LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI La Cerisaie du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ès qualités ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 19 avril 2011), que par acte du 12 mars 2004, la SCI La Cerisaie (la SCI) a vendu aux époux Y... une maison non achevée à Pertuis, le vendeur s'engageant à réaliser un certain nombre de travaux avant le 12 juillet 2004, date fixée pour la régularisation de la vente par acte authentique ; que le 31 août 2004, la société THTP s'est engagée à réaliser sous dix jours les travaux à la charge de la SCI non terminés et à corriger les défauts ou anomalies de fonctionnement découlant des travaux déjà réalisés ; que les parties ont signé l'acte authentique de vente le 1er septembre 2004 ; que les époux Y... se plaignant de la non-réalisation ou de la mauvaise réalisation de certains travaux ont, après expertise, assigné la SCI et la société THTP en paiement du coût des travaux de remise en état et réparation du préjudice subi ;
Attendu que pour condamner la SCI à payer aux époux Y... certaines sommes au titre des travaux de remise en état et en réparation de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que le cahier des clauses techniques particulières du 12 mars 2004 comportait une description générale de la construction et la liste des travaux restant à terminer et qu'au vu du rapport d'expertise, le tribunal a, à bon droit, condamné la SCI à payer les travaux de remise en état et le préjudice de jouissance ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui faisait valoir que l'acte authentique de vente stipulait que le nouveau propriétaire prendrait le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le propriétaire pour quelque cause que ce soit, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer la somme de 2 500 euros à la SCI La Cerisaie ; rejette la demande des consorts Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société La Cerisaie
La SCI la Cerisaie fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer aux consorts Y... les sommes de 38.984,82 € au titre des travaux de remise en état et 5.700 € en réparation d'un préjudice de jouissance.
AUX MOTIFS PROPRE ET ADOPTES que le 12 mars 2004 la SCI la Cerisaie s'est engagée à vendre aux époux Y... une maison en cours de construction et à réaliser certains travaux d'achèvement précisément décrits dans un cahier des clauses techniques particulières ; que le 1er septembre 2004 la SCI la Cerisaie a vendu aux époux Y... la maison ; à l'acte authentique était joint un acte en date duquel la société THTP s'engageait à réaliser les travaux à la charge de la SCI la Cerisaie qui n'auraient pas été terminés et à corriger les défauts ou anomalies de fonctionnement découlant des travaux déjà réalisés ; qu'il résulte du rapport d'expertise de M. Z... que la SCI la Cerisaie n'a pas exécuté certains travaux qu'elle s'était engagée à réaliser aux termes du compromis de vente et du CCTP et que certains des travaux effectuées ne sont pas conformes aux règles de l'art ; que l'expert a évalué le coût des travaux de reprise, des travaux non exécutés et des moins values à 38.984,82 € TTC ; que l'expert a constaté que pendant 19 mois la maison avait été mal chauffée (chaudière pas assez puissante et combles non isolés), que jusqu'en 2005 les acquéreurs ont dû réclamer un contrat EDF à leur nom la SCI ayant livré la villa en septembre 2004 sans contrat EDF et sans contrôle du Consuel, et a évalué le préjudice subi à 5.700 € ; qu'il convient donc de condamner la SCI la Cerisaie à payer la somme de 38.984,82 € au titre des travaux de remise en état et celle de 5.700 € en réparation du trouble de jouissance.
ALORS QUE la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse de vente ; que dès lors en se bornant à relever, pour condamner la SCI la Cerisaie à payer aux époux Y... 38.984,82 € au titre des travaux de remise en état et 5.700 € au titre du préjudice de jouissance que selon le compromis de vente du 1er septembre 2004 et le cahier des clauses techniques particulières annexé elle s'était engagée à réaliser des travaux, et que d'après l'expert judiciaire certains n'avaient pas été exécutés ou n'étaient pas conformes aux règles de l'art, sans examiner comme elle y était invitée si la non signature de l'acte authentique à la date du 12 juillet 2004, stipulée comme condition suspensive de réalisation de la vente à peine de nullité de plein droit, n'avait pas entraîné la caducité du compromis et des obligations qui en résultaient pour la SCI, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil.
ET ALORS QUE l'acte authentique de vente signé le 1er septembre 2004 stipulait que le nouveau propriétaire prendrait le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit, et notamment pour l'état des constructions et pour les vices de toute nature, apparents ou cachés ; que dès lors en retenant qu'à l'acte authentique de vente du 1er septembre 2004 était joint un acte par lequel la société THTP s'engageait à réaliser à la charge de la SCI la Cerisaie les travaux qui n'auraient pas été terminés et à corriger les défauts ou anomalies des travaux déjà réalisés, et que selon l'expert judiciaire certains travaux n'avaient pas été exécutés ou n'étaient pas conforme aux règles de l'art, sans s'expliquer comme elle y était invitée sur la portée de la clause de non recours, qui, insérée à l'acte de vente du 1er septembre 2004 postérieur à l'engagement pris le 31 août 2004 par la Sarl THTP, déchargeait la SCI de toute responsabilité du fait de l'état de la maison, des aménagements ou d'un quelconque vice, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
