LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 1er décembre 2010), que par acte sous seing privé du 18 novembre 2006, Lucienne X... veuve Y..., Nathalie et Eric Y... (les consorts Y...) ont vendu à la SCI Bressand 1988 (la SCI) un immeuble comprenant deux bâtiments constitués d'appartements donnés à bail, sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt et réitération par acte authentique le 29 septembre 2007 ; que la vente n'ayant pas été réitéré, les consorts Y... ont, par acte du 19 août 2008, assigné la SCI en résolution du compromis et paiement du montant de la clause pénale ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux consorts Y... la somme de 27 500 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal, alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur qui donne congé pour vendre un immeuble en son entier devant, par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, faire une offre de vente à chaque titulaire d'un bail d'habitation qui doit indiquer le prix de cession du seul bien loué, l'acte de vente de l'immeuble en son entier doit aussi préciser quel est le prix de chaque lot ; qu'en retenant, pour écarter le moyen tiré par la SCI Bressand 1988 de ce que l'immeuble objet de la vente étant donné à bail, les locataires bénéficiaient, par application de ladite disposition, d'un droit de préemption sur les locaux qu'ils occupaient, de sorte que, pour rendre le prix global déterminable, l'acte de vente de l'immeuble devait préciser le prix de chaque lot, ce qui était de nature à établir que l'acte litigieux, qui omettait d'indiquer le prix de chaque appartement loué, était nul pour indétermination du prix, que le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la vente d'un ou plusieurs locaux d'habitation consécutive à la division de l'immeuble par lots n'était pas applicable à la vente litigieuse, la cour d'appel, qui ne s'est pas expliquée sur la portée en l'espèce de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que la nullité de la vente pour indétermination du prix n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice ; qu'en se fondant, pour débouter la SCI Bressand 1988 de sa demande en nullité de la promesse de vente de l'immeuble résultant de l'absence d'individualisation du prix de chaque lot, sur la circonstance inopérante que cette irrégularité n'avait causé aucun préjudice à la SCI Bressand 1988, la cour d'appel a violé l'article 1591 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la vente portait sur l'ensemble de l'immeuble, ce dont il résultait qu'elle n'était pas soumise aux articles 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, la cour d'appel, qui n'a pas indiqué que le bailleur avait donné congé aux locataires pour vendre l'immeuble et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'absence de préjudice, retenir que les griefs développés par la SCI n'étaient pas fondés et que la demande des consorts Y... au titre de la clause pénale devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Bressand 1988 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Bressand 1988 à payer la somme de 2 500 euros aux consorts Y... ; rejette la demande de la SCI Bressand 1988 ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Bressand 1988
La SCI Bressand 1988 fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer aux consorts Y... la somme de 27.500 euros à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2008.
AUX MOTIFS QUE la vente en cause n'était soumise ni à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 (applicable au cas de vente d'un immeuble de plus de dix logements – l'immeuble en cause en comptait cinq), ni à l'article 10 du même texte (applicable à la vente d'un ou plusieurs locaux d'habitation consécutive à la division de l'immeuble par lots ) la vente en cause portant sur l'ensemble de l'immeuble ; à admettre que l'article 10 fût applicable comme l'ont interprété les consorts Y... en adressant aux locataires, par lettres du 7 mars 2007, des offres de vente des appartements occupés par eux, la difficulté née de ce que le compromis de vente de l'immeuble n'individualiserait pas le prix de chaque lot (qui n'existait pas avant que fût dressé l'état descriptif de division) n'a causé en tout état de cause aucun préjudice à la SCI Bressand 1988, aucun des locataires ne s'étant déclaré candidat à l'acquisition.
ALORS QUE le bailleur qui donne congé pour vendre un immeuble en son entier devant, par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, faire une offre de vente à chaque titulaire d'un bail d'habitation qui doit indiquer le prix de cession du seul bien loué, l'acte de vente de l'immeuble en son entier doit aussi préciser quel est le prix de chaque lot ; qu'en retenant, pour écarter le moyen tiré par la SCI Bressand 1988 de ce que l'immeuble objet de la vente étant donné à bail, les locataires bénéficiaient, par application de ladite disposition, d'un droit de préemption sur les locaux qu'ils occupaient, de sorte que, pour rendre le prix global déterminable, l'acte de vente de l'immeuble devait préciser le prix de chaque lot, ce qui était de nature à établir que l'acte litigieux, qui omettait d'indiquer le prix de chaque appartement loué, était nul pour indétermination du prix, que le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la vente d'un ou plusieurs locaux d'habitation consécutive à la division de l'immeuble par lots n'était pas applicable à la vente litigieuse, la cour d'appel, qui ne s'est pas expliquée sur la portée en l'espèce de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS QUE la nullité de la vente pour indétermination du prix n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice ; qu'en se fondant, pour débouter la SCI Bressand 1988 de sa demande en nullité de la promesse de vente de l'immeuble résultant de l'absence d'individualisation du prix de chaque lot, sur la circonstance inopérante que cette irrégularité n'avait causé aucun préjudice à la SCI Bressand 1988, la cour d'appel a violé l'article 1591 du code civil.
