LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'article 14 du règlement de copropriété, relatif aux charges d'entretien des escaliers et tapis, stipulait que seuls les lots 4 à 21, dont ne faisaient pas partie ceux de la société Dakao, étaient tenus de participer à ces dépenses sauf s'il s'agit de travaux intéressants le gros oeuvre de l'escalier, la cour d'appel qui a constaté que les travaux dont le payement était réclamé étaient ceux du hall et de l'escalier de l'immeuble et que, selon les pièces produites, il s'agissait de travaux d'entretien courant et d'embellissement, voire de mise aux normes, ne constituant pas des travaux intéressants le gros oeuvre de l'escalier au sens de la clause, la cour d'appel, sans dénaturer le règlement de copropriété, en a exactement déduit que la société Dakao n'était pas tenue de les payer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires 120 rue de Tolbiac, Paris 13ème aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 120 rue de Tolbiac, Paris 13ème à payer à la société Dakao la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 120 rue de Tolbiac, Paris 13ème ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 120 rue de Tolbiac, Paris 13ème.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes tendant à la condamnation de la S.C.I. DAKAO à lui payer la somme principale de 9 934,47 euros au titre de l'appel provisionnel fonds de travaux du 6 novembre 2006, à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, à lui verser une indemnité de procédure et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel et d'avoir dit, au contraire, que les dépens de première instance et d'appel seraient supportés à proportion de trois quarts par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,
AUX MOTIFS, EN SUBSTANCE, QUE la somme de 9 934,47 euros est réclamée par le SYNDICAT COPROPRIETAIRES au titre du solde sur les travaux suivants : facture travaux hall + escalier, quote-part honoraires maître d'oeuvre hall-escalier ;
ET AUX MOTIFS QUE, sur la demande de 9 934,47 euros, les décisions d'approbation des comptes et de commandes de travaux budgétisés prises par les assemblées générales évoquées dans les conclusions des parties suivant vote des résolutions d'assemblées générales dont le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES justifie du caractère définitif – celles des 16 février, 28 avril, 26 octobre 2006 et 15 mars 2007 – ne s'étendent pas à la tenue des comptes individuels des copropriétaires qui doit être faite en conformité avec les clauses de répartition des charges et dépenses insérées dans le règlement de copropriété ; que la S.CI. DAKAO, nonobstant le caractère définitif des décisions d'assemblées générales dont se prévaut le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est recevable à opposer au SYNDICAT les erreurs affectant la tenue de son compte individuel de copropriété, telle que l'inscription en débit dudit compte de charges réparties de façon non conforme aux clauses du règlement de copropriété qui s'imposent au SYNDICAT, au syndic et aux copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été modifiées par décision d'assemblée générale ou révisées (cas de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965) ou déclarées non écrites en application de l'article 43 de ladite loi ;
QUE la S.C.I. DAKAO est titulaire des lots de copropriété numéros 2, 38, 39 et 40 situés au rez-de-chaussée et au sous-sol ;
QUE le règlement de copropriété, chapitre II (charges d'entretien des escaliers et tapis) stipule :
« I – Définition
Article 14 :
Les charges d'entretien des escaliers et tapis comprennent : Les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d'escalier et de leurs paliers.
L'entretien, les réparations et même le remplacement des tapis posés dans les escaliers principaux (mais non ceux des portes palières qui sont personnels aux propriétaires), les réparations nécessités par l'usure des marches des escaliers.
Le coût de la location des compteurs.
II – Répartition
Les charges d'entretien de l'escalier et de son tapis, s'il en existe, seront réparties entre les propriétaires des lots quatre à vint et un, dans les proportions ci-après indiquées.
Les dépenses de quelque autre nature, qu'elles soient afférentes aux marches, contre-marches, rampe, main courante, cage, tapis, paliers, etc. ?.. de l'escalier desservant les étages (à l'exception des travaux intéressant le gros oeuvre de l'escalier) seront réparties entre les copropriétaires des lots qu'ils desservent c'est-à-dire à l'exception des copropriétaires du rez de chaussée et de ceux des (...) » (observation de la Cour : la suite est illisible).
QUE la liste des lots devant participer aux « dépenses de quelque autre nature » vise ceux portant les numéros 4 à 21 inclus, lots dont ne font pas partie ceux de la S.C.I. DAKAO ; qu'il s'évince des dispositions contractuelles susreproduites que les seules dépenses d'entretien de l'escalier auxquelles la S.C.I. DAKAO doit participer sont les « travaux intéressant le gros oeuvre de l'escalier » sans qu'il importe quant à leur prise en charge qu'ils aient été « nécessaires et urgents pour remédier à la vétusté de certaines parties communes et installations et sécuriser les accès » (page 14 des conclusions du SYNDICAT), qu'ils aient été « souhaités » et aient satisfait « tous les copropriétaires et occupants à l'exception de la S.C.I. DAKAO » (page 15 des mêmes conclusions) ;
QUE pour justifier l'inscription au compte individuel de l'appelante des appels de fonds correspondant aux travaux et frais de maître d'oeuvre, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient que ceux-ci intéressent le gros oeuvre de l'escalier s'agissant : « (...) en l'occurrence l'installation d'un
ascenseur et la mise aux normes de l'installation de gaz et d'électricité de l'immeuble (...) » (page 14 de ses conclusions) ;
QU' il appert de l'examen des pièces régulièrement produites aux débats, en particulier celle intitulée : « Comptes des charges et travaux, Travaux de mise aux normes et de rénovation des parties communes (...) » et annexée à la pièce communiquée 32 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES que les travaux dont le paiement est demandé en la cause ne sont pas ceux de travaux d'ascenseur ou de travaux d'interphone, que les travaux sécuritaires invoqués ne correspondent pas aux travaux du hall et de l'escalier dont le paiement est réclamé à la S.C.I., que les devis signés produits par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, qui concernent pour l'essentiel des travaux d'entretien courant et d'embellissement, voire de mise aux normes, ne sont pas au sens de la clause sus-reproduite du règlement de copropriété des « travaux intéressant le gros oeuvre de l'escalier » ; qu'en définitive, le reliquat de 9 934,47 euros est réclamé à la S.C.I. DAKAO en contravention avec l'article 14 du règlement de copropriété ; que la Cour, infirmant de ce chef, rejette la demande en paiement de la somme de 9 934,47 euros mal dirigée contre la S.C.I. DAKAO ;
QUE la mauvaise foi du débiteur n'est pas démontrée au titre de la résistance – justifiée – au paiement de charges de travaux ; que la rétention temporaire des charges dues pour 1 826,89 euros n'a pas causé au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES un préjudice réparable en application de l'article 1153, alinéa 4, du Code civil ; qu'il n'y a pas lieu à dommages et intérêts ; que le jugement est infirmé en ses dispositions contraires ;
ALORS QU' il résulte des articles 12 et 13 du Règlement de copropriété que les charges générales, qui comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales et notamment et « d'une manière générale, tous frais directs ou indirects d'entretien, de réparations ou de reconstruction des bâtiments », sont « réparties entre les copropriétaires, au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots ; qu'en se fondant sur les seules dispositions de l'article 14 du Règlement de copropriété et en passant sous silence celles des articles 12 et 13 de ce même Règlement pourtant applicables aux travaux en cause lesquels, sous l'intitulé général « travaux hall et escalier », concernent essentiellement le hall de l'immeuble et les installations générales de gaz, d'électricité, de téléphone et de câble, la Cour d'appel a dénaturé ledit Règlement, et par suite violé l'article 1134 du Code civil ;
ET ALORS QUE, pour les mêmes raisons, elle a violé les articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1er du décret du 17 mars 1967.
