COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 10/01/2011
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N° de MINUTE :
N° RG : 09/08567
Jugement (N° 07/09716)
rendu le 13 Novembre 2009
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : EM/AMD
APPELANT
Monsieur [P] [I]
né le [Date naissance 2] 1933 à [Localité 20] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 18]
[Localité 17]
Représenté par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
Assisté de Maître Jean-louis BROCHEN, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉS
Madame [T] [R] [D] [A] épouse [H]
née le [Date naissance 5] 1945 à [Localité 17]
demeurant [Adresse 14]
[Localité 12]
Représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour
Ayant pour conseil Maître Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE
Monsieur [K] [X] [A]
né le [Date naissance 4] 1946
demeurant [Adresse 6]
[Localité 11]
Madame [M] [C] [A] épouse [U]
née le [Date naissance 3] 1948
demeurant [Adresse 13]
[Localité 16]
Madame [F] [A] épouse [V]
née le [Date naissance 1] 1950
demeurant [Adresse 8]
[Localité 10]
Représentés par la SELARL ERIC LAFORCE, avoués à la Cour
Assistés de Maître LOSFELD, avocat au barreau de LILLE
S.C.I. ASTROLABE 59
ayant son siège social [Adresse 9]
[Localité 17]
Représentée par la SCP CARLIER-REGNIER, avoués à la Cour
Assistée de Maître VANNELLE, avocat substituant Maître Bernard-Henri DUMORTIER, avocat au barreau de LILLE
S.C.P. [B]
ayant son siège social [Adresse 15]
[Localité 19]
Représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Assistée de Maître NOWACZYK, avocat substituant Maître Yves LETARTRE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT
DÉBATS à l'audience publique du 08 Novembre 2010 après rapport oral de l'affaire par Evelyne MERFELD
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président, et Nicole HERMANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
VISA DU MINISTÈRE PUBLIC : 29 octobre 2010
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 octobre 2010
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Monsieur [Y] [A] était propriétaire à [Adresse 18] d'un immeuble à usage de commerce dont la partie à usage d'hôtel avait été donnée en location à Monsieur [P] [I] pour une durée de neuf ans selon bail renouvelé le 3 avril 1997, avec effet rétroactif au 1er avril 1996.
Le contrat de bail commercial comportait un pacte de préférence ainsi rédigé :
Si au cours du présent bail le bailleur se décide à vendre le bien loué, le preneur aura le droit d'en devenir acquéreur de préférence à tout autre amateur pour un prix égal à celui qui serait offert au bailleur et aux mêmes conditions, à charge par le preneur de faire connaître son intention d'user de ce droit de préférence, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur dans les 15 jours de la notification que celui-ci aurait faite en la même forme, de l'état civil de l'acquéreur, du prix, des modalités de paiement et des conditions qu'il aura obtenus.
Monsieur [I] a demandé le renouvellement de son bail à compter du 31 mars 2005 par lettre du 25 novembre 2004.
Monsieur [Y] [A] est décédé le [Date décès 7] 2005.
Par lettre recommandée du 30 novembre 2006 la SCP [B], notaires à [Localité 19], rappelait à Monsieur [I] le pacte de préférence contenu dans le contrat de bail commercial du 3 avril 1997 et lui écrivait :
Votre propriétaire ayant trouvé à vendre aux conditions habituelles en matière de vente à la SARL HÔTEL FAIDHERBE moyennant le prix de 450 000 euros payable comptant, en ce non compris les honoraires de négociation, à la charge de l'acquéreur, dus à l'étude de Maître [B], notaire à [Localité 19], s'élevant à la somme de 14 822 euros et la provision sur frais d'actes s'élevant à 29 000 euros vous disposez d'un délai de quinze jours à compter de la réception de la présente lettre pour faire connaître le cas échéant votre intention de vous porter acquéreur, étant entendu qu'en cas d'acquisition celle-ci devra porter sur l'ensemble du bien immobilier, aux conditions de prix ci-dessus indiquées, le locataire du rez-de-chaussée et celui des étages de l'immeuble bénéficiant du même pacte de préférence, si vous vous portez tous deux acquéreurs, alors votre acquisition sera limitée aux locaux que vous louez, après établissement d'un état descriptif de division. A défaut de réponse dans le délai de quinze jours, votre droit de préférence s'éteindra.
Le 13 décembre 2006 Monsieur [I] a informé le notaire qu'il entendait se porter acquéreur au prix stipulé et demandait l'identité des ayants droit de Monsieur [Y] [A], puis le 15 décembre 2006, il lui a fait délivrer une sommation interpellative réitérant sa demande relative à l'identité des membres de la succession de Monsieur [Y] [A] et demandant en outre la date de la signature du compromis de vente.
Par lettre du 19 décembre 2006 Maître [B] écrivait à Monsieur [I] que le locataire des locaux à usage de brasserie n'a pas usé de son droit de préférence et qu'en conséquence la proposition d'achat concernait la totalité de l'immeuble. Il s'engageait à lui faire parvenir une copie du compromis de vente.
Par lettre du 22 février 2007 le notaire demandait à Monsieur [I] de lui indiquer l'avancement de son dossier de prêt et une date approximative pour la régularisation de l'acte authentique de vente.
Ce courrier étant resté sans suite il lui a fait sommation le 15 mars 2007 de comparaître en son étude le 21 mars pour signer l'acte authentique. Le 21 mars 2007 il a dressé un procès verbal de carence en l'absence de Monsieur [I].
Par acte établi le 5 avril 2007 par Maître [B] Madame [T] [A] épouse [H], Monsieur [K] [A], Madame [L] [A] épouse [U] et Madame [F] [A] épouse [V], héritiers de Monsieur [Y] [A], ont vendu l'immeuble à la SCI ASTROLABE 59 pour le prix de 450 000 euros.
Par actes d'huissiers des 6, 7 et 8 novembre 2007 Monsieur [I] a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Lille les consorts [A], la SCI ASTROLABE 59 et la SCP [B] pour faire constater que le pacte de préférence n'a pas été respecté, qu'il existe une collusion frauduleuse entre les vendeurs, l'acquéreur et la SCP notariale, que la vente a été conclue en fraude de ses droits, en conséquence en obtenir l'annulation et le paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 13 novembre2009 le Tribunal a déclaré sa demande recevable mais l'a rejetée et a condamné Monsieur [I] aux dépens et à verser à chaque défendeur la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [I] a relevé appel de ce jugement le 2 décembre 2009.
Par conclusions du 1er juillet 2010 il demande à la Cour d'infirmer le jugement et d'annuler la vente intervenue en fraude de ses droits et en violation du pacte de préférence, après avoir constaté la collusion entre les consorts [A], la SCI ASTROLABE 59 et la SCP [B]. Il se porte en outre demandeur à l'égard de l'ensemble des intimés d'une somme de 300 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Il fait valoir :
- que la notification qui lui a été faite par le notaire n'est pas conforme aux termes du pacte de préférence puisqu'elle ne contient aucun précision sur le capital et le siège social de la société HÔTEL FAIDHERBE et sur son représentant ni sur les conditions de la vente,
- qu'à la lecture du compromis du 24 octobre 2006 il a constaté avec stupeur qu'il comportait une clause 'déresponsabilisant' totalement les propriétaires de l'exécution des obligations du contrat de location alors qu'il avait engagé contre le bailleur, après expertise, une procédure judiciaire en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice qui lui avait été occasionné pour non finition des travaux dont il avait contractuellement la charge,
- que la clause du compromis prévoyant que l'acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur relativement à l'exécution des stipulations du contrat de location de façon que le vendeur ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet n'est pas acceptable puisqu'elle a pour conséquence de le priver de son droit à réparation à l'encontre du bailleur,
- que cette clause est manifestement frauduleuse,
- que la SCI ASTROLABE 59 dont le représentant est également le gérant de la SARL FAIDHERBE était parfaitement informée de sa volonté d'exercer son droit de préférence, qu'elle a participé à la fraude,
- que la responsabilité du notaire est elle aussi manifeste, qu'il n'a pas procédé à une notification en conformité avec les stipulations du pacte de préférence et aurait dû s'abstenir d'établir l'acte de vente, qu'il a refusé de rédiger un compromis à son nom alors que ce document lui était nécessaire pour obtenir un financement.
A titre subsidiaire si la Cour devait considérer, comme les premiers juges, qu'il ne pouvait solliciter une modification des conditions de la vente il demande la condamnation in solidum des vendeurs, de l'acquéreur et du notaire à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi dans l'exécution du contrat de bail et du pacte de préférence et fraude manifeste à ses droits.
En tout état de cause il se porte demandeur d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 24 juin 2010 Monsieur [K] [A], Madame [L] [A] et Madame [F] [A] sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de Monsieur [I] à verser à chacun d'eux une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent comme en première instance que Monsieur [I] ne disposait que de deux possibilités, soit refuser la mise en oeuvre du pacte de préférence, soit se substituer purement et simplement à la SARL HÔTEL FAIDHERBE dans les droits et conditions de la vente proposée. Ils contestent toute fraude et font observer que le compromis contenant la clause contestée par Monsieur [I] a été signé le 24 octobre 2006 alors que ce n'est qu'en novembre 2006 que celui-ci a engagé une procédure contre le bailleur aux fins d'obtenir des dommages-intérêts pour les troubles de jouissance subis.
Par conclusions du 2 septembre 2010 Madame [T] [A] a demandé la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a rejeté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Relevant appel incident de ce chef elle a sollicité la condamnation de Monsieur [I] à lui verser la somme de 5 000 euros ainsi qu'une indemnité procédurale d'un même montant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle s'associe aux conclusions de ses frère et soeurs faisant en outre valoir que le pacte de préférence était caduc au moment où le notaire a notifié la vente à Monsieur [I] puisque le contrat de bail commercial s'est renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er avril 2005 sans que le pacte de préférence qui constitue une convention distincte du bail et n'est donc pas compris dans les clauses et conditions reconduites, n'ait été réitéré par les parties à l'acte.
La SCI ASTROLABE 59 a conclu le 17 août 2010 à la confirmation du rejet des prétentions de Monsieur [I], relevant elle aussi appel incident du rejet de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive qu'elle réitère à hauteur de 20 000 euros.
Elle soutient comme Madame [T] [A] que le pacte de préférence était caduc lors de la signature du compromis du 24 octobre 2006.
Subsidiairement elle fait valoir que c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que le pacte de préférence a été respecté, que les indications fournies étaient suffisantes, que le notaire ne devait pas rédiger un nouveau compromis puisque celui conclu restait valable et que Monsieur [I] ne pouvait renégocier les conditions de la vente.
Elle se porte demanderesse d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La SCP [B] a conclu le 16 août 2010 à la confirmation du jugement et à la condamnation de Monsieur [I] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire dans les conditions de notification qui contenait les éléments essentiels de la vente et que dès le [Date décès 7] 2007 Monsieur [I] se trouvait en possession du compromis de vente qui comprenait toutes les informations utiles.
Elle ajoute que Monsieur [I] qui ne pouvait renégocier les conditions de la vente ne justifie d'aucun préjudice.
Le dossier a été communiqué à Monsieur le Procureur Général qui y a apposé son visa.
SUR CE :
Attendu que le pacte de préférence qui assortit un bail commercial constitue une convention distincte qui n'est pas reportée de plein droit dans le bail renouvelé ;
que cependant à l'expiration du bail initial les parties peuvent toujours manifester leur intention de renouveler le pacte de préférence ; que tel est le cas en l'espèce, que Monsieur [Y] [A], bailleur, n'a pas répondu à la demande de renouvellement de bail présentée par Monsieur [I] le 25 novembre 2004 ; qu'il est décédé le [Date décès 7] 2005 ; que le bail s'est donc trouve renouvelé par tacite reconduction le 1er avril 2005 aux conditions antérieures ; qu'en notifiant au locataire les conditions de la vente projetée et en lui indiquant qu'en application du pacte de préférence il avait la possibilité de se porter acquéreur, les consorts [A], qui avaient la qualité de bailleurs à la date du renouvellement du bail, ont expressément manifesté leur volonté de maintenir le pacte de préférence dans le bail renouvelé ; que c'est à bon droit que le Tribunal a jugé que le pacte de préférence n'était pas caduc au 24 octobre 2006, date de la signature du compromis de vente ;
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Attendu que la notification faite par le notaire le 30 novembre2006 à Monsieur [I] ne contient effectivement pas toutes les précisions exigées par le pacte de préférence, notamment quant à l'identité de l'acquéreur et les conditions de la vente ;
que la mention d'une vente 'aux conditions habituelles' n'est pas suffisamment explicite en présence d'une clause subrogeant l'acquéreur dans tous les droits et obligations du vendeur relativement à l'exécution des stipulations du contrat de location, de façon à ce qu'il ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet et visant expressément une 'réclamation nouvelle qui serait formulée par le locataire de l'hôtel quant à la réalisation de ces travaux' ;
que cependant Monsieur [I] a reconnu dans ses conclusions avoir reçu le [Date décès 7] 2007 une copie du compromis de vente signé le 24 octobre 2006 par les consorts [A] et la société HÔTEL FAIDHERBE ; qu'il a ainsi été pleinement informé de l'identité des parties et de l'ensemble des conditions et modalités de la vente qui lui était proposée ; qu'il n'a donc subi aucun préjudice du fait des insuffisances de la notification ;
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Attendu que les courriers adressés par Monsieur [I] au notaire à compter de la mi-janvier 2007 montrent qu'il entendait obtenir la modification de certaines clauses de la promesse et notamment celle dégageant le vendeur de toute responsabilité quant aux demandes du locataire et celle relative aux frais d'agence à la charge de l'acquéreur, ce qui est contraire aux stipulations du pacte de préférence qui impose au bénéficiaire qui décide d'user de son droit de préférence de contracter aux mêmes conditions que celles ayant été acceptées par l'acquéreur initial, toute renégociation étant exclue ;
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Attendu que Monsieur [I] soutient que le principe général de substitution aux mêmes conditions admet une exception en cas de fraude qu'il estime caractérisée en l'espèce, faisant valoir qu'en insérant dans le compromis une clause dégageant le propriétaire de toute responsabilité à l'égard du locataire les consorts [A] l'ont mis dans l'impossibilité de se substituer à la société FAIDHERBE ;
Attendu que si Monsieur [I] n'a assigné les consorts [A] en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance que par acte du 24 novembre 2006 le contentieux opposant bailleur et locataire au sujet des travaux à réaliser dans les locaux commerciaux est ancien et a donné lieu à deux expertises judiciaires ordonnées en référé sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, les rapports ayant été déposés les 24 février 2000 et 1er décembre 2004 ;
que ceci étant il convient de rappeler que Monsieur [Y] [A], bailleur, est décédé le [Date décès 7] 2005 et que ses héritiers ont décidé de vendre l'immeuble ; que dans un tel contexte il peut être admis qu'ils aient eu la volonté de ne pas s'impliquer dans le contentieux ayant opposé leur père à son locataire, ce qui explique qu'ils aient subordonné la vente à la subrogation de l'acquéreur dans tous leurs droits et obligations à l'égard du locataire de façon à ce qu'ils ne puissent être recherchés ni inquiétés ; qu'il est vraisemblable que le risque ainsi supporté par l'acquéreur a eu une contrepartie financière et qu'il en a été tenu compte lors de la négociation du prix de vente de l'immeuble ;
qu'il n'apparaît donc pas que la clause contestée par Monsieur [I] ait été insérée dans les conditions de la vente pour faire échec à son droit de préférence, ou pour le priver de son droit à réparation ; qu'en décidant de faire usage de son droit de préférence il perdait certes son droit à réparation mais bénéficiait d'un prix de vente négocié à la baisse ; qu'en refusant d'exercer son droit de préférence il conservait la possibilité d'obtenir réparation en agissant contre l'acquéreur subrogé dans les obligations des vendeurs ;
qu'aucune fraude ne peut être reprochée aux consorts [A], ni par voie de conséquence à la SCI ASTROLABE 59 ;
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Attendu que Monsieur [I] qui n'a pas comparu devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente reprenant les conditions du compromis du 24 octobre 2006, ne peut invoquer une violation du pacte de préférence ; qu'il convient de le débouter de sa demande d'annulation de la vente conclue par les consorts [A] et la SCI ASTROLABE 59 auxquels aucune faute ne peut être reprochée ;
Attendu que la demande de dommages-intérêts de Monsieur [I] doit être également rejetée, y compris en ce qu'elle est dirigée à l'encontre du notaire en l'absence de préjudice en lien direct avec les insuffisances lors de la notification de la vente ; que le grief qui est fait au notaire d'avoir refusé d'établir un compromis de vente au nom de Monsieur [I] n'est pas fondé puisque le compromis du 24 octobre 2006 demeurait valable, l'exercice du droit de préférence ayant seulement pour effet de substituer le locataire à l'acquéreur initial ; que Maître [B] a adressé à Monsieur [I] dès le 5 février 2007 une attestation qui lui permettait de déposer une demande de prêt ;
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Attendu que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soit constitutive d'une faute ;
qu'à l'appui de leur appel incident sur le rejet de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive la SCI ASTROLABE 59 et Madame [T] [A] ne justifient d'aucune faute de Monsieur [I], ni d'aucun préjudice distinct des frais irrépétibles qu'elles ont dû engager et qui sont indemnisés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que leur appel incident doit être rejeté ;
Attendu que le Tribunal a alloué à chaque défendeur la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; que cette disposition doit être confirmée ;
qu'en cause d'appel il sera accordé à chacun des intimés une indemnité procédurale d'un même montant.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant contradictoirement,
Confirme le jugement,
Condamne Monsieur [P] [I] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP CARLIER REGNIER, la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, la SELARL LAFORCE et la SCP THERY LAURENT, avoués,
Le condamne en outre à verser, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, les sommes de 1 000 euros à la SCI ASTROLABE 59, 1 000 euros à Monsieur [K] [A], 1 000 euros à Madame [L] [A], 1 000 euros à Madame [F] [A], 1 000 euros à Madame [T] [A] et 1 000 euros à la SCP [B].
Le Greffier,Le Président,
Nicole HERMANT.Evelyne MERFELD.
