LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 mars 2011), que M. Jean X..., M. Jean-Pierre X..., Mme Christine X... et Mme Françoise X..., épouse Y... (les consorts X...), propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail à la société Agence du Triangle Vert, ont délivré le 16 novembre 2006 à M. et Mme Z..., associés de cette société, un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mai 2007 moyennant un loyer fixé à la valeur locative ; que, par lettre du 28 novembre 2006, M. Z..., gérant de la société, a accepté le renouvellement mais a refusé le loyer proposé ; que, le 6 avril 2009, les consorts X... ont notifié à M. et Mme Z... un mémoire en fixation du loyer puis ont saisi le juge des loyers commerciaux par acte des 19 et 20 août 2009 ; que la société Agence du Triangle Vert est intervenue à l'instance ;
Attendu que pour dire l'action prescrite et le bail renouvelé aux conditions antérieures, l'arrêt retient que le juge des loyers commerciaux doit, à peine de forclusion, être saisi en fixation du loyer du bail renouvelé dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, que les appelants ont délivré congé pour le 31 mai 2007 et n'ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé que par assignation des 19 et 20 août 2009, que c'est dès lors à bon droit que le premier juge a dit leur demande irrecevable et a dit que le bail s'était trouvé renouvelé aux charges et conditions antérieures ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la prescription n'avait pas été interrompue par la notification de leur mémoire intervenue le 6 avril 2009, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Z... et la société Agence du Triangle Vert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... et la société Agence du Triangle Vert à payer à M. Jean X..., M. Jean-Pierre X..., Mme Christine X... et Mme Françoise X..., épouse Y..., la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Z... et de la société Agence du Triangle Vert ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail du 1er juillet 1998 liant les Consorts X... et la Société AGENCE DU TRIANGLE VERT, portant sur les locaux commerciaux situés ..., s'est renouvelé le 1er juin 2007 aux clauses, conditions et loyer antérieur, soit le loyer de 9.877, 50 € actuellement réglé ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les intimées font encore valoir que les Consorts X... seraient irrecevables à se prévaloir de la nullité de leur propre congé en raison, d'une part, de ce que la nullité d'un tel acte ne pouvant faire l'objet que d'une exception, laquelle ne peut être invoquée que par le défendeur et en raison, d'autre part, de l'obstacle que constitue l'adage « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » ; que cependant aucune règle ni aucun principe ne font obstacle à ce que les Consorts X... soulèvent la nullité du congé qu'ils ont délivré à des personnes qui n'étaient pas les bénéficiaires du bail ; que si le congé a été délivré aux époux Z... alors qu'à la date dudit congé ils n'étaient pas titulaires du bail, celui-ci ayant été transféré à la Sarl AGENCE DU TRIANGLE VERT, il n'est pas contesté que les Consorts X... ont bien été destinataires du courrier en date du 28 novembre 2006 qui a fait l'objet de la pièce 4 des intimés qui font valoir que, par ce courrier, ils ont expressément accepté le congé ; que les parties s'opposent sur la portée de ce courrier ; que les appelants font valoir qu'il s'agit d'un courrier émanant seulement d'Olivier Z... et non de la Sarl AGENCE DU TRIANGLE VERT ; que par ailleurs ce courrier n'indique pas que le congé est irrégulier ; que les intimés font valoir, quant à eux, que ce courrier était écrit pour le compte de la Sarl AGENCE DU TRIANGLE VERT ; qu'il résulte de l'extrait K bis de la Sarl AGENCE DU TRIANGLE VERT que son gérant est Olivier Z... ; que le courrier dont s'agit, certes signé d'Olivier Z..., est rédigé sur papier commercial de la Sarl AGENCE DU TRIANGLE VERT dont la forme sociale, le siège social, le numéro d'immatriculation au registre du commerce sont mentionnés ; qu'il en résulte que c'est bien en qualité de gérant, agissant pour le compte de la société qu'Olivier Z... a accepté le congé ; que dans ces conditions les Consorts X... ne sauraient arguer de la nullité du congé expressément accepté par le locataire qui a, par ailleurs, ultérieurement indiqué expressément renoncer à en mettre en cause sa validité ; que par application des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux doit, à peine de forclusion, être saisi en fixation du loyer du bail renouvelé dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que les appelants ont délivré congé pour le 31 mai 2007 ; qu'ils n'ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé que par assignation des 19 et 20 août 2009 ; que c'est dès lors à bon droit que le premier juge a dit leur demande irrecevable et a dit que le bail s'était trouvé renouvelé aux charges et conditions antérieures ; que la décision déférée sera dès lors confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'après avoir délivré le 16 novembre 2006 à M. et Mme Z... un congé avec offre de renouvellement du bail pour la date du 31 mai 2007, moyennant un loyer annuel de 16.000 €, aux clauses et conditions du bail expiré, les consorts X... ont assigné les 19 et 20 août 2009 M. et Mme Z... en fixation du loyer du bail renouvelé ; que la Société AGENCE DU TRIANGLE VERT, titulaire du bail, est intervenue volontairement à l'instance ; que par application des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux doit, à peine de forclusion, être saisi en fixation du loyer du bail renouvelé dans le délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; qu'à supposer régulier le congé avec offre de renouvellement à effet du 1er juin 2007 délivré à M. et Mme Z..., la demande en fixation du loyer du bail renouvelé par assignation des 19 et 20 août 2009 est prescrite et la demande doit être déclarée irrecevable ; que le bail liant les Consorts X... et la Société AGENCE DU TRIANGLE VERT s'est donc renouvelé aux clauses et conditions antérieures moyennant le loyer annuel de 9.877, 50 € actuellement réglé par la société locataire ;
ALORS QUE, D'UNE PART, pour être valide, le congé avec offre de renouvellement doit être délivré au preneur ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que les Consorts X... ont délivré un congé avec offre de renouvellement le 16 novembre 2006 aux époux Z... cependant qu'à cette date, c'est la Société AGENCE DU TRIANGLE VERT qui était le preneur ; qu'en déclarant valide ce congé pour dire que le bail du 1er juillet 1998 liant les Consorts X... et la Société AGENCE DU TRIANGLE VERT s'est renouvelé le 1er juin 2007 aux clauses, conditions et loyer antérieur, la Cour d'appel a violé l'article L.145-9 du code de commerce ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en considérant, pour dire que le bail du 1er juillet 1998 liant les Consorts X... et la Société AGENCE DU TRIANGLE VERT s'est renouvelé le 1er juin 2007 aux clauses, conditions et loyer antérieur, qu'il résulte du courrier du 28 novembre 2006 que M. Olivier Z... a accepté le congé en qualité de gérant de la Sarl AGENCE DU TRIANGLE VERT cependant qu'en des termes clairs et précis, « je vous informe accepter le renouvellement du bail », ce dernier acceptait à titre personnel le renouvellement du bail et ne précisait nullement agir pour le compte de la société susvisée, la Cour d'appel a dénaturé le courrier susvisé et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, DE TROSIEME PART, la validité d'un congé avec offre de renouvellement s'apprécie à la date de sa délivrance ; qu'en retenant, pour dire valide le congé avec offre de renouvellement délivré le 16 novembre 2006 et dire renouvelé le bail du 1er juillet 1998 liant les Consorts X... et la Société AGENCE DU TRIANGLE VERT aux clauses, conditions et loyer antérieur, que cette dernière a par son accord, délivré postérieurement par un courrier du 28 novembre 2006, validé ce congé, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du code de commerce ;
ALORS, ENFIN, QU'en relevant, pour dire que le bail du 1er juillet 1998 liant les Consorts X... et la Société AGENCE DU TRIANGLE VERT, portant sur les locaux commerciaux situés ..., s'est renouvelé le 1er juin 2007 aux clauses, conditions et loyer antérieur, que la demande des Consorts X... en fixation du loyer du bail renouvelé est irrecevable car prescrite, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel des Consorts X..., p.12, paragraphe 2.2.) si le mémoire en fixation de loyer notifié à M. et Mme Z... en la forme d'une lettre recommandée le 6 avril 2009, soit dans les deux ans de la prise d'effet du bail renouvelé intervenu le 31 mai 2007, n'avait pas eu pour effet d'interrompre la prescription, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 145-34 et L. 145-60 du code de commerce.
