| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 juillet 2012, 11-20940

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X..., à Mme Y... et à la société I...en qualité de liquidateur de cette dernière du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Corona Finances, M. Z..., ès qualités, les consorts A..., ès qualités, et le trésorier-payeur général des Alpes-Maritimes chargé des Domaines ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par actes établis les 21 et 27 août 1981 par M. B..., notaire associé, les consorts X...-Y...ont obtenu de financiers établis en Suisse et au Panama une ouverture de crédit de 807 965 CHF, soit 2 184 544 FF, afin de renflouer la SARL X... qui, placée en règlement judiciaire, a été autorisée par son syndic à affecter une partie des fonds empruntés au désintéressement de certains créanciers en contrepartie d'une cession de l'antériorité de diverses inscriptions hypothécaires ; que par acte reçu par M. B... les 28 et 30 décembre 1981, le crédit initialement accordé a été prorogé d'une année en contrepartie de nouvelles garanties hypothécaires, dont l'une consentie par Gaston Y..., tiers à la convention principale ; que parallèlement, les consorts X...-Y...ont entrepris de vendre de nombreux biens immobiliers avec le concours du même notaire, lequel a ainsi instrumenté la vente d'un terrain à un tiers, mais également établi diverses promesses au profit des prêteurs ; qu'à défaut de remboursement du crédit, ceux-ci ont engagé avec succès une action en exécution des promesses qui leur avaient été consenties, sous le bénéfice d'une compensation entre le prix convenu et le solde de la dette d'emprunt (Nîmes, 11 janvier 1994, décision rendue sur renvoi après cassation et désormais irrévocable Cass 1re Civ. 20 mars 1996, pourvoi n° 94-14. 147) ; que les consorts X...-Y..., ainsi que Gaston Y..., décédé depuis, ont engagé une action en annulation des emprunts et de l'affectation hypothécaire que ce dernier avait consentie, tout en recherchant la responsabilité de la SCP F...-B...-G..., devenue la SCP F...-G...-HH..., et du notaire associé en charge du dossier (le notaire) ;

Sur les premier et troisième moyens, tels que reproduits en annexe :

Attendu que ces moyens ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Mais sur le deuxième moyen pris en ses deux branches :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire formée contre le notaire au titre de ses interventions autres que celle ayant consisté à authentifier une promesse de vente au profit d'un prêteur bénéficiant sur le bien concerné d'une garantie hypothécaire, après avoir retenu que l'opération initialement convenue les 21 et 27 août 1981, parfaitement régulière, ne révélait rien d'anormal et qu'il n'appartenait donc pas au notaire ni de refuser son concours ni même de déconseiller l'emprunt, en interférant dans les choix budgétaires et financiers de ses clients, l'arrêt retient, s'agissant des actes intervenus au mois de décembre suivant, d'une part, que c'est en pleine connaissance de cause, dans le but de négocier la vente de terrains au meilleur prix et de tenter ainsi de rétablir leur situation financière, que les consorts X... ont décidé, en prenant un risque mesuré, de proroger d'une année le crédit-relais après avoir été informés de la nécessité de ne pas prolonger le prêt à court terme au-delà de cette deuxième année sous peine de conséquences financières intenables, et, d'autre part, que les deux promesses de vente établies à cette occasion avaient été consenties à des prix librement fixés par les parties selon des estimations qu'il n'appartenait pas au notaire de remettre en cause ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts X...-Y...qui faisaient valoir que le notaire aurait dû déconseiller à ses clients l'ensemble des actes conclus en décembre 1981, lesquels étaient manifestement déséquilibrés en raison du caractère exorbitant des nouvelles garanties ou sûretés accordées à cette occasion et, en particulier, la promesse de vente consentie à un tiers sur un bien hypothéqué au profit des prêteurs, situation qui avait contraint les emprunteurs à devoir négocier une mainlevée de cette inscription à des conditions particulièrement défavorables, au prix, notamment, de pénalités financières, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande indemnitaire formée contre la SCP F...-G...-HH...et M. B... au titre des fautes autres que celle ayant consisté à authentifier une promesse de vente au profit d'un prêteur bénéficiant sur le bien concerné d'une garantie hypothécaire, l'arrêt rendu le 2 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne solidairement la SCP F...-G...-HH...et M. B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP F...-G...-HH...et de M. B... ; les condamne in solidum à payer à M. X... et à la SCP I...en qualité de liquidateur de Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X...-Y..., ès qualités, et la SCP I..., ès qualités.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la seule faute commise par Maître B... consiste à avoir accepté d'authentifier une promesse de vente d'un bien au profit d'un prêteur déjà donné en garantie hypothécaire à ce prêteur et d'avoir en conséquence débouté les consorts X... de leurs demandes fondées sur les autres fautes invoquées à l'encontre de Maître B... et de la SCP F...
J...
G...;

AUX MOTIFS QUE les actes à propos desquels Maître B... aurait commis une ou plusieurs fautes sont :

- le contrat d'ouverture de crédit du 21 août 1981 sous condition suspensive,

- le contrat confirmatif de cette ouverture de crédit du 27 août 1981,

- l'acte de prorogation du contrat d'ouverture de crédit des 28 et 30 décembre 1981,

- la vente du 2 septembre 1982,

- la vente du 16 novembre 1982- la vente du 11 août 1983,

- la vente du 20 août 1984- la vente du 20 décembre 1984 ;

que tous ces actes correspondent à une décision des consorts X... à la suite de la procédure collective de la SARL X... et au regard d'une situation financière devenue catastrophique en raison de dettes vis à vis de plusieurs organismes financiers comme la banque Louis Dreyfus, la Grindlay Ottomane, le Crédit Agricole, la Finter Bank de Zurich et avec des biens déjà hypothéqués ; que les consorts X... ont conçu de faire appel à un financement pour le moins original et au lieu de recourir aux établissements de crédit habituels, se sont adressés à une société Panaméenne Pascual Finances au travers d'un administrateur de société installé en Suisse et d'un prêteur suisse et d'un avocat suisse ; que ce prêt a été trouvé par la société Cogest intermédiaire, société de « gestion de dettes » ; qu'il s'agissait d'obtenir immédiatement de l'argent en attendant de vendre progressivement des terres à Gattières ; que c'est ainsi qu'ils ont obtenu de ces prêteurs la somme de 807. 965 F. suisses représentant alors l'équivalent de 2. 184. 544 francs français ; qu'il s'agissait d'un prêt pour une année, au taux d'intérêt du « libor suisse » plus 3 % payable en totalité en une seule fois et d'avance, soit au taux de 9 + 1/ 8 % + 3 % = 12-1/ 8 %, ou 12, 125 % ; que le taux d'intérêt libor suisse est un taux d'intérêt moyen interbancaire destiné à des prêts de courte durée de trois à douze mois, plus élevé sur 12 mois que sur 3 mois ; qu'en l'occurrence il s'agissait d'un prêt sur 12 mois ; qu'à la même date en 1981, le taux de l'intérêt légal français était de 9, 50 % et le taux majoré de cinq points de plus soit 14, 50 % ; que cet intérêt dans le cadre d'un crédit relais à court terme n'avait rien d'anormal ; qu'il avait été négocié entre les emprunteurs et les prêteurs par une société dite de « gestion de dettes » ; que le notaire ne pouvait que constater l'accord des parties ; que ce prêt n'avait rien d'exorbitant ; qu'il était prévu pour une très courte durée et d'un taux et intérêt supérieur au seuil de l'usure, même au niveau du taux effectif global ; qu'il s'agissait d'un risque mesuré par les parties à l'acte de prêt alors que les emprunteurs étaient déjà endettés mais avaient un patrimoine ; qu'au demeurant des actes de prêt ont été déclarés valables par arrêt ; que l'intervention à l'acte de Maître Z...es qualités de syndic au règlement judiciaire de la SARL X..., compte tenu des cessions d'antériorité exigées par les prêteurs sur les biens hypothéqués en garantie de créances concernant cette société n'avait rien d'anormal ; que le syndic au règlement judiciaire recevait l'assurance que cet argent prêté servirait en partie à solder ces créances ; que pouvait dire Maître B... sinon constater la régularité de l'opération négociée en dehors de lui et mettre en forme de manière rigoureuse ce qui correspond à la volonté des parties ; qu'il n'appartenait pas au notaire d'inciter les emprunteurs à ne pas emprunter, tant que les parties respectaient la loi, ce qui était le cas ; que le notaire n'avait pas à interférer dans les choix budgétaires et financiers des consorts X..., qui avaient décidé de mener leurs affaires ainsi ; que le notaire n'avait pas le droit de refuser son concours à une opération légale, ne révélant rien d'anormal ; que lorsque les consorts X... ont décidé de proroger d'une année ce crédit relais, ils ont pris un risque mesuré d'attendre, mais ils étaient dans l'impossibilité de rétablir leur situation financière à ce moment-là, tant qu'ils n'avaient pas vendu des terres ; qu'ils voulaient se donner un peu plus de temps pour les négocier au meilleur prix ; que le notaire ne pouvait que le constater ; que les consorts X... étaient parfaitement informés que ce prêt était un prêt à court terme qu'ils ne devaient pas prolonger au-delà de cette deuxième année au risque de supporter un coût des intérêts qui allait provoquer une situation intenable pour eux ; que c'est le risque du crédit relais, crédit toujours pratiqué aujourd'hui qui ne doit pas se transformer en crédit à long terme ; qu'au bout des deux années, aucun acte de prorogation n'a été signé ; que le notaire a pu constater que les parties restaient dans le cadre raisonnable d'un crédit relais d'un an, prorogé d'un an ; que ce qui s'est passé ensuite a eu lieu hors intervention du notaire ; qu'en ce qui concerne les deux promesses de vente des 28 et 30 décembre 1981, les prix avaient été fixés librement par les parties, et là encore, il n'appartenait pas au notaire de donner sa propre estimation des biens qu'il n'avait pas visités ; qu'au demeurant la vente de la maison de Gattières a été déclarée parfaite par arrêt de la Cour d'appel de Nîmes ; qu'il n'est pas fait état d'action en rescision pour lésion ; que par contre le fait de contracter des promesses de vente sur des biens déjà donnés en garantie aboutit à de véritables clauses de voie parée, permettant la vente amiable de biens donnés en gage ; que les promesses de vente des 28 et 30 décembre 1981 sont au nombre de deux :

- l'une sur des terrains agricoles à Gattières pour 1 ha 51 a, parcelles cadastrées section D n° 578, 585, 586, 587, 592 et 593 moyennant le prix de 1. 000. 000 F,

- l'autre sur un terrain comprenant une villa à Gattières, parcelles cadastrées section B 463, 459, 460, 543 et 645 pour 33 a 84 ca moyennant le prix de 1. 200. 000 F ;

que seul le deuxième bien avait été donné en garantie hypothécaire dans l'acte de prorogation de crédit du même jour ; que cette promesse relative à la villa de Gattières au vu de l'acte de prorogation de crédit, avec garantie sur ce bien, revient à une clause de voie parée ; qu'en acceptant d'authentifier à la fois la garantie hypothécaire et la promesse de vente sur le même bien, le notaire à commis une faute mais que cette faute n'a causé aucun préjudice aux consorts X... ; que les autres actes à propos desquels la responsabilité du notaire est recherchée, sont des ventes ; que ces ventes se sont faites régulièrement ; qu'il n'est pas fait état de litiges résultant d'actes de vente mal rédigés ; quant aux prix de vente il s'agit de prix négociés entre les parties ; que le notaire ne pouvait que constater l'accord des parties sur la chose et le prix ; qu'il n'est pas fait état d'actions en rescision pour lésion ; que le notaire n'avait pas à fixer le prix, n'avait pas à interférer sur le prix ; qu'il devait seulement vérifier que ce prix correspondait bien à l'accord des parties ; que sur ce point aucune observation n'a été formulée ; que c'étaient les parties à la vente qui appréciaient si elles estimaient faire de bonnes ou de mauvaises affaires ; que le notaire n'est pas intervenu dans les négociations ; qu'il n'appartenait pas à l'expert D...de se permettre de donner son appréciation sur la responsabilité du notaire, ce qui excède sa compétence ;

ALORS D'UNE PART QU'en énonçant que l'intérêt du prêt litigieux n'avait rien d'anormal, tout en constatant que ce prêt avait un taux d'intérêt supérieur au seuil de l'usure, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1er de la loi du 28 décembre 1966 devenu L 313-3 du Code de la consommation qu'elle a violé ;

ALORS D'AUTRE PART QUE constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède au moment où il est consenti de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues telles que définies par un arrêté du ministre chargé de l'économie, pris après avis du Conseil national du crédit ; qu'à supposer que la Cour d'appel ait entendu écarter le caractère usuraire du prêt, en se bornant à énoncer qu'à la même date en 1981, le taux de l'intérêt légal français était de 9, 50 % et le taux majoré de cinq points de plus, soit 14, 50 % sans s'expliquer sur le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues telles que définies par un arrêté du ministre chargé de l'économie, pris après avis du Conseil national du crédit, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 28 décembre 1966 devenu L 313-3 du Code de la consommation ;

ALORS EN OUTRE QUE les consorts X... faisaient valoir que le notaire avait commis une faute en acceptant de recevoir un acte prévoyant l'indexation illicite des prêts, sur une monnaie étrangère (le franc suisse), et que l'évolution du franc suisse avait entraîné un rendement de la dette de 50 % ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS ENFIN QUE pour qu'il y ait autorité de la chose jugée, il faut que la demande soit fondée sur la même cause et qu'elle soit formée entre les mêmes parties ; que Maître B... n'était pas partie à l'instance qui a donné lieu à l'arrêt du 11 octobre 2007 confirmant le jugement du 3 septembre 2003 qui statuait exclusivement sur la validité du prêt ; qu'en opposant à l'action des consorts X... dirigée contre le notaire, l'autorité de la chose jugée par ces décisions sur la validité des actes de prêt, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la seule faute commise par Maître B... consiste à avoir accepté d'authentifier une promesse de vente d'un bien au profit d'un prêteur déjà donné en garantie hypothécaire à ce prêteur et d'avoir en conséquence débouté les consorts X... de leurs demandes fondées sur les autres fautes invoquées à l'encontre de Maître B... et de la SCP F...
J...
G...;

AUX MOTIFS QUE les actes à propos desquels Maître B... aurait commis une ou plusieurs fautes sont :

- le contrat d'ouverture de crédit du 21 août 1981 sous condition suspensive,

- le contrat confirmatif de cette ouverture de crédit du 27 août 1981,

- l'acte de prorogation du contrat d'ouverture de crédit des 28 et 30 décembre 1981,

- la vente du 2 septembre 1982,

- la vente du 16 novembre 1982- la vente du 11 août 1983,

- la vente du 20 août 1984- la vente du 20 décembre 1984 ;

que tous ces actes correspondent à une décision des consorts X... à la suite de la procédure collective de la SARL X... et au regard d'une situation financière devenue catastrophique en raison de dettes vis-à-vis de plusieurs organismes financiers comme la banque Louis Dreyfus, la Grindlay Ottomane, le Crédit Agricole, la Finter Bank de Zurich et avec des biens déjà hypothéqués ; que les consorts X... ont conçu de faire appel à un financement pour le moins original et au lieu de recourir aux établissements de crédit habituels, se sont adressés à une société Panaméenne Pascual Finances au travers d'un administrateur de société installé en Suisse et d'un prêteur suisse et d'un avocat suisse ; que ce prêt a été trouvé par la société Cogest intermédiaire, société de « gestion de dettes » ; qu'il s'agissait d'obtenir immédiatement de l'argent en attendant de vendre progressivement des terres à Gattières ; que c'est ainsi qu'ils ont obtenu de ces prêteurs la somme de 807. 965 F. suisses représentant alors l'équivalent de 2. 184. 544 francs français ; qu'il s'agissait d'un prêt pour une année, au taux d'intérêt du « libor suisse » plus 3 % payable en totalité en une seule fois et d'avance, soit au taux de 9 + 1/ 8 % + 3 % = 12-1/ 8 %, ou 12, 125 % ; que le taux d'intérêt libor suisse est un taux d'intérêt moyen interbancaire destiné à des prêts de courte durée de trois à douze mois, plus élevé sur 12 mois que sur 3 mois ; qu'en l'occurrence il s'agissait d'un prêt sur 12 mois ; qu'à la même date en 1981, le taux de l'intérêt légal français était de 9, 50 % et le taux majoré de cinq points de plus soit 14, 50 % ; que cet intérêt dans le cadre d'un crédit relais à court terme n'avait rien d'anormal ; qu'il avait été négocié entre les emprunteurs et les prêteurs par une société dite de « gestion de dettes » ; que le notaire ne pouvait que constater l'accord des parties ; que ce prêt n'avait rien d'exorbitant ; qu'il était prévu pour une très courte durée et d'un taux et intérêt supérieur au seuil de l'usure, même au niveau du taux effectif global ; qu'il s'agissait d'un risque mesuré par les parties à l'acte de prêt alors que les emprunteurs étaient déjà endettés mais avaient un patrimoine ; qu'au demeurant des actes de prêt ont été déclarés valables par arrêt ; que l'intervention à l'acte de Maître Z...es qualités de syndic au règlement judiciaire de la SARL X..., compte tenu des cessions d'antériorité exigées par les prêteurs sur les biens hypothéqués en garantie de créances concernant cette société n'avait rien d'anormal ; que le syndic au règlement judiciaire recevait l'assurance que cet argent prêté servirait en partie à solder ces créances ; que pouvait dire Maître B... sinon constater la régularité de l'opération négociée en dehors de lui et mettre en forme de manière rigoureuse ce qui correspond à la volonté des parties ; qu'il n'appartenait pas au notaire d'inciter les emprunteurs à ne pas emprunter, tant que les parties respectaient la loi, ce qui était le cas ; que le notaire n'avait pas à interférer dans les choix budgétaires et financiers des consorts X..., qui avaient décidé de mener leurs affaires ainsi ; que le notaire n'avait pas le droit de refuser son concours à une opération légale, ne révélant rien d'anormal ; que lorsque les consorts X... ont décidé de proroger d'une année ce crédit relais, ils ont pris un risque mesuré d'attendre, mais ils étaient dans l'impossibilité de rétablir leur situation financière à ce moment-là, tant qu'ils n'avaient pas vendu des terres ; qu'ils voulaient se donner un peu plus de temps pour les négocier au meilleur prix ; que le notaire ne pouvait que le constater ; que les consorts X... étaient parfaitement informés que ce prêt était un prêt à court terme qu'ils ne devaient pas prolonger au-delà de cette deuxième année au risque de supporter un coût des intérêts qui allait provoquer une situation intenable pour eux ; que c'est le risque du crédit relais, crédit toujours pratiqué aujourd'hui qui ne doit pas se transformer en crédit à long terme ; qu'au bout des deux années, aucun acte de prorogation n'a été signé ; que le notaire a pu constater que les parties restaient dans le cadre raisonnable d'un crédit relais d'un an, prorogé d'un an ; que ce qui s'est passé ensuite a eu lieu hors intervention du notaire ; qu'en ce qui concerne les deux promesses de vente des 28 et 30 décembre 1981, les prix avaient été fixés librement par les parties, et là encore, il n'appartenait pas au notaire de donner sa propre estimation des biens qu'il n'avait pas visités ; qu'au demeurant la vente de la maison de Gattières a été déclarée parfaite par arrêt de la Cour d'appel de Nîmes ; qu'il n'est pas fait état d'action en rescision pour lésion ; que par contre le fait de contracter des promesses de vente sur des biens déjà donnés en garantie aboutit à de véritables clauses de voie parée, permettant la vente amiable de biens donnés en gage ; que les promesses de vente des 28 et 30 décembre 1981 sont au nombre de deux :

- l'une sur des terrains agricoles à Gattières pour 1 ha 51 a, parcelles cadastrées section D n° 578, 585, 586, 587, 592 et 593 moyennant le prix de 1. 000. 000 F,

- l'autre sur un terrain comprenant une villa à Gattières, parcelles cadastrées section B 463, 459, 460, 543 et 645 pour 33 a 84 ca moyennant le prix de 1. 200. 000 F ;

que seul le deuxième bien avait été donné en garantie hypothécaire dans l'acte de prorogation de crédit du même jour ; que cette promesse relative à la villa de Gattières au vu de l'acte de prorogation de crédit, avec garantie sur ce bien, revient à une clause de voie parée ; qu'en acceptant d'authentifier à la fois la garantie hypothécaire et la promesse de vente sur le même bien, le notaire à commis une faute mais que cette faute n'a causé aucun préjudice aux consorts X... ; que les autres actes à propos desquels la responsabilité du notaire est recherchée, sont des ventes ; que ces ventes se sont faites régulièrement ; qu'il n'est pas fait état de litiges résultant d'actes de vente mal rédigés ; quant aux prix de vente il s'agit de prix négociés entre les parties ; que le notaire ne pouvait que constater l'accord des parties sur la chose et le prix ; qu'il n'est pas fait état d'actions en rescision pour lésion ; que le notaire n'avait pas à fixer le prix, n'avait pas à interférer sur le prix ; qu'il devait seulement vérifier que ce prix correspondait bien à l'accord des parties ; que sur ce point aucune observation n'a été formulée ; que c'étaient les parties à la vente qui appréciaient si elles estimaient faire de bonnes ou de mauvaises affaires ; que le notaire n'est pas intervenu dans les négociations ; qu'il n'appartenait pas à l'expert D...de se permettre de donner son appréciation sur la responsabilité du notaire, ce qui excède sa compétence ;

ALORS D'UNE PART QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours ; qu'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes qu'il avait reçus en acceptant d'affecter hypothécairement au profit des prêteurs, en garantie du prêt, des parcelles de terrain qui faisaient par ailleurs l'objet d'une promesse de vente qu'il avait établie un mois auparavant au profit d'un tiers, M. E..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil qui lui impose d'expliquer à ses clients la portée des engagements qu'ils souscrivent ; qu'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée, si le notaire n'avait pas commis une faute en s'abstenant d'attirer l'attention des consorts X... sur le caractère excessif des garanties souscrites au titre du prêt, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la faute commise par Maître B... qui a authentifié un acte stipulant une promesse de vente d'un bien au profit d'un prêteur déjà bénéficiaire d'une garantie hypothécaire sur ce même bien, constitutive d'une clause de voie parée, n'a été la cause d'aucun préjudice, la vente ainsi conclue lors de cette promesse de vente ayant été judiciairement déclarée parfaite, et d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE bien que la promesse de vente des 28 et 30 décembre 1981 sur la villa de Gattières peut être considérée comme une clause de voie parée, la Cour d'appel de Nîmes, saisie de la validité de ladite promesse de vente sur son caractère parfait ou non a dit, par arrêt définitif du 11 janvier 1984, que cette vente était valable et parfaite ; que même si la vente a été déclarée parfaite, les consorts X... auraient pu obtenir de la villa de Gattières un meilleur prix s'ils n'avaient pas été mis dans cette situation de conclure une promesse de vente avec leurs emprunteurs (en réalité avec leurs prêteurs) ; mais que les consorts X... ne donnent pas d'éléments permettant de dire avec certitude que le prix de 1. 200. 000 F convenu en 1981 était manifestement inférieur au prix moyen du marché immobilier local à cette date pour un bien analogue ; que le préjudice résultant de la faute du notaire n'est pas établi ;

ALORS D'UNE PART QUE pour qu'il y ait autorité de la chose jugée, il faut que la demande soit fondée sur la même cause et qu'elle soit formée entre les mêmes parties ; que Maître B... n'était pas partie à l'instance qui a donné lieu à l'arrêt du 11 janvier 1994 de la Cour d'appel de Nîmes confirmant le jugement du 12 avril 1984 qui statuait exclusivement sur l'action des prêteurs en réalisation de la promesse de vente ; qu'en opposant à l'action des consorts X... dirigée contre le notaire, l'autorité de la chose jugée par ces décisions sur la validité de la promesse de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'interdiction de la stipulation au profit du prêteur, concomitamment à l'acte constitutif d'hypothèque, d'une promesse de vente du bien hypothéqué, qui plus est lorsqu'elle porte comme en l'espèce sur la résidence principale du débiteur, a pour objet de protéger le débiteur contre les pressions du créancier et d'interdire à ce dernier de s'affranchir d'une procédure de saisie immobilière permettant le contrôle d'un juge ; que dès lors la stipulation d'une telle promesse de vente et sa mise en oeuvre même pour un prix conforme à la valeur du bien, suffisent à caractériser l'existence d'un préjudice subi par le débiteur ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.