LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte sous seing privé du 31 août 2006 établi avec le concours de la société l'Immobilière en Entre Deux Mers (la société), les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison au prix de 220 000 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; que les époux Y... ont fait savoir le 29 novembre 2006 qu'ils n'avaient pas obtenu le prêt qu'ils avaient sollicité et ont demandé la restitution du chèque de 22 000 euros qu'ils avaient remis à l'agent immobilier, lequel a présenté à l'encaissement le 1er décembre 2006 cet effet qui a été rejeté pour défaut de provision ; que les époux Y... ont assigné la société en restitution du chèque et en paiement de dommages-intérêts ; que l'agent immobilier a sollicité reconventionnellement le versement d'une certaine somme ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de la société, pris en ses deuxième et quatrième branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que c'est sans encourir le grief de violation de l'article 1134 du code civil que la cour d'appel, procédant à l'interprétation que rendait nécessaire le rapprochement des clauses en cause, a retenu que la société ne pouvait prétendre bénéficier de la clause pénale prévue à son profit qu'en cas de résiliation ou de résolution de la convention, elle-même subordonnée à des formalités qui n'avaient pas été accomplies ; que la deuxième branche manque en fait en ce qu'elle énonce qu'il était établi que la garantie avait été isolée sur un compte séquestre ; que le moyen n'est fondé en aucun de ces deux griefs ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident des époux Y..., pris en ses deux branches, tel qu'il figure au mémoire de ces parties et est reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que la cour d'appel a constaté que les époux Y... n'avaient pas sollicité des emprunts conformes au plan de financement établi lors de la signature de l'acte de vente, mentionnant un taux d'endettement de 27,19 % tandis que le rejet de leur demande faisait état d'un taux d'endettement de 41,15 % ; qu'elle a pu déduire de ce différentiel important qu'ils avaient manqué à leurs obligations contractuelles, la condition suspensive devant dès lors être réputée accomplie ; qu'elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société à payer aux époux Y... une certaine somme, l'arrêt retient que l'agent immobilier doit réparation du préjudice financier qu'il leur a causé par la présentation à l'encaissement "précipitée" du chèque remis en garantie du paiement de la clause pénale, la résolution de la vente n'étant pas à ce moment là imputable à l'une ou l'autre des parties puisque que les formalités prévues à cet égard n'avaient pas été accomplies ;
Qu'en subordonnant ainsi la présentation au paiement du chèque à la résolution du contrat alors que l'acte du 31 août 2006 énonçait : "il est expressément convenu que ce chèque est approvisionné, mais que l'agence ne l'encaissera qu'en cas de manquement par l'acquéreur à ses obligations", la cour d'appel, qui a ajouté à la convention une condition qu'elle ne prévoyait pas, a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en troisième branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Qu'en se déterminant comme elle l'a fait sans rechercher, comme elle y était invitée, si le préjudice financier qu'ils invoquaient n'était pas exclusivement imputable à la faute des époux Y... qui devaient s'assurer de la provision du chèque qu'ils avaient remis à la société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
Rejette le pourvoi incident ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société l'Immobilière en Entre Deux Mers à payer aux époux Y... la somme de 3 305,85 euros en réparation de leur préjudice financier, l'arrêt rendu le 25 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société l'Immobilière en Entre Deux Mers et des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour la société L'Immobilière en Entre Deux Mers.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'agence l'Immobilière En Entre Deux Mers de sa demande de règlement de 13.000 € à titre de clause pénale et de l'avoir condamnée au paiement de 3.305,85 euros en réparation du préjudice financier subi par les époux Y... ;
aux motifs qu'il ressort des documents produits, et notamment de la confrontation du taux d'endettement de 27,19 % prévu par le plan de financement établi lors de la signature de l'acte de vente au taux d'endettement de 41,15 % mentionné dans le rejet de leur prêt, que les époux Y... ont violé leur obligation contractuelle en sollicitant des emprunts non conformes à leur plan de financement ; que les époux Y... ne peuvent soutenir la caducité de l'acte de vente au motif de la défaillance de la condition suspensive alors que, cette condition ne s'étant pas réalisée par leur fait, elle doit au contraire être réputée accomplie ; qu'il s'ensuit que la vente étant ainsi parfaite, la clause pénale prévue par l'acte sous seing privé avait vocation à s'appliquer aux conditions qu'elle prévoyait, soit donc en cas de résolution de cette vente survenant après la réalisation des conditions suspensives ; qu'il ressort toutefois des conditions de l'acte de vente que sa résolution ne pouvait intervenir de plein droit qu'à l'issue de formalités qu'il prévoyait et qui, laissées à l'initiative du vendeur ou de l'acquéreur, n'ont jamais été accomplies ni par les acheteurs, qui invoquaient la caducité de l'acte, ni par les vendeurs, qui se sont manifestement désintéressés de la vente ; qu'il en résulte que la SARL L'Immobilière En Entre Deux Mers, qui n'était pas en droit, la résolution de la vente n'étant pas, à ce moment-là, imputable à l'une ou l'autre des parties, de demander le paiement de sa commission, doit réparation du préjudice qui est résulté, pour les époux Y..., de la présentation précipitée à l'encaissement du chèque déposé par ceux-ci en garantie du paiement de cette clause pénale ; qu'elle sera en conséquence condamnée à leur payer à ce titre la somme de 3.305,85 euros en réparation de leur préjudice financier tel qu'il est justifié ; que d'autre part la SARL L'Immobilière En Entre Deux Mers sera déboutée de sa demande en paiement de la clause pénale à l'encontre des époux Y..., la résolution de la vente devant être imputée aux vendeurs à qui il appartenait, si ce n'est de poursuivre la vente par voie judiciaire, de fait établir au moins la défaillance des acquéreurs par l'envoi, comme cela était prévu aux clauses de l'acte de vente, d'une mise en demeure ;
1°) alors que, d'une part, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en décidant que l'agence immobilière avait commis une faute en portant à l'encaissement le chèque de garantie avant que la vente n'ait été résolue, quand la convention subordonnait l'appel de la garantie à la seule constatation du « manquement par l'acquéreur à ses obligations », caractérisé en l'espèce, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) alors que, d'autre part, en décidant que l'agence immobilière avait commis une faute en encaissant le chèque litigieux pour obtenir « le paiement de sa commission », quand il était établi que la garantie avait été isolée sur un compte de séquestre dans l'attente qu'une décision de justice définitive soit rendue, la cour d'appel a statué par de simples affirmations, sans examiner même sommairement les éléments de preuve produits aux débats, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) alors que, de troisième part, en condamnant l'agence au remboursement des frais bancaires liés à l'absence de provision du chèque de garantie sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée (conclusions d'appel, p. 11), si ce dommage était exclusivement imputable à la faute contractuelle des acquéreurs qui s'étaient expressément engagés à disposer, jusqu'au dénouement du contrat, d'une provision suffisante pour honorer leur garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
4°) alors que, enfin, la clause pénale stipule expressément que l'indemnité compensatoire est due à l'agence immobilière en cas de résolution du contrat de vente, le débiteur étant la partie à laquelle la rupture du contrat est imputable ; que la cour d'appel, qui a prononcé la résolution du contrat de vente après avoir constaté une faute des acquéreurs rendant définitivement impossible l'exécution du contrat de vente, ne pouvait refuser de faire application de la clause pénale définitivement acquise à l'agence au motif inopérant que les vendeurs n'avaient pas établi la défaillance des acquéreurs par l'envoi d'une mise en demeure ; qu'en refusant à l'agence immobilière le bénéfice de la clause pénale dont toutes les conditions étaient remplies en l'espèce, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civilMoyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour les époux Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la non-obtention des prêts bancaires était imputable à Monsieur et Madame Y... et de les avoir en conséquence déboutés de leur demandes d'indemnisation formée à l'encontre de la société L'IMMOBILIERE EN ENTRE DEUX MERS.
AUX MOTIFS QUE Monsieur et Madame Y... font valoir que la caducité de la vente est acquise en raison de la défaillance de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dès lors qu'ils sont en mesure de justifier avoir, dans les délais du contrat, notifié les refus de prêt que leur ont opposés les banques sollicitées ; qu'il ressort des documents produits et notamment de la confrontation du taux d'endettement de 27,19 % prévu par le plan de financement établi lors de la signature de l'acte de vente au taux d'endettement de 41,15 % mentionné dans le rejet de leur demande de prêt que Monsieur et Madame Y... n'ont pas, ainsi, contrairement à leur obligation contractuelle sur ce point, sollicité des emprunts conformes à leur plan de financement ; qu'il en résulte que Monsieur et Madame Y... ne peuvent soutenir la caducité de l'acte de vente au motif de la défaillance de la condition suspensive alors que, cette condition ne s'étant pas réalisée par leur fait, elle doit au contraire être réputée accomplie ;
ALORS, D'UNE PART, QUE seule une faute ou une négligence volontaire commise par les emprunteurs à l'occasion de l'obtention de prêts bancaires est de nature à justifier la mise à leur charge de la défaillance de la condition suspensive, réputée alors accomplie ; que pour déclarer que la condition suspensive liée à l'obtention de prêts bancaires, stipulée dans le contrat de vente sous seing privé, devait être réputée accomplie, compte tenu de l'imputabilité de sa défaillance à Monsieur et Madame Y..., la Cour d'appel s'est fondée sur le seul constat d'un différentiel entre le taux d'endettement stipulé dans le plan de financement établi lors de l'acte de vente et celui visé dans les décisions de refus des organismes bancaires ; qu'en se fondant sur ce seul différentiel pouvant être le fruit d'une erreur de bonne foi commise par eux, la Cour d'appel qui n'a, en toute hypothèse, pas caractérisé la faute intentionnelle commise par ceux-ci dans leur recherche des prêts, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE subsidiairement, n'est pas fautif, l'emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat de vente, dès lors que la banque lui aurait, en toute hypothèse, refusé le prêt en raison de l'insuffisance de ses capacités financières ; qu'en s'abstenant de rechercher, même d'office, si l'indication par Monsieur et Madame Y..., aux banques, d'un seuil d'endettement de 27,19 % conforme aux stipulations du contrat de vente, aurait conduit celles-ci à accorder le prêt immobilier sollicité, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié son arrêt au regard de l'article 1178 du Code civil.
