LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le second moyen, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 janvier 2011), que M. X..., locataire d'un hôtel, a reçu, en exécution du pacte de préférence prévu au bail, notification de la vente de l'immeuble dans lequel étaient situés les locaux loués et s'est porté acquéreur du bien ; que, le 22 février 2007, le notaire chargé de la vente l'a sommé de signer l'acte authentique et, le 21 mars 2007, a dressé un procès-verbal de carence ; que l'immeuble a été vendu le 5 avril 2007 à la société civile immobilière Astrolabe 59 ; que M. X...a assigné les vendeurs, l'acquéreur et le notaire pour faire constater le non-respect du pacte de préférence et prononcer l'annulation de la vente ;
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le motif hypothétique équivaut à l'absence de motifs ; que pour exclure la fraude, et rejeter la demande formée par Monsieur X...en annulation de la vente conclue entre les consorts Y...et la SCI Astrolabe en violation du pacte de préférence dont il est bénéficiaire, l'arrêt retient que s'agissant de la clause litigieuse du compromis du 24 octobre 2006 subrogeant l'acquéreur dans tous les droits et obligations du vendeur à l'égard du locataire, il est vraisemblable que le risque ainsi supporté par l'acquéreur a eu une contrepartie financière lors de la négociation du prix de vente de l'immeuble, et que cette clause ne pouvait donc porter atteinte à l'exercice par M. X...de son droit de préférence, bien qu'exercer ce droit impliquât pour lui de perdre son droit à réparation contre le bailleur, car il bénéficiait en contrepartie d'un prix de vente négocié à la baisse ; qu'en se déterminant ainsi, par un motif purement hypothétique, alors qu'il n'était nullement établi, ni même allégué par les consorts Y...ou la SCI Astrolabe, que l'acquéreur aurait négocié une baisse du prix en contrepartie de la clause de subrogation litigieuse, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en se déterminant ainsi, par un motif hypothétique, sans avoir constaté, ni même recherché si le prix de cession prévu au compromis du 24 octobre 2006 avait été effectivement négocié à la baisse afin de tenir compte de la clause de subrogation litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que selon l'article 1134 du code civil, viole le pacte de préférence qu'il a consenti en cas de cession de son bien, le propriétaire qui poursuit la cession à un tiers, sans avoir mis le bénéficiaire du droit de préférence en mesure d'exercer ce droit conformément aux stipulations du pacte ; que, pour décider que M. X...ne pouvait invoquer la violation du pacte de préférence stipulé à son profit dans le contrat de bail commercial, et en conséquence rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et les consorts Y..., ses bailleurs, l'arrêt retient que M. X...n'a pas comparu devant le notaire le 21 mars 2007 pour régulariser l'acte authentique ; qu'en se déterminant ainsi, alors qu'elle constatait par ailleurs que la notification de la cession projetée, faite le 30 novembre 2006, n'était pas conforme au pacte de préférence, faute de mentionner les conditions de la cession et notamment la clause de subrogation litigieuse, ce dont il s'inférait que le délai contractuellement prévu pour exercer le droit de préférence n'avait pas commencé de courir, et que M. X...n'avait donc pas été mis en mesure de l'exercer avant la cession du 5 avril 2007, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et, partant, a violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ que pour décider que M. X...ne pouvait invoquer la violation du pacte de préférence stipulé à son profit, et en conséquence rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et les consorts Y..., l'arrêt retient que M. X..., ayant reçu le 15 janvier 2007 une copie du compromis de vente signé le 24 octobre 2006 par les consorts Y...et la société Hôtel Faidherbe, a ainsi été pleinement informé de l'identité des parties et des conditions de la vente qui lui était proposée ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il s'inférait de ses constatations que les bailleurs n'avaient pas procédé à une notification de la cession conforme aux stipulations du pacte de préférence, qui aurait été susceptible de faire courir le délai contractuellement offert au bénéficiaire pour exercer son droit, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du code civil ;
5°/ que pour décider que M. X...ne pouvait invoquer la violation du pacte de préférence stipulé à son profit, et en conséquence rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et les consorts Y..., l'arrêt retient que les courriers adressés par M. X...au notaire à compter de la mi-janvier 2007 montrent qu'il entendait obtenir la modification de certaines clauses de la promesse et notamment celle déchargeant le vendeur de toute responsabilité quant aux demandes du locataire ; qu'en se déterminant ainsi alors que M. X...n'avait pu renoncer à exercer son droit d'acquérir par préférence, en l'absence de notification régulière de la cession projetée ayant fait courir le délai contractuellement prévu pour ce faire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
6°/ que pour décider que M. X...ne pouvait invoquer la violation du pacte de préférence stipulé à son profit dans le contrat de bail commercial, et en conséquence rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et les consorts Y..., ses bailleurs, l'arrêt se borne à retenir qu'il a été informé des conditions de la cession projetée du fait de l'envoi par le notaire le 15 janvier 2007 du compromis signé le 24 octobre 2006, qu'il entendait dès la mi-janvier 2007 obtenir la modification de certaines clauses de la promesse, notamment celle dégageant le vendeur de toute responsabilité quant aux demandes du locataire, et ne s'est pas présenté le 21 mars 2007 pour régulariser l'acte authentique de vente ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait par ailleurs que la notification du 30 novembre 2006 était irrégulière puisqu'elle occultait la clause de subrogation litigieuse, que dans cette ignorance M. X...avait exprimé le 13 décembre 2006 dans les délais et formes requises son souhait d'acquérir, qu'il n'a découvert la clause litigieuse insérée dans le compromis que le 15 janvier 2007, et que cette clause conduisait M. X...à perdre son droit à indemnisation contre les consorts Y...en cas d'exercice de son droit d'acquérir l'immeuble par préférence, et sans rechercher si dans un tel contexte M. X...avait été effectivement mis en mesure d'exercer son droit de préférence conformément au pacte stipulé à son profit avant la cession du 5 avril 2007, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les vendeurs avaient subordonné la vente à la subrogation de l'acquéreur dans tous leurs droits et obligations relatifs au litige les opposant à leur locataire et souverainement retenu que cette clause, dont M. X...avait demandé la suppression, n'avait pas été frauduleusement insérée aux conditions de la vente pour faire échec à son droit de préférence, et que, si la notification ne comportait pas toutes les précisions exigées par ce pacte de préférence, M. X...qui avait reçu le 15 janvier 2007 une copie du " compromis " de vente du 24 octobre 2006, était informé de l'identité des parties, des conditions et modalités de la vente, la cour d'appel, qui a pu en déduire, le pacte de préférence imposant au bénéficiaire de contracter aux mêmes conditions que celles acceptées par l'acquéreur initial, que M. X..., qui n'avait pas comparu devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente, ne pouvait invoquer sa violation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer aux consorts Jean, Marie-Dominique et Marie-Pierre Y...la somme globale de 1 000 euros, à la SCP B... la somme de 1 000 euros, à Mme Marie-Françoise Z...née Y...et la SCI Astrolabe 59, la somme globale de 1 000 euros ; rejette la demande de M. X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande formé par Monsieur X...contre les consorts Y...tendant à faire constater la violation du pacte de préférence dont il était bénéficiaire, la collusion frauduleuse avec l'acquéreur, faire en conséquence annuler la vente conclue en fraude de ses droits entre les consorts Y...et la SCI Astrolabe 59 et ordonner la poursuite de la vente à son profit dans les conditions initialement prévues, soit à l'exception de la clause de décharge de responsabilité.
AUX MOTIFS QUE (page 6 in fine) la notification faite par le notaire le 30 novembre 2006 à Monsieur X...ne contient effectivement pas toutes les précisions exigées par le pacte de préférence, notamment quant à l'identité de l'acquéreur et les conditions de la vente ; que la mention d'une vente « aux conditions habituelles » n'est pas suffisamment explicite en présence d'une clause subrogeant l'acquéreur dans tous les droits et obligations du vendeur relativement à l'exécution des stipulations du contrat de location, de façon à ce qu'il ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet et visant expressément une « réclamation nouvelle qui serait formulée par le locataire de l'hôtel quant à la réalisation de ces travaux » ; que Monsieur X...a cependant reconnu avoir reçu le 15 janvier 2007 une copie du compromis de vente signé le 24 octobre 2006 par les consorts Y...et la société Hôtel Faidherbe ; qu'il a ainsi été pleinement informé de l'identité des parties et de l'ensemble des conditions et modalités de la vente qui lui était proposée ; qu'il n'a donc subi aucun préjudice du fait des insuffisances de la notification ; que Monsieur X...entendait obtenir la modification de certaines clauses de la promesse et notamment celle déchargeant le vendeur de toute responsabilité quant aux demandes du locataire ; que si Monsieur X...n'a assigné les consorts Y...en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance que par acte du 24 novembre 2006, le contentieux opposant bailleur et locataire est ancien et a donné lieu à deux expertises judiciaires ordonnées en référé, les rapports ayant été déposés les 24 février 2000 et 1er décembre 2004 ; que Monsieur René Y...bailleur est décédé le 15 janvier 2005 et que ses héritiers ont décidé de vendre l'immeuble ; qu'il peut être admis qu'ils aient eu la volonté de ne pas s'impliquer dans le contentieux ayant opposé leur père à son locataire, ce qui explique qu'ils aient subordonné la vente à la subrogation de l'acquéreur dans tous leurs droits et obligations à l'égard du locataire de façon qu'ils ne puissent être recherchés ni inquiétés ; qu'il est vraisemblable que le risque ainsi supporté par l'acquéreur ait eu une contrepartie financière et qu'il en ait été tenu compte lors de la négociation du prix de vente de l'immeuble ; qu'il n'apparaît donc pas que la clause contestée par Monsieur X...ait été insérée dans les conditions de le vente pour faire échec à son droit de préférence, ou pour le priver de son droit à réparation ; qu'en décidant de faire usage de son droit de préférence, il perdait certes son droit à réparation mais bénéficiait d'un prix négocié à la baisse ; qu'en refusant d'exercer son droit de préférence, il conservait la possibilité d'obtenir réparation en agissant contre l'acquéreur subrogé dans les obligations des vendeurs ; qu'aucune fraude ne peut être reprochée aux consorts Y..., ni par voie de conséquence, à la SCI Astrolabe 59.
ALORS QUE le motif hypothétique équivaut à l'absence de motifs ; que pour exclure la fraude, et rejeter la demande formée par Monsieur X...en annulation de la vente conclue entre les consorts Y...et la SCI Astrolabe en violation du pacte de préférence dont il est bénéficiaire, l'arrêt retient que s'agissant de la clause litigieuse du compromis du 24 octobre 2006 subrogeant l'acquéreur dans tous les droits et obligations du vendeur à l'égard du locataire, il est vraisemblable que le risque ainsi supporté par l'acquéreur a eu une contrepartie financière lors de la négociation du prix de vente de l'immeuble, et que cette clause ne pouvait donc porter atteinte à l'exercice par Monsieur X...de son droit de préférence, bien qu'exercer ce droit impliquât pour lui de perdre son droit à réparation contre le bailleur, car il bénéficiait en contrepartie d'un prix de vente négocié à la baisse ; qu'en se déterminant ainsi, par un motif purement hypothétique, alors qu'il n'était nullement établi, ni même allégué par les consorts Y...ou la SCI Astrolabe, que l'acquéreur aurait négocié une baisse du prix en contrepartie de la clause de subrogation litigieuse, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE, en se déterminant ainsi, par un motif hypothétique, sans avoir constaté, ni même recherché si le prix de cession prévu au compromis du 24 octobre 2006 avait été effectivement négocié à la baisse afin de tenir compte de la clause de subrogation litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande formé par Monsieur X...contre les consorts Y...tendant à faire constater la violation du pacte de préférence dont il était bénéficiaire, et faire en conséquence condamner les consorts Y...et le notaire à lui payer la somme de 300. 000 euros à titre de dommages-intérêts.
AUX MOTIFS QUE (page 2 in fine et page 3 et p. 4, § 1) le contrat de bail commercial liant Monsieur René Y...et Monsieur A...
X...comportait un pacte de préférence ainsi rédigé : « si au cours du présent bail le bailleur se décide à vendre le bien loué, le preneur aura le droit d'en devenir acquéreur de préférence à tout autre amateur pour un prix égal à celui qui serait offert au bailleur et aux mêmes conditions, à charge par le preneur de faire connaître son intention d'user de ce droit de préférence, par lettre recommandé avec accusé réception adressée au bailleur dans les 15 jours de la notification que celui-ci aurait faite en la même forme, de l'état civil de l'acquéreur, du prix, des modalités de paiement et des conditions qu'il aura obtenus » ; que par lettre recommandée du 30 novembre 2006, la SCP B..., notaire, rappelait à Monsieur X...le pacte de préférence contenu dans le contrat de bail commercial du 3 avril 1997 et lui écrivait : « Votre propriétaire ayant trouvé à vendre aux conditions habituelles en matière de vente à la SARL Hôtel Faidherbe moyennant le prix de 450. 000 euros payable comptant, … vous disposez d'un délai de quinze jours pour faire connaître le cas échéant votre intention de vous porter acquéreur … A défaut de réponse dans le délai de quinze jours, votre droit de préférence s'éteindra » ; que le 13 décembre 2006 Monsieur X...a informé le notaire qu'il entendait se porter acquéreur au prix stipulé et demandait l'identité des ayant-droits de Monsieur René Y..., puis le 15 décembre lui a fait délivrer une sommation interpellative réitérant cette demande et demandant en outre la date de signature du compromis de vente ; que par lettre du 19 décembre 2006, le notaire s'engageait à lui faire parvenir une copie du compromis de vente ; que le 15 mars 2007 il a fait sommation à Monsieur X...de comparaître en son étude le 21 mars pour signer l'acte authentique et que le 21 mars 2007 il a dressé un procès-verbal de carence en l'absence de Monsieur X...; que par acte du 5 avril 2007, les héritiers de Monsieur Y...ont vendu l'immeuble à la SCI Astrolabe 59 pour le prix de 450. 000 euros ; (page 6 in fine) que la notification faite par le notaire le 30 novembre 2006 à Monsieur X...ne contient effectivement pas toutes les précisions exigées par le pacte de préférence, notamment quant à l'identité de l'acquéreur et les conditions de la vente ; que la mention d'une vente « aux conditions habituelles » n'est pas suffisamment explicite en présence d'une clause subrogeant l'acquéreur dans tous les droits et obligations du vendeur relativement à l'exécution des stipulations du contrat de location, de façon à ce qu'il ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet et visant expressément une « réclamation nouvelle qui serait formulée par le locataire de l'hôtel quant à la réalisation de ces travaux » ; que Monsieur X...a cependant reconnu avoir reçu le 15 janvier 2007 une copie du compromis de vente signé le 24 octobre 2006 par les consorts Y...et la société Hôtel Faidherbe ; qu'il a ainsi été pleinement informé de l'identité des parties et de l'ensemble des conditions et modalités de la vente qui lui était proposée ; qu'il n'a donc subi aucun préjudice du fait des insuffisances de la notification ; que les courriers adressés par Monsieur X...au notaire à compter de la mi-janvier 2007 montrent qu'il entendait obtenir la modification de certaines clauses de la promesse et notamment celle déchargeant le vendeur de toute responsabilité quant aux demandes du locataire ; que Monsieur X...fait valoir qu'en insérant dans le compromis une clause dégageant le propriétaire de toute responsabilité à l'égard du locataire, les consorts Y...l'ont mis dans l'impossibilité de se substituer à la société Faidherbe ; que si Monsieur X...n'a assigné les consorts Y...en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance que par acte du 24 novembre 2006, le contentieux opposant bailleur et locataire est ancien et a donné lieu à deux expertises judiciaires ordonnées en référé, les rapports ayant été déposés les 24 février 2000 et 1er décembre 2004 ; que Monsieur René Y...bailleur est décédé le 15 janvier 2005 et que ses héritiers ont décidé de vendre l'immeuble ; qu'il peut être admis qu'ils aient eu la volonté de ne pas s'impliquer dans le contentieux ayant opposé leur père à son locataire, ce qui explique qu'ils aient subordonné la vente à la subrogation de l'acquéreur dans tous leurs droits et obligations à l'égard du locataire de façon qu'ils ne puissent être recherchés ni inquiétés ; qu'il est vraisemblable que le risque ainsi supporté par l'acquéreur ait eu une contrepartie financière et qu'il en ait été tenu compte lors de la négociation du prix de vente de l'immeuble ; qu'il n'apparaît donc pas que la clause contestée par Monsieur X...ait été insérée dans les conditions de le vente pour faire échec à son droit de préférence, ou pour le priver de son droit à réparation ; qu'en décidant de faire usage de son droit de préférence, il perdait certes son droit à réparation mais bénéficiait d'un prix négocié à la baisse ; qu'en refusant d'exercer son droit de préférence, il conservait la possibilité d'obtenir réparation en agissant contre l'acquéreur subrogé dans les obligations des vendeurs ; que Monsieur X...qui n'a pas comparu devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente reprenant les conditions du compromis du 24 octobre 2006 ne peut invoquer une violation du pacte de préférence ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, selon l'article 1134 du Code civil, viole le pacte de préférence qu'il a consenti en cas de cession de son bien, le propriétaire qui poursuit la cession à un tiers, sans avoir mis le bénéficiaire du droit de préférence en mesure d'exercer ce droit conformément aux stipulations du pacte ; que, pour décider que Monsieur X...ne pouvait invoquer la violation du pacte de préférence stipulé à son profit dans le contrat de bail commercial, et en conséquence rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et les consorts Y..., ses bailleurs, l'arrêt retient que Monsieur X...n'a pas comparu devant le notaire le 21 mars 2007 pour régulariser l'acte authentique ; qu'en se déterminant ainsi, alors qu'elle constatait par ailleurs que la notification de la cession projetée, faite le 30 novembre 2006, n'était pas conforme au pacte de préférence, faute de mentionner les conditions de la cession et notamment la clause de subrogation litigieuse, ce dont il s'inférait que le délai contractuellement prévu pour exercer le droit de préférence n'avait pas commencé de courir, et que Monsieur X...n'avait donc pas été mis en mesure de l'exercer avant la cession du 5 avril 2007, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et, partant, a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE pour décider que Monsieur X...ne pouvait invoquer la violation du pacte de préférence stipulé à son profit, et en conséquence rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et les consorts Y..., l'arrêt retient que Monsieur X..., ayant reçu le 15 janvier 2007 une copie du compromis de vente signé le 24 octobre 2006 par les consorts Y...et la société Hôtel Faidherbe, a ainsi été pleinement informé de l'identité des parties et des conditions de la vente qui lui était proposée ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il s'inférait de ses constatations que les bailleurs n'avaient pas procédé à une notification de la cession conforme aux stipulations du pacte de préférence, qui aurait été susceptible de faire courir le délai contractuellement offert au bénéficiaire pour exercer son droit, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, ENSUITE, QUE pour décider que Monsieur X...ne pouvait invoquer la violation du pacte de préférence stipulé à son profit, et en conséquence rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et les consorts Y..., l'arrêt retient que les courriers adressés par Monsieur X...au notaire à compter de la mi-janvier 2007 montrent qu'il entendait obtenir la modification de certaines clauses de la promesse et notamment celle déchargeant le vendeur de toute responsabilité quant aux demandes du locataire ; qu'en se déterminant ainsi alors que Monsieur X...n'avait pu renoncer à exercer son droit d'acquérir par préférence, en l'absence de notification régulière de la cession projetée ayant fait courir le délai contractuellement prévu pour ce faire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE pour décider que Monsieur X...ne pouvait invoquer la violation du pacte de préférence stipulé à son profit dans le contrat de bail commercial, et en conséquence rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et les consorts Y..., ses bailleurs, l'arrêt se borne à retenir qu'il a été informé des conditions de la cession projetée du fait de l'envoi par le notaire le 15 janvier 2007 du compromis signé le 24 octobre 2006, qu'il entendait dès la mi-janvier 2007 obtenir la modification de certaines clauses de la promesse, notamment celle dégageant le vendeur de toute responsabilité quant aux demandes du locataire, et ne s'est pas présenté le 21 mars 2007 pour régulariser l'acte authentique de vente ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait par ailleurs que la notification du 30 novembre 2006 était irrégulière puisqu'elle occultait la clause de subrogation litigieuse, que dans cette ignorance Monsieur X...avait exprimé le 13 décembre 2006 dans les délais et formes requises son souhait d'acquérir, qu'il n'a découvert la clause litigieuse insérée dans le compromis que le 15 janvier 2007, et que cette clause conduisait Monsieur X...à perdre son droit à indemnisation contre les consorts Y...en cas d'exercice de son droit d'acquérir l'immeuble par préférence, et sans rechercher si dans un tel contexte Monsieur X...avait été effectivement mis en mesure d'exercer son droit de préférence conformément au pacte stipulé à son profit avant la cession du 5 avril 2007, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil.
