LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 8 mars 2011), que M. et Mme X... sont propriétaires du lot n° 1 dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété ; que le surplus de l'immeuble, constitué par le lot n° 2, appartenait à Mme Y..., aujourd'hui décédée, et à son fils, M. Y... ; que celle-ci avait été désignée le 11 mai 1998 en qualité de syndic provisoire à charge pour elle de convoquer une assemblée générale dans le délai d'un an pour nommer le syndic définitif, ce qui ne fut jamais fait ; que, le 2 mars 2001, les consorts Y... ont, après division du lot n° 2, vendu une grange à M. Z..., leur lot étant devenu le lot n° 4 et celui de M. Z... le lot n° 3 ; que, le 5 février 2007, les consorts Y... ont vendu le lot n° 4 à M. et Mme A... ; que les époux X..., soutenant que la vente portait sur une portion des parties communes, ont assigné le syndicat des copropriétaires, M. Y..., tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'hériter de sa mère décédée, M. Z... et les époux A... afin notamment de voir prononcer la nullité des assemblées générales des 29 janvier 2001 et 6 novembre 2006 et de la vente consentie à M. Z... ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande d'annulation des assemblées générales, l'arrêt retient que les procès-verbaux de ces assemblées ne sont pas versés aux débats ;
Qu'en statuant ainsi, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur ce moyen soulevé d'office et sur l'absence au dossier du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 novembre 2006 qui figurait sur le bordereau de pièces annexé aux dernières conclusions des époux X... et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme X... de leur demande en nullité des assemblées générales des 29 janvier 2001 et 6 novembre 2006, l'arrêt rendu le 8 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de Monsieur et Madame Guy X... tendant à l'annulation de la vente passée le 2 mars 2001 entre les consorts Y... et les époux Z...,
Aux motifs, sur la recevabilité de la demande en annulation de la vente Y...-Z..., que par application de l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant notamment à obtenir l'annulation de droits résultants d'actes soumis à publicité ne sont recevables que si elles ont été elles-mêmes publiées au bureau des hypothèques ; que conformément aux dispositions de l'article 126 du code civil, le défaut de publication constituant une fin de non recevoir, peut être régularisé avant que le juge statue et donc jusqu'à la clôture des débats ; qu'en l'espèce, les époux X... forment 3 demandes distinctes, portant sur la nullité des assemblées générales des 29 janvier 2001 et 6 novembre 2006, sur la nullité de la vente consentie par les consorts Y... aux époux Z... et sur la réparation de leurs préjudices ; que, dès lors, leurs demandes ne se limitant pas à l'annulation des assemblées générales litigieuses mais portant également sur l'annulation d'une vente immobilière et celle-ci étant soumise à publication au bureau des hypothèques, Monsieur et Madame X... devaient publier dans les mêmes conditions, leur demande en annulation de la vente passée entre les consorts Y... et les époux Z... ; que néanmoins et contrairement à leurs affirmations, Monsieur et Madame X... ne produisent aucun élément démontrant qu'ils ont procédé à cette publication,
Alors, d'une part, que la publicité foncière n'est exigée, à peine d'irrecevabilité, que pour les demandes en justice tendant à l'anéantissement rétroactif d'un droit antérieurement publié ; que lorsque l'action tend à faire prononcer la nullité d'une vente portant sur des parties communes d'une copropriété par voie de conséquence de celle de l'assemblée générale l'ayant autorisée, la demande n'a pas à être publiée ; qu'en se prononçant de la sorte, cependant que l'action des époux X... tendait à faire prononcer la nullité de la vente Y...-Z... en ce que, portant sur des parties communes, elle avait été irrégulièrement autorisée par une assemblée générale du 29 janvier 2001 dont ils poursuivaient également la nullité, la Cour d'appel a violé les articles 28-4° c et 30-5° du décret du 4 janvier 1955,
Et alors, d'autre part, et en toute hypothèse, que la publicité foncière n'est exigée, à peine d'irrecevabilité, que pour les demandes en justice tendant à l'anéantissement rétroactif d'un droit antérieurement publié ; que les époux X... poursuivaient l'annulation d'une vente qui, selon eux, avait porté sur une parcelle cadastrée AE n° 439, partie commune, et était intervenue en exécution d'une délibération prise lors d'une assemblée générale du 29 janvier 2001 ; qu'il leur était opposé que la vente initialement envisagée était demeurée à l'état de projet, la vente ensuite réalisée, le 2 mars 2001 ayant porté sur un lot de copropriété ; que la Cour d'appel a tenu pour constant que la vente avait effectivement porté sur une grange dépendant d'un lot de copropriété, après division de celui-ci ; qu'il résulte de ces constatations que la vente de la parcelle cadastrée AE n° 439, partie commune, n'était jamais intervenue et n'avait, dès lors, jamais été publiée, ce dont il s'évince que la demande tendant à la voir annuler n'avait pas, non plus, par hypothèse, à l'être ; qu'en déclarant la demande d'annulation de la vente irrecevable, faute de justification de la publication de ladite demande au Bureau des hypothèques, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 28-4° c et 30-5° du décret du 4 janvier 1955, qu'elle a ainsi violés.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant à voir prononcer la nullité des assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble 38 place des buttes à Viriville en date des 29 janvier 2001 et 6 novembre 2006,
Aux motifs, sur la demande en annulation des assemblées générales des 29 janvier 2001 et 6 novembre 2006, que Madame Madeleine Y... a été désignée le 11 mai 1998 en qualité de syndic provisoire à charge pour elle de convoquer une assemblée générale dans le délai d'un an pour nommer le syndic définitif ; qu'à défaut de convocation de l'assemblée, le syndic provisoire, désigné par convention, voit ses fonctions s'interrompre automatiquement un an, au plus tard, après la naissance de la copropriété ; que, toutefois, les époux X... ne versent pas aux débats les PV des assemblées générales dont ils demandent la nullité et doivent, dès lors, être déboutés de leurs demandes,
Alors, d'une part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucun moyen non soulevé par les parties ne peut être examiné d'office sans que celles-ci aient été amenées à présenter leurs observations à ce sujet ; qu'en relevant, d'office, et sans provoquer préalablement les explications des parties à cet égard, que « les époux X... ne versent pas aux débats les PV des assemblées générales dont ils demandent la nullité », la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile, Alors, d'autre part, qu'en se prononçant de la sorte sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 novembre 2006, qui figurait sur le bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions des époux X... et dont la communication n'avait pas été contestée, la Cour d'appel a derechef violé l'article 16 du code de procédure civile,
Et alors, enfin, qu'en se prononçant de la sorte cependant que l'assemblée générale du 29 janvier 2001, dont l'existence était admise par les défendeurs, n'avait pas donné lieu à l'établissement d'un procès-verbal, ainsi que l'avait expressément constaté le Tribunal, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 17 de la loi du 10 juillet 1965, 7 et 28 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 9 du code de procédure civile.
