LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la preuve d'une demande de prêt était rapportée par un courrier de la Banque Populaire indiquant que cette demande avait bien été faite pour un prêt de 170 000 euros aux taux de 4, 80 % que le montant du taux n'étant pas une condition d'octroi ou non du financement, l'absence de mention du taux de 4, 80 % par deux autres banques était sans incidence sur les conséquences des refus de prêt dès lors que ces établissements financiers n'entendaient pas prêter leur concours à l'opération, qu'il ne résultait pas des réponses des banques que M. X... et Mme Y...étaient de mauvaise foi et aient fait échouer la demande en sollicitant un prêt à un taux très inférieur à 4, 80 % et trop faible par rapport à celui du marché, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées a pu, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif surabondant, en déduire que le " compromis était caduc et condamner M. Z...et Mme A...à faire remettre la somme de 5 000 euros à M. X... et Mme Y...;
D'où il suit que le motif n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z...et Mme A...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z...et Mme A...à payer à M. X... et Mme Y...la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. X... et Mme Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour M. Z...et Mme A...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la caducité du compromis de vente du 14 mars 2009, d'AVOIR condamné Monsieur Z...et Madame A...à solliciter de l'agence GTI, leur mandataire, la remise à Monsieur X... et Mademoiselle Y...de la somme de 5. 000 € consignée entre ses mains en qualité de tiers détenteur, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter d'un délai de huit jours à partir de l'arrêt et pendant un délai d'un mois à l'issue duquel la partie la plus diligente saisira le juge de l'exécution du contentieux de l'astreinte et d'AVOIR débouté les mêmes de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur X... et Mademoiselle Y...font grief au tribunal d'avoir considéré que les attestations de refus émanant des banques n'étaient pas suffisamment précises pour pouvoir considérer que la condition suspensive n'était pas survenue et de n'avoir pas répondu au moyen tiré de l'accord des vendeurs pour accepter la caducité du compromis ; qu'il ne ressort nullement du courrier électronique adressé à Monsieur X... le 14 avril 2009 par Monsieur Z...que celui-ci avait expressément renoncé à contester la réalisation de la condition suspensive ; que dès lors les acquéreurs doivent apporter la preuve de la non survenue de la condition suspensive ; qu'ils évoquent l'impossibilité pour eux d'obtenir le prêt mentionné au compromis ; mais qu'aux termes de l'article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement et il incombe au créancier de cette obligation, en matière de vente immobilière sous condition d'obtention d'un prêt, de prouver que le débiteur, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, en a empêché la réalisation ; qu'en l'espèce, le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 170. 000 € sur 25 ans au taux maximum de 4, 80 %, les acquéreurs s'engageant à déposer le dossier dans un délai de un mois à compter du compromis, l'offre de prêt devant être fournie au plus tard le 25 avril 2009 ; que Monsieur X... et Mademoiselle Y...démontrent avoir déposé le 16 mars 2009 des demandes de prêt auprès du CREDIT AGRICOLE et de la BNP PARIBAS et avoir informé les vendeurs avant le 25 avril 2009 de l'impossibilité de poursuivre la vente en raison du refus manifesté par les banques ; qu'ils ont au surplus tenté d'obtenir une réponse favorable auprès de la BANQUE POPULAIRE qui n'a pas non plus accepté de consentir de prêt ; que la preuve d'une demande conforme aux stipulations de la promesse est rapportée par les courriers des banques qui confirment leur position les 24 avril, 16 juillet et 7 juillet 2009 ; qu'il est sans incidence que les courriers soient postérieurs pour deux d'entre eux au 25 avril 2009 dés lors que cette date avait été mentionnée au compromis comme étant celle où l'offre de prêt devait être transmise et non comme une date impérative pour justifier du refus ; que l'information des vendeurs quant à la non réalisation de la condition a été transmise avant le 14 avril 2009, tel qu'en atteste le mail en réponse de Monsieur Z...; qu'au surplus, les vendeurs n'ont pas appelé les acquéreurs à se présenter chez le notaire en vue de la réalisation de l'acte authentique et qu'ainsi les effets du compromis ont perduré audelà de la date qui était initialement fixée au 14 juin 2009 pour la passation de l'acte authentique ; que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la tardiveté des réponses écrites des banques ; qu'au moins une réponse écrite a été fournie avant le 25 avril 2009 ; que chacune des banques atteste bien avoir été saisie d'une demande de financement de 170. 000 € et indique la nature et l'adresse du bien vendu ; que la BANQUE POPULAIRE a précisé le 19 mars 2010, dans le cadre de la présente procédure les termes de son courrier du 7 juillet 2009 et indiqué de manière expresse que la demande avait bien été faite pour un prêt de 170. 000 € avec un taux de 4, 80 % ; que la preuve d'une demande qui mentionne à la fois le montant du prêt et le taux maximum est ainsi rapportée par la seule réponse de cette banque puisque le compromis prévoyait que le prêt pouvait être sollicité dans une ou plusieurs banques ; mais qu'au surplus si la BNP a répondu elle aussi de manière sommaire le 24 avril 2009 elle a ensuite confirmé par courriers des 16 juin et 27 octobre 2009 que la demande avait bien porté sur le financement de l'acquisition de l'immeuble qui est expressément visé à hauteur de 170. 000 € ; qu'enfin le CREDIT AGRICOLE mentionne bien également dans son courrier du 16 juin 2009 que le prêt de 170. 000 € pour l'acquisition de l'immeuble ne peut être accordé ; que l'absence de mention du taux de 4, 80 % par ces deux banques est sans incidence sur les conséquences des refus ainsi signifiés dès lors qu'il résulte des réponses formulées que les établissements financiers n'entendaient pas prêter leur concours pour l'opération annoncée par les acquéreurs ; qu'ainsi il en découle que le montant du taux n'était pas une condition d'octroi ou non du financement ; qu'il ne résulte pas de ces réponses que Monsieur X... et Mademoiselle Y...aient été de mauvaise foi et aient fait échouer la demande de prêt en sollicitant un taux très inférieur à 4, 80 % et trop faible par rapport au taux du marché de sorte que les banques auraient refusé de telles conditions ; qu'en effet en cas d'acceptation du principe d'un prêt le taux peut être dans une certaine fourchette négocié mais si, comme en l'espèce le principe même du concours bancaire est refusé la discussion sur le taux n'a pas lieu ; que dès lors les attestations fournies établissent qu'elles refusaient de financer l'opération ; qu'il n'y a donc pas lieu pour les acquéreurs d'apporter la preuve qu'ils ont sollicité un taux maximum de 4, 80 % puisque cela ne change pas l'opinion que les banques ont pu avoir du risque encouru dans le cadre de l'opération de financement qui était sollicité et qui a motivé leur refus dès lors qu'elles précisent que l'étude du dossier n'a pu permettre une réponse favorable ; que dès lors que Monsieur X... et Mademoiselle Y...ont satisfait à leurs obligations en présentant une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées, il convient de faire application de l'article L. 312-16 qui prévoit que lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement ; que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions ; qu'il convient de prononcer la caducité du compromis et de condamner Monsieur Z...et Mademoiselle A...à solliciter de leur mandataire, l'agence GTI, tiers détenteur qui n'a pas été appelé dans le cadre de la présente procédure, la restitution de la somme de 5. 000 € qui a été consignée entre ses mains et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter d'un délai de huit jours à partir du présent arrêt (arrêt p. 2 in fine, p. 3 à 4) ;
1°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus d'examiner l'ensemble des documents qui leur sont soumis par les parties au soutien de leur argumentation ; qu'en affirmant, pour prononcer la caducité du compromis de vente du 14 mars 2009, que si la BNP PARIBAS avait répondu elle aussi de manière sommaire le 24 avril 2009, elle avait ensuite confirmé par courriers des 16 juin et 27 octobre 2009 que la demande avait bien porté sur le financement de l'acquisition de l'immeuble à hauteur de 170. 000 € et qu'il ne résultait pas de ces réponses que Monsieur X... et Mademoiselle Y...eussent fait échouer la demande de prêt en sollicitant un taux très inférieur à 4, 80 %, sans examiner au moins sommairement la lettre du 29 mars 2010 du même établissement bancaire dont il résultait que le taux du prêt refusé était de 4, 30 %, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, le compromis de vente stipulait l'obtention par Monsieur X... et Mademoiselle Y...d'un ou plusieurs prêts « notamment auprès des organismes suivants : divers organismes financiers » ; qu'en se fondant toutefois pour prononcer la caducité du compromis de vente, sur l'unique attestation de la BANQUE POPULAIRE visant un taux de 4, 80 %, aux motifs que le compromis prévoyait que le prêt pouvait être sollicité dans une ou plusieurs banques, quand ce compromis mentionnait expressément une demande dans « divers organismes financiers », ce qui excluait nécessairement une seule demande dans une seule banque, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce compromis, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QU'également, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'ensuite une condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que le débiteur doit donc rapporter la preuve de ce qu'il a rempli ses obligations dans le délai fixé à la condition ; que le compromis de vente du 14 mars 2009 stipulait que l'acquéreur s'engageait à déposer dans le délai d'un mois une ou plusieurs demandes de prêt et qu'il s'engageait à fournir une offre de prêt au plus tard le 25 avril 2009 ; qu'en se fondant toutefois pour décider que les consorts X...- Y...n'avaient pas empêché la réalisation de la condition d'obtention d'un prêt et prononcer en conséquence la caducité du compromis de vente, sur l'unique attestation de la BANQUE POPULAIRE visant un taux de 4, 80 % établie le 7 juillet 2009 en réponse à une demande formulée hors délai, et sur la circonstance que les vendeurs n'auraient pas pu se prévaloir de la tardiveté des réponses écrites des banques en raison de ce qu'ils n'avaient pas appelé les acquéreurs à se présenter chez le notaire en vue de la réalisation de l'acte authentique de sorte que les effets du compromis auraient perduré au-delà de la date qui avait été initialement fixée au 14 juin 2009 pour la passation de l'acte authentique, quand la condition était défaillie dés l'expiration du terme convenu, ce qui excluait toute exécution valable postérieurement à ce délai, la Cour d'appel a violé l'article 1176 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il appartient à l'acheteur d'un bien immobilier sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de rapporter la preuve de ce qu'il a présenté une demande conforme à la promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt ; qu'en décidant pour prononcer la caducité de la promesse de vente qu'il n'appartenait pas à Monsieur X... et à Mademoiselle Y...d'apporter la preuve de ce qu'ils avaient sollicité un prêt comportant un taux maximum de 4, 80 %, la Cour d'appel, a méconnu la charge de la preuve pesant sur la personne des acquéreurs, en violation de l'article 1315 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en outre, une condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il appartient à l'acheteur d'un bien immobilier sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de rapporter la preuve de ce qu'il a présenté une demande conforme à la promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt ; qu'en prononçant la caducité de la promesse de vente, aux motifs que les courriers des établissements bancaires des 24 avril, 16 juillet et 7 juillet 2009 rapportaient la preuve d'une demande conforme aux stipulations de la promesse, tout en relevant que les banques avaient attesté uniquement avoir été saisies d'une demande de financement de 170. 000 € et indiqué la nature et l'adresse du bien vendu, ce qui était impropre à caractériser que la demande aurait porté sur le nombre de mensualités et le taux convenu dans la promesse, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ;
6°) ALORS QUE, de plus, une condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en décidant, pour prononcer la caducité du contrat de vente, que l'absence de mention du taux de 4, 80 % dans les attestations de refus de prêt du CREDIT AGRICOLE et de la BNP était sans incidence sur les conséquences du refus, à partir de la constatation que ces attestations précisaient que l'étude du dossier n'avait pu permettre une réponse favorable, ce qui était impropre à caractériser l'absence d'incidence entre le taux demandé et le refus opposé par ces établissements financiers, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil.
