LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, d'une part, que l'infraction commise par M. X... était intervenue dans un contexte où il avait été contraint, en raison de la défaillance de son bailleur, d'accomplir lui-même des travaux nécessaires à une bonne exploitation de son hôtel, d'autre part, répondant aux conclusions de la société Y... qui invoquait seulement le caractère diffamatoire de cet écrit, que la lettre du 31 décembre 2005 ne visait pas un fait précis imputable à M.
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, de troisième part, que les preneurs avaient entrepris les travaux litigieux dans le souci de préserver l'immeuble dans l'intérêt de la bailleresse qui n'avait jamais remis en cause la nécessité de changer les gouttières et que ces travaux étaient anciens et d'un montant particulièrement modeste, enfin, que l'attestation de M. Z... n'avait pas été produite en justice, la cour d'appel, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif surabondant, a souverainement retenu que les manquements reprochés aux locataires ne constituaient pas des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail sans offre d'une indemnité d'éviction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Y... à payer à M. et Mme X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le congé signifié aux époux X... le 28 juin 2005 par la société Y... était dépourvu de motifs graves et légitimes et d'AVOIR dit qu'en conséquence, les époux X... avaient droit au paiement d'une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE, aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » ; que toutefois, l'article L. 145-17 du même code dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant … » ; que cette dernière disposition vise tout fait ou acte, imputable au preneur sortant ou aux personnes dont il répond, constituant un manquement aux obligations nées du contrat de bail, ou se rattachant à sa qualité de locataire, et d'une gravité telle que la poursuite des relations contractuelles soit intolérable pour le bailleur ; I. – Sur la condamnation de Monsieur X... pour fausse facture : qu'il est constant que Monsieur X... a été condamné le 18 novembre 2004 par le tribunal correctionnel de Saint Brieuc pour une infraction de faux et usage qu'il avait commise et que la société civile
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a été reconnue dans sa qualité de victime dans cette affaire en se voyant octroyer la somme de 1 € à titre de dommages-intérêts ; qu'il ressort des éléments de ce dossier :- que l'entreprise Donniou qui avait rénové en 1991 les façades de l'hôtel Blavet a été déclarée responsable de malfaçons en 1995 ;- que par jugement du tribunal d'instance de Loudéac en date du 7 janvier 2000, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Rennes en date du 28 juin 2001, la société civile
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a été condamnée à exécuter à la demande des époux X..., les travaux de reprise des 4 façades de l'hôtel du Blavet,- que l'entreprise Le Panse, qui devait s'occuper de la dépose et de la pose des enseignes et lanternes, a été défaillante et qu'elle a été remplacée par l'entreprise Le Moal, laquelle n'a cependant effectué qu'une partie des travaux,- que l'entreprise Zenith Decor a été sollicitée pour terminer lesdites travaux, mais qu'elle n'a pas été en mesure d'honorer la commande,- que M. X... a déclaré avoir finalement exécuté lui-même ces travaux concernant les enseignes, car ils étaient indispensables et urgents,- qu'il a fait cependant usage d'une fausse facture en date du 18 mars 2000, éditée par anticipation par la société Zenith Decor, d'un montant de 8. 381, 70 francs afin d'obtenir le remboursement des travaux par l'entreprise Donniou ; que la société civile
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prétend que ce procédé n'est pas tolérable, quelle que soit l'urgence des travaux de réfection ; que toutefois, il faut relever que l'infraction commise par M. X..., bien que non admissible sur le plan de l'ordre public, est intervenue dans un contexte où celui-ci s'est trouvé contraint, en raison de la défaillance de son bailleur, d'accomplir luimême des travaux nécessaires à une bonne exploitation de son hôtel, aucun préjudice financier particulier n'ayant par ailleurs été subi par le propriétaire en raison de cette infraction, puisque la facture n'a jamais été payée ; que le motif tiré de cette condamnation pénale appliquée à M. X... ne le prive donc pas de son droit à être indemnisé par son bailleur, les faits n'étant pas de nature à remettre en cause la poursuite du bail ; II – Sur les écrits des époux X... à l'encontre du bailleur : que la société Y... produit une lettre adressée au gérant M.
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par Mme X... le 6 avril 2001 dans laquelle elle le menace de dénoncer publiquement des procédures judiciaires en cours ; que toutefois ce courrier, qui s'inscrit dans un contentieux opposant le bailleur et son preneur, a conservé son caractère de correspondance privée, ce qui rend donc inutile la recherche de son caractère diffamatoire ; que d'autre part, la société Y... produit un courrier en date du 31 décembre 2005 qui a été adressé par les époux X... à des journaux locaux à l'occasion de leur dépôt de l'hôtel du Blavet et dans lequel ces derniers expriment « leur rancoeur vis-à-vis du bailleur, les conflits qu'ils ont dû subir, ressentant sa décision comme une sanction d'insoumission, déplorant le manque d'élégance du geste » ; que M.
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en déduit une volonté manifeste de ses anciens locataires de porter atteinte à son honneur et à sa considération ; que toutefois, ce document conserve également le caractère d'une correspondance privée, il ne vise pas un fait précis imputable à M.
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au sens de l'article 29 de la loi du 29 juillet 1881 ; que de plus, il est constant que les journalistes destinataires de ce courrier, n'ont pas rendu public les passages les plus sujets à controverse, c'est-à-dire « … c'est dommage d'anéantir une entreprise en bonne santé, dommage de supprimer des emplois, dommage de fermer un hôtel de tourisme 2 étoiles pour Gouarec et sa région » ; qu'en conséquence, la preuve d'un comportement fautif des locataires vis-à-vis du bailleur concernant ces écrits n'est encore pas rapportée, la nature diffamatoire des propos n'étant pas caractérisée ; III – Sur les travaux commandés à M. Z..., artisan couvreur : que la société civile
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prétend qu'elle n'a jamais été consultée en 1999 pour des travaux concernant les gouttières de son immeuble qui fuyaient, que cette pratique des époux X... constitue un manquement sérieux à l'obligation de loyauté et de bonne foi prévue par l'article 1134 aliéna 3 du code civil ; qu'elle verse aux débats l'attestation de M. Z..., en date du 16 avril 2005 indiquant « qu'en septembre 1999, Monsieur X... m'a commandé en remplacement des tuyaux E. P. de gouttière en zinc … lesquels se sont élevés à la somme de 2. 701, 44 francs TTC. Une fois les travaux terminés M. X... m'a demandé d'adresser directement la facture à la société civile
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… » ; que de leur côté, les époux X... prétendent que pour des interventions mineurs comme celle-ci, ils avaient pour pratique habituelle de faire venir le couvreur sur les lieux, lequel prenait ensuite contact avec M.
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pour obtenir un accord sur le devis, avant l'exécution des travaux ; que cette pratique n'est pas sérieusement contestée par la société civile
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; qu'en tout état de cause, il est manifeste que les époux X... ont agi dans le souci de préserver l'immeuble dans l'intérêt de la bailleresse qui n'a jamais remis en cause, depuis 1999, l'intervention de M. Z... et la nécessité de procéder au changement de gouttières ; que compte tenu de l'ancienneté de ces faits, du montant particulièrement modeste de la facture, de l'absence de protestation de la bailleresse à l'époque de l'intervention, les griefs reprochés aux époux X... ne sont pas d'une gravité suffisante pour les priver de leur droit à indemnité ; IV – Sur la subornation de témoin : que la société Y... prétend encore que Mme X... a confectionné et fait signer à M. Z... une attestation au mois de décembre 2005 au sujet des travaux sur les gouttières de l'année 1999 mais qu'il s'agit d'un faux grossier et d'une subornation de témoin ; que toutefois, ce document qui a été remis à M. Z... le 6 décembre 2005, n'a été signé de sa part que le 19 décembre 2005, c'est-à-dire après un temps de réflexion, et il importe peu que ce témoin se soit rétracté ultérieurement, car ce document n'a pas été produit par les demandeurs dans le cadre du présent procès ; qu'en outre, l'attestation de M. Z... aux termes de laquelle ce dernier relate les prétendues circonstances ayant entouré la rédaction du document litigieux et dépourvue de force probante compte tenu des relations d'affaires existant entre la SCI Y... et le couvreur et la forme de cette attestation ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile ; qu'en conséquence, les faits allégués par la société civile
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ne sont pas établis ; V – Sur la production en justice d'attestations de complaisance : la société civile
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soutient que dans le cadre d'une instance en révision du loyer commercial qui s'est déroulée en 2003 devant la cour d'appel de Rennes, les époux X... ont produit 3 attestations rédigées de manière identique indiquant que leur hôtel restait ouvert le dimanche soir et le lundi, afin que l'expert judiciaire mandaté comptabilise les nuitées correspondantes pour calculer le montant du loyer ; que toutefois il s'agit de faits matériellement inexacts ; qu'elle produit une attestation de Mme B... qui avait rédigé une attestation en ce sens le 17 janvier 2002, mais qui a rédigé une seconde attestation le 25 octobre 2006 ; que toutefois, dans cette seconde attestation, Mme
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a précisé que bien qu'annonçant une fermeture officielle de leur établissement les dimanche soir et lundi aux nouveaux arrivants, les patrons de l'hôtel acceptaient que les clients déjà présents dans l'établissement puissent y rester ; que d'autre part, les époux X... ont produit les factures correspondantes sur la période du 01 octobre 1994 et 30 septembre 1996 qui prouvent qu'ils ont encaissé 224 nuitées ces jours-là ; que le grief invoqué par la défenderesse n'est donc également pas caractérisé, étant en outre observé que dans le cadre de la procédure d'appel, la SCI Y... n'a jamais émis la moindre critique à l'égard des attestations en cause ; VI – Sur l'absence de travaux par les époux X... suite à un arrêté du maire de Laniscat du 9 mai 2005 : que la société Y... reproche aux époux X..., à qui cet arrêté a été notifié suit e à une visite de contrôle d'une commission de sécurité en date du 14 avril 2005, de ne pas avoir tenu leur propriétaire au courant de cette situation ; qu'en outre, ils n'ont pas effectué les travaux prescrits par la mairie, alors qu'ils avaient reconnu devant la commission de sécurité devoir prendre à leur charge certains des travaux demandés ; que si ces derniers estimaient que ces travaux incombaient au propriétaire et qu'il était récalcitrant pour les effectuer, ils auraient dû demander l'autorisation au juge des référés de les faire exécuter à ses frais ; qu'au-delà de l'arrêté municipal pris pour des raisons de sécurité, cette situation concerne la répartition de la charge de travaux sur l'immeuble loué entre le bailleur et ses locataires et l'étendue des obligations des preneurs résultant des clauses du bail et non pas de l'arrêté du maire ; qu'il convient de relever qu'en l'espèce, les époux X... ont adressé un courrier le 5 juillet 2005 à la société civile
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sollicitant la réalisation des travaux prescrits par le maire à la charge du propriétaire avec une copie du procès-verbal de la commission de sécurité et le courrier du maire du 3 mai 2005 ; que face à cette position récalcitrante des locataires pour effectuer les travaux, le propriétaire a envoyé deux courriers datés des 13 et 25 juillet 2005 aux époux X..., dans lesquels est également exprimé son refus de prendre en charge les travaux ; que ces courriers n'ont pas la valeur d'une mise en demeure d'effectuer des travaux au sens de l'article L. 145-17 1° du code de commerce, car ils ne contenaient aucune injonction en ce sens et, en tout état de cause, la SCI Y... ne peut sérieusement prétendre de ne pas avoir été avisée par les preneurs ; qu'il s'ensuit que cette situation de flou juridique concernant la charge des travaux concernant l'hôtel-restaurant ne peut pas être imputée exclusivement aux époux X..., qui étaient sur le départ en raison du congé notifié le 28 juin 2005, et qu'aucun comportement fautif de leur part vis-à-vis du bailleur n'est donc caractérisé ; que de l'ensemble de ces éléments, il se déduit que les motifs énoncés par la bailleresse sont inopérants et ne sauraient éluder le paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'il convient en conséquence de débouter la société civile
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de ses prétentions visant à justifier son congé sans indemnité d'éviction adressé aux époux X..., de la débouter également de sa demande de dommages-intérêts, d'affirmer au contraire le droit de ces derniers à obtenir une indemnité en raison du congé sans renouvellement qui lui a été adressé ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs très pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que les motifs invoqués par la bailleresse ne revêtaient pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la privation pour le preneur du droit à une indemnité d'éviction, que l'usage de fausses factures effectivement reconnu par le preneur a été fait dans un contexte très particulier et sans préjudice pour le bailleur ; que la lettre du 6 avril 2001 a conservé le caractère de correspondance privé, rien ne démontrant qu'elle ait été envoyée à d'autres que la bailleresse ; que celle du 31 décembre 2005 a été écrite largement postérieurement à la date de délivrance du congé et ne contient pas de propos pouvant être qualifiés de diffamatoires ; que les travaux commandés à Monsieur Z... en septembre 1999 l'ont été dans le souci de préserver les locaux sans que la bailleresse n'émette aucune objection à l'époque et pour une somme peu importante ; que si elle avait estimé ne pas avoir à payer la facture compte tenu de l'absence de demande d'autorisation et de mise en demeure, elle aurait alors refusé de l'honorer ; que la demande faire par Madame X... à Monsieur Z... le 6 décembre 2005 est postérieure à la date du congé ; qu'il n'est pas justifié que Madame X... ait usé de « manoeuvres ou d'artifice » pour obtenir une attestation qui n'a d'ailleurs pas été produite en justice ; que compte tenu des pièces versées aux débats, il n'est pas établi que les attestations fournies dans le cadre de l'instance en fixation du baile soient mensongères ou de complaisance ; que la non réalisation de certains travaux n'était pas mentionnée dans le congé et n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure ;
1°/ ALORS QU'en considérant, sur la condamnation de M. X... pour fausse facture, que l'utilisation d'une fausse facture par le locataire ne pouvait justifier le refus de renouvellement avec refus d'indemnité d'éviction, après avoir expressément relevé que la SCI Y... avait été reconnue victime et que l'infraction commise par M. X... n'était pas admissible sur le plan de l'ordre public, ce dont il résultait nécessairement qu'elle constituait un manquement suffisamment grave pour justifier un refus de renouvellement du bail avec refus d'indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-17- I-1° du code de commerce ;
2°/ ALORS QU'en omettant de rechercher, comme il lui était demandé, sur les écrits des époux X... à l'encontre du bailleur, si l'envoi du courrier en date du 31 décembre 2005 à des journaux locaux, dans lesquels les locataires exprimaient « leur rancoeur vis-à-vis du bailleur, les conflits qu'ils ont dû subir, ressentant sa décision comme une sanction d'insoumission, déplorant le manque d'élégance du geste », et indiquait qu'il était « dommage d'anéantir une entreprise en bonne santé, dommage de supprimer des emplois, dommage de fermer un hôtel de tourisme 2 étoiles pour Gouarec et sa région » ne constituait pas, indépendamment de l'absence de caractère diffamatoire de ce courrier, un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail avec refus d'indemnité d'éviction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17- I-1° du code de commerce ;
3°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que sur les travaux commandés par les époux X... à M. Z..., artisan couvreur, il résultait des écritures d'appel de la société Y... que dès réception de la facture de ce dernier, la société bailleresse avait « sans attendre » par courrier du 30 novembre 1999, « enjoint aux preneurs de régler la facture Le Pechour correspondant à des réparations locatives » ; qu'en retenant au contraire l'absence de remise en cause, par la bailleresse, depuis 1999, de l'intervention de M. Z... et l'absence de protestation de celle-ci à l'époque de l'intervention, la cour d'appel a dénaturé les écritures de la société Y... et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE le fait d'user de manoeuvres ou artifices au cours d'une procédure ou en vue d'une demande ou défense en justice afin de déterminer autrui soit à faire ou délivrer une déposition, une déclarations ou une attestation mensongère est puni de trois mois d'emprisonnement et de 45000 € d'amende, même si la subornation n'est pas suivie d'effet ; qu'en l'espèce, dans une attestation régulièrement produite aux débats, M. Z...attestait avoir été sollicité par Mme X... le 6 décembre 2005 afin de signer une fausse attestation destinée à être produite dans le litige qui l'opposait à la société Y... ; qu'en considérant que la subornation de témoin n'était pas établie et ne pouvait donc constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17-1° du code de commerce ;
5°/ ALORS QU'en ne recherchant pas, comme il lui était demandé, si l'accumulation des manquements des époux X... ne constituait un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail avec refus d'indemnité d'éviction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17- I-1° du code de commerce.
