part, et par M. et Mme Bernard X..., avait la signification d'une acceptation de cet acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1108 et 1134 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, la défaillance d'une condition n'entraîne la caducité du contrat qui la stipule que si la partie qui soutient que le contrat est caduc invoque cette défaillance de bonne foi ; qu'en retenant, dès lors, pour débouter M. Ludovic Y... de ses demandes, que M. et Mme Bernard X... étaient fondés à se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique de vente à la date du 15 juin 2002 à défaut de réalisation à cette date de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt à M. Ludovic Y..., après avoir relevé que, dans une lettre du 3 septembre 2002, M. et Mme Bernard X... ne s'étaient pas prévalus, pour prétendre à la caducité de la promesse synallagmatique de vente, de la défaillance de cette condition suspensive, mais de celle tenant à l'octroi d'un permis de construire, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si M. et Mme Bernard X... invoquaient, de bonne foi, compte tenu de leur comportement antérieur, la défaillance de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt à M. Ludovic Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
ALORS QU'enfin, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera, sans qu'il y ait de temps fixé, cette condition peut toujours être accomplie et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'en retenant, dès lors, pour débouter M. Ludovic Y... de ses demandes, que M. et Mme Bernard X... étaient fondés à se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique de vente à la date du 15 juin 2002 à défaut de réalisation à cette date de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt à M. Ludovic Y..., après avoir relevé que le délai du 15 décembre 2001, prorogé au 15 juin 2002 par les parties, stipulé par la promesse synallagmatique de vente était celui dans lequel la vente devait être régularisée par acte authentique et que l'octroi du prêt, stipulé à titre de condition suspensive, avait eu lieu le 21 septembre 2001, sans constater que les parties avaient expressément stipulé un terme pour la réalisation de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt à M. Ludovic Y..., la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1176 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. Ludovic Y... de sa demande tendant à la condamnation de Mme Catherine Z... et de la société civile professionnelle Catherine Z...- Sophie B... à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « M. Y... soutient que Maître Catherine Z... a commis une faute en acceptant de recevoir l'acte de vente intervenu entre les époux X... et les consorts A...- X..., en opposition avec ses droits dont elle avait nécessairement connaissance à la date de la réitération de la vente par acte authentique du 21 septembre 2004 à raison de la publication le 14 janvier 2004 de l'assignation dirigée contre les époux X..., qu'il estime que cette faute est en lien direct avec le préjudice qu'il a subi consistant en l'engagement de nombreuses et vaines démarches ainsi que dans l'impossibilité de jouir du terrain qui a pris de la valeur, qu'il chiffre sa demande à la somme de 20 000 € ;/ attendu que suite à la disposition sus développée qui ne consacre pas le droit de M. Y... sur le bien objet de la seconde vente, il est mal fondé à se prévaloir d'un préjudice né de la réitération d'une vente régulière, étant par ailleurs observé qu'à supposer qu'il ait bien engagé les frais qu'il invoque, cette initiative l'a été en méconnaissance des dispositions détaillées au paragraphe " propriété et jouissance " tel que détaillé au page 3 de l'acte du 21 septembre 2001 qui précisait " l'acquéreur aura la propriété des biens vendus à compter du jour de la réitération des présentes par acte authentique. Il en aura la jouissance à compter du même jour, par la prise de possession réelle " et alors quant à la valeur soi-disant exponentielle du bien qu'il convient d'observer que la vente intervenue le 21 septembre 2004 pour un montant légèrement supérieur de 4 626 € au prix visé dans l'acte du 21 septembre 2001 (soit trois ans plus tôt) excluait " deux hectares à prendre dans le numéro 792 " inclus dans le prix de vente précité, si bien que l'argument sus-visé doit à tout le moins être relativisé ;/ attendu qu'il convient donc de débouter M. Y... de cette demande » (cf., arrêt attaqué, p. 7) ;
ALORS QUE, de première part, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera la cassation, par voie de conséquence, en application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, du chef de dispositif de l'arrêt attaqué par lequel la cour d'appel de Poitiers a débouté M. Ludovic Y... de sa demande tendant à la condamnation de Mme Catherine Z... et de la société civile professionnelle Catherine Z...- Sophie B... à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, dès lors que la cour d'appel de Poitiers a justifié sa décision sur ce point par le fait qu'elle avait retenu qu'elle n'avait pas consacré le droit de M. Ludovic Y... sur le bien objet de la vente conclue entre M. et Mme Bernard X..., d'une part, et Mlle Stéphanie X... et M. Dimitri A..., d'autre part, et qu'en conséquence, M. Ludovic Y... était mal fondé à se prévaloir d'un préjudice né de la réitération de cette vente qui était régulière ;
ALORS QUE, de seconde part, en énonçant, pour débouter M. Ludovic Y... de sa demande de dommages et intérêts, qu'à supposer que celui-ci ait bien engagé les frais qu'il invoque, cette initiative l'a été en méconnaissance des dispositions détaillées au paragraphe « propriété et jouissance » tel que détaillé au page 3 de l'acte du 21 septembre 2001 qui précisait « l'acquéreur aura la propriété des biens vendus à compter du jour de la réitération des présentes par acte authentique. Il en aura la jouissance à compter du même jour, par la prise de possession réelle » et que, quant à la valeur soi-disant exponentielle du bien, la vente intervenue le 21 septembre 2004 pour un montant légèrement supérieur de 4 626 euros au prix visé dans l'acte du 21 septembre 2001 (soit trois ans plus tôt) excluait « deux hectares à prendre dans le numéro 792 » inclus dans le prix de vente précité, si bien que l'argument de M. Ludovic Y..., selon lequel l'ensemble immobilier litigieux avait pris de la valeur, devait à tout le moins être relativisé, quand ces circonstances n'étaient pas de nature à exclure l'absence de tout préjudice subi par M. Ludovic Y..., lié à l'absence de jouissance de l'ensemble immobilier litigieux, du fait de la réception, par Mme Catherine Z..., de l'acte authentique de la vente conclue entre M. et Mme Bernard X..., d'une part, et Mlle Stéphanie X... et M. Dimitri A..., d'autre part, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil.
