LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt (Poitiers,18 février 2011), que par acte sous seing privé Mme X... a consenti à M. et Mme Y... une promesse de vente portant sur une maison d'habitation située au Maroc au prix de 3 500 000 dirhams ; que la promesse prévoyait qu'il résulterait de la non réalisation de l'une des conditions suspensives "la résiliation de la convention, les parties étant déliées de leurs engagements réciproques et la venderesse s'octroyant la somme de 350 000 dirham à titre de dédit" ; que la signature de l'acte authentique n'étant pas intervenue, les acquéreurs ont sollicité la restitution de la somme de 35 000 euros versée à titre d'avance sur le prix ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer aux acquéreurs la somme de 35 000 euros, l'arrêt retient que si la lettre du 28 janvier 2006 exprime, de la part de M. Y..., la volonté d'arrêter la vente, elle n'a reçu aucune réponse et n'a pas été réitérée et ne peut donc suffire à constituer pour la venderesse une renonciation ferme et définitive à la vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que dans une lettre du 28 janvier 2006, l'acquéreur avait demandé l'arrêt de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement de première instance et condamné Madame X... à restituer à Monsieur et Madame Y... la somme de 35 000 euros,
AUX MOTIFS QUE plusieurs conditions suspensives sont énoncées au compromis de vente du 26 décembre 2005 qui sont, d'une part « pour la venderesse la production d'un quitus fiscal, et pour les acquéreurs, le versement d'une avance de 10% à la date du 2 janvier 2006, puis, si cette condition est réalisée le paiement du solde du prix d'acquisition, dans le délai de trois mois prévu pour la signature de l'acte authentique » ; que dans la clause relative au prix de vente, il est prévu que les acquéreurs s'engagent à verser, à la date du 2 janvier 2006, « à titre d'avance », 10% du prix de vente soit la somme de 350 000 dirhams, et il est précisé d'une part, que ce versement est lié à la signature par eux mêmes d'un compromis de vente d'un bien leur appartenant en France et, d'autre part, qu'il constitue « une condition sine qua non » de la validité dudit compromis, son défaut entraînant la caducité de l'acte ; que tant Monsieur et Madame Y... que Madame X... admettent que la somme de 350.000 dirhams a été convertie en 35.000 euros ; que contrairement à ce que prétendent Monsieur et Madame Y..., les termes clairs et explicites du compromis les obligeaient pour satisfaire à la condition suspensive énoncée, à verser la somme de 350 000 dirhams, devenue 35 000 euros ; que le mot « versement » sous-entend que cette somme est payée, donc débitée de leur compte ; que c'est donc de manière inopérante qu'ils protestent de l'encaissement au 21 janvier 2006, du chèque en date du 2 janvier 2006 et de ses conséquences sur leur situation financière ; qu'en revanche il se déduit de ce paiement que les acquéreurs ont satisfait à la condition suspensive « sine qua non » ; que s'agissant de la condition suspensive mise à la charge de la venderesse, l'expression laconique de « production de quitus fiscal » mérite d'être explicitée ; qu'une clause préalable de l'acte et les écritures de Madame X... permettent de comprendre que la venderesse devait produire « un document fiscal justifiant qu'elle avait payé toutes les taxes et contributions touchant à la propriété vendue, préalablement à la réalisation de la vente » ; que Madame X... précise que cette clause était destinée à éviter que les acquéreurs soient amenés à payer des impôts et taxes antérieurs à leur entrée en jouissance ; qu' elle ajoute que si aucun quitus fiscal n'était fourni à la date de la réitération de l'acte sous forme authentique, les acquéreurs pouvaient faire valoir que la condition n'était pas encore réalisée et en exiger l'exécution par la venderesse avant la signature de l'acte ; que contrairement à ce qu'elle soutient, le compromis a bien prévu un délai pour produire ce document, puisqu'il vise au plus tard la signature de l'acte authentique, donc, la date du 26 mars 2006, telle que conventionnellement arrêtée, nonobstant l'absence de sanction, déjà relevée, de ce dépassement de délai ; que c'est donc vainement que Madame X... soutient qu'aucune date n'était prévue, par prudence, «compte tenu des conditions de délivrance des certificats administratifs au Maroc », et qu'elle ajoute que, « de toute manière l'ensemble des taxes et impôt est payable au premier mai » dans ce pays ; que son raisonnement conduit d'ailleurs à reconnaître qu'elle s'est engagée à produire un document dans l'intérêt des acquéreurs, alors qu'elle savait pertinemment ne pas être en mesure de le faire à la date envisagée pour la signature de l'acte authentique, le 26 mars 2006, ce sans en informer ses co-contractants, ce qui dénote une certaine mauvaise foi ; que contrairement à ce que soutient aussi Madame X..., cette obligation, dont l'intérêt pour les acquéreurs est avéré, notamment pour leur permettre d'apprécier les taxes et charges fiscales liées à l'immeuble, en territoire étranger, constitue bien une condition suspensive, même si elle n'est pas qualifiée de condition « sine qua non » ; que Madame X... admet qu'elle n'a pas estimé opportun de solliciter les documents dans les délais compte tenu des contraintes administratives précitées, sur lesquelles il a déjà été répondu, mais aussi de l'attitude des acquéreurs qui, selon elle, avaient renoncé à la vente ; qu'elle s'appuie sur un courrier en date du 28 janvier 2006 (donc postérieur à l'encaissement du chèque caractérisant la réalisation de la condition suspensive mise à la charge des acquéreurs), adressé par Monsieur Y... à Maître Z... ; que Monsieur Y... y indique se trouver à découvert, parce que Madame X..., contrairement à ses engagements, a déposé le chèque de 35.000 euros, et demande l'arrêt de la vente « à l'amiable », compte tenu de sa situation d'interdit bancaire ; que si les motifs précédents ont retenu que la somme de 35.000 euros devait être effectivement versée, Madame X... ne conteste pas avoir adressé au Directeur de la banque AXA, le 24 janvier 2006, une lettre lui « demandant de ne pas présenter le chèque de 35 000 euros de Monsieur Y... à sa banque le Crédit Agricole compte tenu d'une « erreur commise », le différend devant être réglé lors d'une rencontre fixée en Février » ; que Madame X... relate dans ses écritures qu'elle a accepté cette démarche parce que « Monsieur Y... l'avait apitoyée en lui téléphonant le jour même de l'encaissement du chèque le 24 janvier 2006» ; que les motifs déjà développés ont vérifié que le chèque débité le 24 janvier, avait été encaissé le 21 ; qu'il s'en déduit que Madame X... ne pouvait ignorer que son intervention auprès du directeur de la banque AXA était vouée à l'échec et qu'elle a ainsi entretenu de manière déloyale un espoir vain auprès de Monsieur Y... ; que cette chronologie corrobore la version des appelants et la rend sincère ; qu'au surplus si la lettre du 28 janvier 2006 exprime de la part de Monsieur Y... la volonté d'arrêter la vente, elle n'a reçu aucune réponse et n'a pas été réitérée ; qu'elle ne peut donc suffire à constituer, pour la venderesse, une renonciation ferme et définitive à la vente ; que par ailleurs, Madame X... pouvait se prévaloir de la réalisation de la condition suspensive « sine qua non » par les acquéreurs, exiger la signature de l'acte authentique et tirer toutes conséquences de l'abstention fautive des acquéreurs ; que Madame X... a justifié de ce quitus, sur sommation de communiquer, et a produit un document en date du 6 octobre 2006, donc manifestement bien au delà du délai de trois mois prévu pour la signature de l'acte authentique ; qu'ainsi l'absence de production du quitus fiscal dans les délais n'a pas permis la réalisation de la condition suspensive mise à la charge de la venderesse, celle-ci ayant de manière volontaire empêché la réalisation de cette condition suspensive ; que s'agissant de la deuxième condition suspensive mise à la charge des acquéreurs, et constituée du paiement du prix de vente, il résulte de sa définition qu'elle représente la simple exécution de l'obligation principale de tout acquéreur, tenu de payer le prix au jour et au lieu réglé par la vente, par application de l'article 1650 du code civil, la contrepartie en étant la délivrance du bien par le vendeur ; qu'il existe ainsi une incompatibilité entre la définition de cette obligation et son appellation au titre de « condition suspensive » dont les parties ne tirent pas argument ; qu'alors que Madame X... n'a pas permis, volontairement, la réalisation de la condition suspensive mise à sa charge, et qu'elle n'a entrepris aucune démarche pour obtenir la vente forcée de l'immeuble, elle ne peut soutenir, par simple affirmation, que les époux Y... n'ont jamais eu l'intention de poursuivre la vente résultant du compromis et donc de lui payer le prix de vente ; que c'est vainement qu'elle tire argument de l'achat, par les époux Y..., d'une autre propriété en Bretagne, puisqu'elle relève, dans ses écritures que le prix de vente de l'immeuble de Menton (920 000 euros) permettait « amplement » le paiement tant de l'immeuble en Bretagne (500 000 euros) que celui situé au Maroc (350 000 euros) ; qu'en revanche, il est manifeste que Madame X... s'est emparée de la lettre du 28 janvier 2006, qui n'était qu'une réaction de Monsieur Y... à son propre comportement déloyal, pour ne pas poursuivre la vente, et exiger le paiement du prix ; qu'elle produit d'ailleurs pour expliquer le prix de vente de l'immeuble en septembre 2006, plusieurs factures concernant des travaux d'embellissement engagés dès le 3 avril 2006 ce qui confirme que la venderesse avait renoncé à la vente envisagée avec les époux Y... et envisageait de réaliser une meilleure opération financière ; qu'ainsi, à supposer que cette clause soit acceptée par les parties comme une condition suspensive, il est certain qu'elle n'a pas été réalisée, sans qu'il soit démontré que les époux Y... l'ait empêchée ; que le compromis a stipulé que « en cas de non réalisation d'une des conditions suspensives …la présente convention sera résiliée, sans aucune formalité de préavis, et les parties seront déliées de leurs engagements réciproques, et la venderesse s'octroiera l'avance de 350 000 dirhams, à titre de dédit » ; que les parties s'opposent sur la signification de cette clause et sa validité ; que le terme de dédit ne peut s'appliquer que dans l'hypothèse où, la vente étant parfaite, l'une des parties choisit de ne pas y donner suite ; que dans ce cas, il échet de faire application de l'article 1590 du code civil sur le sort des sommes éventuellement versées à titre d'avance ; que la notion de «non réalisation des conditions suspensives » caractérise une vente qui n'est pas devenue parfaite, ce qui exclut l'application d'un dédit ; qu'ainsi cette clause du compromis est ambiguë ce qui nécessite son interprétation ; que sauf à créer une inégalité entre les acquéreurs et la venderesse, qu'aucune autre clause de l'acte ne permet de retenir dans les intentions réciproques des parties, il ne peut être envisagé que la résiliation de la convention signée le 26 décembre 2005, emporte systématiquement le droit pour Madame X... de conserver la somme de 350 000 dirhams versée par les acquéreurs ; qu'il est établi que les acquéreurs ont satisfait à la réalisation de la condition suspensive « sine qua non » ; que si cette clause constitue, comme une clause pénale, la sanction d'un comportement fautif des acquéreurs, dans l'hypothèse de la non réalisation d'une condition suspensive, au sens de l'article 1178 du code civil, les motifs déjà exposés sur le non paiement du prix de vente empêchent également son application ; que la non réalisation volontaire de la condition suspensive mise à la charge de la venderesse ne peut pas plus lui permettre de bénéficier du paiement de la somme de 350.000 dirhams, sauf à la privilégier d'une manière non fondée, qui dépasserait la volonté des parties telle que résultant de la logique du contrat ; qu'en conséquence Madame X... est mal fondée dans ses prétentions sur l'octroi de la somme de 35 000 euros ; qu'il résulte de l'ensemble de ces motifs que la non réalisation des conditions suspensives dans les circonstances de l'espèce a pour seule conséquence la résiliation pure et simple du compromis sans indemnité de part et d'autre ; qu'en conséquence Monsieur et Madame Y... sont bien fondés à solliciter le remboursement de la somme de 35 000 euros versée ;
1°- ALORS QUE le débiteur obligé d'accomplir les actes nécessaires à l'accomplissement d'une condition suspensive est libéré de cette obligation lorsque son co-contractant déclare, avant qu'expire le délai fixé pour l'accomplissement de la condition, renoncer à la convention passée sous cette condition ; qu'il ne résulte d'aucun texte ou principe que la renonciation de l'acquéreur à la réalisation de la vente doive être « réitérée » pour devenir « ferme et définitive » ; que la cour d'appel, qui a elle-même constaté que, par lettre du 28 janvier 2006, les époux Y... avaient informé le notaire chargé de la vente de leur intention de ne pas donner suite au compromis du 26 décembre 2005, ce qui dispensait en principe la venderesse de poursuivre les formalités afférentes à la réitération de l'acte, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé ainsi les articles 1134 et 1178 du code civil ;
2°- ALORS subsidiairement QUE Madame X... faisait valoir que les époux Y..., après avoir demandé au notaire, par lettre du 28 janvier 2006, « l'arrêt de la vente », n'avaient jamais demandé ensuite la production du quitus fiscal ni demandé la réitération de l'acte, ni proposé de payer le prix avant la date convenue ; qu'en retenant que cette lettre du 28 janvier 2006 ne suffisait pas à constituer une renonciation ferme et définitive à la vente, sans rechercher si le comportement ultérieur des époux Y... ne traduisait pas lui aussi leur volonté de ne pas conclure la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ;
3°- ALORS QUE, dans sa lettre en date du 24 janvier 2006, Madame X... n'invitait pas le directeur de la banque AXA à « ne pas présenter » le chèque de 35.000 euros à l'encaissement, mais, très exactement, à « ne pas représenter » ce chèque auprès de sa propre banque ; qu'en retenant que Madame X... aurait fait preuve de mauvaise foi en invitant la banque AXA à ne pas « présenter » le chèque litigieux à l'encaissement tout en sachant pertinemment qu'il l'avait déjà été, la cour d'appel a dénaturé la lettre précitée du 24 janvier 2006 et violé ainsi l'article 1134 du Code civil ;
4°- ALORS QU'était versé aux débats, non seulement le quitus fiscal établi le 6 octobre 2006 par l'administration marocaine pour les impositions de l'année 2006, mais également le quitus fiscal établi le 20 juillet 2005 pour les impositions de l'année 2005 ; qu'en retenant que Madame X... n'aurait produit que le certificat du 6 octobre 2006, prétendument tardif, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier du quitus fiscal du 20 juillet 2005 constituant la pièce n° 9 de l'intimée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
