LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le second moyen, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les dates d'expédition et de réception de la lettre recommandée de mise en demeure de produire une offre ou un refus de prêt n'étaient pas établies, que la SCI MGC Vienne Berthelot (la SCI) avait informé l'acquéreur qu'elle avait décidé de reprendre sa liberté et de vendre le bien à un tiers, qu'aucune clause du compromis ne prévoyait que l'acquéreur devait prouver qu'il disposait des fonds nécessaires à l'achat au jour de l'expiration de la condition suspensive et que M. X... avait demandé aux premiers juges de dire la vente parfaite, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et, qui a souverainement retenu que la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt avait été stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, a pu en déduire que celui-ci pouvait y renoncer, que la SCI ne pouvait se prévaloir de la caducité du compromis et qu'elle devait restituer la somme versée au titre du dépôt de garantie et payer le montant de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI MGC Vienne Berthelot aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI MGC Vienne Berthelot à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI MGC Vienne Berthelot ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société MGC Vienne Berthelot
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI VIENNE de sa demande tendant à voir constater que le compromis de vente était caduc faute pour M. X... d'en avoir respecté les termes et de sa demande tendant à voir condamner M. X... au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du dépôt de garantie, ainsi que d'AVOIR condamné la SCI MGC VIENNE BERTHELOT à payer à Monsieur X... la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le compromis de vente du 2 août 2006 a été consenti sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 500 000 euros auprès de tout organisme de son choix, d'une durée de vingt ans, à un taux variable ; que l'acte prévoit que l'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus du prêt par pli recommandé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai fixé au 30 novembre 2006, et qu'à défaut d'envoi dans ce délai de la lettre recommandée ainsi prévue, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord ou de refus du prêt, et qu'à défaut de réponse à cette mise en demeure dans les cinq jours, les présentes seront nulles et non avenues et le vendeur sera en droit de conserver le montant du dépôt de garantie ; Attendu que par lettre du 12 décembre 2006, dont les dates d'expédition et de réception ne sont ni précisées ni justifiées, la SCI M. G. C. Vienne Berthelot a mis M. X... en demeure de justifier de l'acceptation ou du refus des prêts ; que par lettre du 22 décembre 2006, M. X... a fait savoir, par son notaire, qu'il renonçait au bénéfice de la condition suspensive et qu'il réitérerait la vente à la date prévue ; qu'il a confirmé cette position le 26 avril 2007 en réponse à une nouvelle demande de l'avocat de la SCI le mettant en demeure de produire une lettre d'accord ou de refus du prêt ; Attendu que la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt ayant été stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, celui-ci pouvait y renoncer régulièrement ; que dès lors, c'est à tort que par lettre du 24 mai 2007, la SCI M. G. C. Vienne Berthelot a fait connaître à M. X... qu'elle avait décidé de retrouver sa liberté et de vendre le bien à un tiers ; Attendu qu'aucune clause du compromis ne prévoit que l'acquéreur devait justifier de l'existence des fonds au jour de l'expiration de la condition suspensive et qu'à défaut, l'acte serait nul ; que la SCI ne peut dès lors se prévaloir de la caducité du compromis à défaut de justification, par M. X..., de ce qu'il disposait des fonds nécessaires au financement, à la date d'expiration de la condition suspensive ; qu'il ne peut non plus lui être reproché de n'avoir pas justifié de la disposition des fonds au 31 mars 2008, date limite de réitération de la vente, puisque la SCI lui avait fait savoir qu'elle avait choisi de vendre l'immeuble à un tiers ; qu'il justifie, par la déclaration établie au titre de l'ISF, qu'il disposait d'un patrimoine lui permettant de faire face au paiement du prix ; Attendu qu'en l'absence de faute de l'acquéreur, ce dernier est fondé à solliciter le remboursement du dépôt de garantie de 15 000 euros versé lors de la signature du compromis »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « par compromis de vente en date du 2 août 2006, la SCI M. G. C. Vienne Berthelot cédait à M. X... un bien immobilier sis, 51, 53, route de Vienne à Lyon, pour un prix de 500 000 euros ; qu'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt était stipulée, ainsi qu'une clause pénale d'un montant de 50 000 euros ; qu'un dépôt de garantie d'un montant de 15 000 euros était versé ; que la date limite de réitération de la vente était fixée au 31 mars 2008 ; que l'acquéreur devait justifier de l'acceptation ou du refus du prêt dans un délai de 5 jours suivant la date limite fixée au 30 novembre 2006 et que faute de réponse dans les 5 jours de la mise en demeure adressée par le vendeur, le compromis était caduc et le dépôt de garantie acquis au vendeur ; attendu que le 12 décembre 2006, la SCI M. G. C. Vienne Berthelot mettait en demeure M. X... de le fixer sur l'obtention ou non d'un financement ; que celui-ci répondait par l'intermédiaire de son notaire le 22 décembre 2006 qu'il renonçait à la condition suspensive et signerait l'acte de vente à l'échéance prévue ; que le nouveau conseil de la SCI M. G. C. Vienne Berthelot adressait le 16 avril 2007 une mise en demeure à M. X... aux mêmes fins ; que celui-ci et son notaire répondaient de la même manière que précédemment le 26 avril 2007 ; que des échanges continuaient et que par acte d'huissier en date du 13 septembre 2007, la SCI M. G. C. Vienne Berthelot assignait devant le tribunal M. X... aux fins de voir déclarer la caducité de la vente ; attendu que, dans le dernier état de ses écritures déposées au greffe le 15 octobre 2008, auxquelles il est fait référence, par application de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI M. G. C. Vienne Berthelot conclut à la caducité de la vente, à la condamnation de M. X... à lui verser 15 000 euros représentant le dépôt de garantie et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sollicitant en outre le bénéfice de l'exécution provisoire ; attendu que, dans le dernier état de ses écritures déposées au greffe le 29 avril 2009, auxquelles il est fait référence, par application de l'article 455 du code de procédure civile, M. X... conclut au rejet des demandes adverses et reconventionnellement sollicite la condamnation de la SCI M. G. C. Vienne Berthelot à restituer le dépôt de garantie, à lui verser le montant de la clause pénale, soit 50 000 euros et 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sollicitant en outre le bénéfice de l'exécution provisoire ; attendu que contrairement à ce que soutient la SCI M. G. C. Vienne Berthelot, la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt était stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, qu'à aucun moment le vendeur n'a sollicité dans l'acte de garantie quant au financement de l'acquisition ; qu'il s'ensuit que M. X... avait la faculté de renoncer au bénéfice de clause pénale, ce qu'il a fait, de manière claire, d'abord par l'intermédiaire de son notaire le 22 décembre 2006, puis par courrier signé par lui-même et son notaire le 26 avril 2007 ; que la SCI M. G. C. Vienne Berthelot ne peut donc s'emparer de cet élément pour voir déclarer la vente caduque ; que ses demandes seront donc rejetée »
1°/ ALORS QUE le compromis de vente prévoyait que « les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après, étant observé que la non-réalisation d'une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses ci-après où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci » ; que contrairement à la mention expresse contenue dans l'acte que la condition suspensive tenant à l'absence de vices et de servitudes et de charges « est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir », ainsi qu'à la mention qu'« En cas de pluralité d'acquéreurs, le ou les survivants auront la faculté de renoncer au bénéfice de la condition suspensive » tenant à la nécessité que l'acquéreur soit en vie au jour de la signature de l'acte, aucune mention de ce type ne figurait relativement à la condition suspensive d'obtention du prêt par l'acquéreur ; qu'en jugeant néanmoins que cette condition était conclue dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui pouvait seul y renoncer, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ ALORS EN OUTRE QUE pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, le compromis prévoyait que « l'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ces prêts, par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai fixé au 30 novembre 2006 » et qu'« En cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord ou de refus de prêt, à défaut de réponse à cette mise en demeure dans le délai de cinq jours, les présentes seront nulles et non avenues et le vendeur sera en droit de conserver le montant du dépôt de garantie » ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt qu'ayant été mis en demeure par le vendeur une première fois le 12 décembre 2006, puis une seconde fois le 16 avril 2007, l'acquéreur n'avait répondu que le 22 décembre 2006 puis le 26 avril 2007 ; qu'en s'abstenant de vérifier que le délai de cinq jours qui lui était imparti pour répondre n'avait pas été dépassé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI MGC VIENNE BERTHELOT à payer à M. X... la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile
AUX MOTIFS PROPRES QUE « cet acte prévoit une clause pénale de 50 000 euros à la charge de la partie refusant de régulariser l'acte authentique dans le cas où toutes les conditions prévues sont réalisées ; que dès lors que la SCI M. G. C. Vienne Berthelot a refusé de poursuivre la vente pour offrir le bien à un tiers, alors que les conditions suspensives étaient réalisées et que M. X... a sollicité la réitération de la vente, notamment par voie judiciaire, elle est débitrice de la clause pénale ; que celle-ci n'apparaît pas manifestement excessive, notamment au regard du préjudice subi par M. X... qui a été privé de la possibilité d'acquérir un ensemble immobilier se composant de deux bâtiments à usage commercial ; Attendu que la SCI M. G. C Vienne Berthelot qui a refusé à tort de réitérer la vente ne peut solliciter des dommages intérêts en réparation de l'immobilisation de son bien ; Attendu qu'elle doit supporter les dépens et une indemnité supplémentaire en application de l'article 700 du code de procédure civile »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la SCI M. G. C. Vienne Berthelot ayant ensuite disposé du bien, M. X... peut, à juste titre, sur le fondement de l'article 1134 du code civil, aux termes duquel le contrat est la loi des parties, réclamer le montant de la clause pénale fixée à 50 000 euros, ainsi que la restitution du dépôt de garantie séquestré, soit 15 000 euros »
1°/ ALORS QUE le compromis de vente prévoyait qu'« Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes sont remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas alors aux obligations exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 50 000 euros à titre de clause pénale », subordonnant ainsi le paiement de la clause pénale à une mise en demeure adressée au débiteur de régulariser la vente ; qu'il résulte des constatations du jugement de première instance qu'en l'état de ses dernières écritures déposées au greffe le 29 avril 2009, M. X... « conclut au rejet des demandes adverses et reconventionnellement sollicite la condamnation de la SCI MGC VIENNE BERTHELOT à restituer le dépôt de garantie, à lui verser le montant de la clause pénale, soit 50 000 euros et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sollicitant en outre le bénéfice de l'exécution provisoire » (jugement p 1) ; que ce dernier reconnaissait dans ses conclusions d'appel (p 6 et 8) avoir renoncé au mois d'avril 2009 à demander la régularisation de la vente ; qu'en affirmant que M. X... avait sollicité la réitération de la vente par voie judiciaire, pour faire application de la clause pénale, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QU'en affirmant que M. X... avait sollicité la réitération de la vente « notamment » par voie judiciaire, sans cependant caractériser que ce dernier avait mis en demeure, par voie extrajudiciaire, l'exposante de régulariser la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1230 du code civil ;
3°/ ALORS ENFIN QUE la SCI MGC VIENNE BERTHELOT contestait formellement avoir offert à un tiers le bien immobilier à la vente (conclusions d'appel de l'exposante p 10-11) ; qu'en affirmant péremptoirement que la SCI M. G. C. Vienne Berthelot avait refusé de poursuivre la vente pour offrir le bien à un tiers, sans préciser de quel élément de preuve elle tirait une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
