LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le conseil général de Loire-Atlantique (le conseil général) a confié, le 25 octobre 2005, à la société cabinet Saint-Gilles (la société) un mandat non exclusif en vue de proposer à la vente un immeuble d'habitation lui appartenant pour un prix de 205 000 euros ; que les époux X... ayant établi un compromis de vente avec la société le 18 novembre 2005, le conseil général a refusé de le signer et fait savoir le 1er décembre qu'il avait reçu antérieurement une autre offre d'achat qu'il faisait examiner le même jour par sa commission permanente, puis, le 12 décembre que ladite commission avait donné son accord à cette offre ; que les époux X... ont assigné le conseil général et que la société est intervenue directement à la procédure ;
Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :
Attendu que le conseil général fait grief à l'arrêt de le condamner à verser à la société la somme de 13 000 euros à titre de dommages-intérêts alors, selon le moyen :
1°/ que le mandat de vente sans exclusivité du 25 octobre 2005 faisait obligation au mandant de « signaler immédiatement au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant modifier ledit dossier », ce qui impliquait clairement une modification survenue après la date de prise d'effet du mandat ; qu'en reprochant dès lors sur la base de cette obligation au conseil général de n'avoir pas informé la société de ses procédures internes d'acceptation des offres quand celles-ci n'avaient pas été modifiées, la cour d'appel dénature ledit mandant et viole l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en retenant un manquement à une obligation contractuelle de loyauté dans l'exécution du mandat, cependant qu'elle constatait que ce manquement résultait d'une abstention du conseil général de préciser à la société lors de la signature du mandat qu'il bénéficiait déjà d'une proposition d'achat à moindre prix, ce qui se situait avant la conclusion du mandat, la cour d'appel viole par fausse application l'article 1147 du code civil ;
3°/ qu'en affirmant que l'omission d'information de la société de l'existence d'une offre antérieure à la prise d'effet du mandat avait pour effet de contraindre cette dernière « à engager des négociations avec d'éventuels acquéreurs qui ne pouvaient qu'être vouées à l'échec », quand l'acceptation de cette offre antérieure par la commission spécialisée du conseil général était intervenue après la prise d'effet du mandat, ce dont il résultait que le mandat confié à la société n'était pas nécessairement dépourvu de toute efficacité, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel a, sans dénaturer la clause selon laquelle le mandant s'obligeait à signaler immédiatement au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant modifier le dossier, relevé que le conseil général s'était abstenu d'informer la société des procédures contraignantes qui s'imposaient à lui et sans lesquelles la vente ne pouvait intervenir et de préciser à cette dernière qu'il bénéficiait déjà d'une proposition d'achat à un prix moindre que celui du mandat confié à cette agence, puisqu'il ne pouvait ignorer, alors qu'il avait pris la décision de ne soumettre à la commission compétente que cette seule proposition, qu'il allait contraindre son cocontractant à engager des négociations avec d'éventuels acquéreurs qui ne pouvaient qu'être vouées à l'échec ; qu'elle en a déduit exactement que le mandant avait manqué tant à la clause précitée qu'à son obligation de loyauté et avait causé au mandataire un préjudice dont elle a souverainement évalué le montant ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner le conseil général à verser aux époux X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel a retenu que le manquement aux obligations de ce dernier envers la société constituait à l'égard de ceux-ci un fait juridique fautif à l'origine du préjudice qu'ils avaient subi en ayant été évincés de la vente litigieuse ; qu'en statuant ainsi alors que les époux X..., prétendant que le compromis qu'ils avaient signé, le 18 novembre 2005, avec la société, engageait le mandant, demandaient l'exécution de la clause pénale prévue à ce compromis, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige en violation des textes susvisés ;
Et sur le troisième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation à intervenir entraîne par voie de conséquence celle de la condamnation du conseil général à verser aux époux X... la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du même code ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le conseil général à verser aux époux X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et la même somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 13 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour le conseil général de Loire-Atlantique
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le Conseil Général de Loire-Atlantique responsable des fautes commises à l'égard de la société Cabinet Saint-Gilles et condamné le Conseil Général de Loire-Atlantique à lui payer la somme de 13.000 € à titre de dommages- intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le mandat susvisé fait obligation au conseil général de Loire-Atlantique de signaler immédiatement au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant modifier le dossier ; qu'à ce titre, en s'étant abstenu d'informer la société Cabinet Saint-Gilles des procédures contraignantes qui s'imposaient à lui et qui sans la réalisation desquelles la vente ne pouvait intervenir, le conseil général de Loire-Atlantique n'a pas signalé à son cocontractant les conditions juridiques de réalisation de la vente susceptibles de permettre à la société Cabinet Saint-Gilles de renoncer à la souscription du mandat, qu'il a ainsi manqué à son obligation d'information résultant de la clause susvisée ; qu'en outre, en s'étant abstenu de préciser à la société Cabinet Saint-Gilles lors de la signature du mandat du 25 octobre 2005, qu'il bénéficiait depuis le 18 octobre 2005 d'une proposition d'achat à un prix moindre que celui du mandat confié à cette agence, le conseil général de Loire-Atlantique a manqué à son obligation de loyauté dans l'exécution des contrats ; qu'il ne pouvait pas ignorer, alors qu'il avait pris la décision de ne soumettre à la commission compétente que la seule proposition des époux Y..., qu'il allait contraindre son cocontractant à engager des négociations avec d'éventuels acquéreurs qui ne pouvaient qu'être vouées à l'échec ; qu'il ne pouvait ainsi que porter atteinte à la crédibilité et à la réputation de la société Cabinet Saint-Gilles, lui causant ainsi un préjudice dont il lui doit réparation ; qu'il convient dès lors, infirmant en cela le jugement entrepris, de condamner le conseil général de Loire-Atlantique à payer à la société Cabinet Saint-Gilles en réparation des préjudices subis, toutes causes confondues, la somme de 13.000 euros ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le mandat de vente sans exclusivité du 25 octobre 2005 faisait obligation au mandant de « signaler immédiatement au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant modifier ledit dossier », ce qui impliquait clairement une modification survenue après la date de prise d'effet du mandat ; qu'en reprochant dès lors sur la base de cette obligation au Conseil Général de Loire-Atlantique de n'avoir pas informé la société cabinet Saint-Gilles de ses procédures internes d'acceptation des offres quand celles-ci n'avaient pas été modifiées, la Cour d'appel dénature ledit mandant et viole l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en retenant un manquement à une obligation contractuelle de loyauté dans l'exécution du mandat, cependant qu'elle constatait que ce manquement résultait d'une abstention du Conseil Général de Loire-Atlantique de préciser à la société Cabinet Saint-Gilles lors de la signature du mandat qu'il bénéficiait déjà d'une proposition d'achat à moindre prix, ce qui se situait avant la conclusion du mandat ; la Cour d'appel viole par fausse application l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE, DE DERNIERE PART, en toute hypothèse, en affirmant que l'omission d'information de la société Cabinet Saint-Gilles de l'existence d'une offre antérieure à la prise d'effet du mandat avait pour effet de contraindre cette dernière « à engager des négociations avec d'éventuels acquéreurs qui ne pouvaient qu'être vouées à l'échec », quand l'acceptation de cette offre antérieure par la commission spécialisée du Conseil Général était intervenue après la prise d'effet du mandat, ce dont il résultait que le mandat confié à la société Cabinet Saint-Gilles n'était pas nécessairement dépourvu de toute efficacité, la Cour viole l'article 1382 du code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nantes et, statuant à nouveau, d'avoir déclaré le Conseil Général de Loire-Atlantique responsable des fautes commises à l'égard de la société Cabinet Saint-Gilles et de Monsieur et Madame Luc X... et condamné le Conseil Général de Loire-Atlantique à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le mandat susvisé fait obligation au conseil général de Loire-Atlantique de signaler immédiatement au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant modifier le dossier ; qu'à ce titre, en s'étant abstenu d'informer la société Cabinet Saint-Gilles des procédures contraignantes qui s'imposaient à lui et qui sans la réalisation desquelles la vente ne pouvait intervenir, le conseil général de Loire-Atlantique n'a pas signalé à son cocontractant les conditions juridiques de réalisation de la vente susceptibles de permettre à la société Cabinet Saint-Gilles de renoncer à la souscription du mandat, qu'il a ainsi manqué à son obligation d'information résultant de la clause susvisée ; qu'en outre, en s'étant abstenu de préciser à la société Cabinet Saint-Gilles lors de la signature du mandat du 25 octobre 2005, qu'il bénéficiait depuis le 18 octobre 2005 d'une proposition d'achat à un prix moindre que celui du mandat confié à cette agence, le conseil général de Loire-Atlantique a manqué à son obligation de loyauté dans l'exécution des contrats ; qu'il ne pouvait pas ignorer, alors qu'il avait pris la décision de ne soumettre à la commission compétente que la seule proposition des époux Y..., qu'il allait contraindre son cocontractant à engager des négociations avec d'éventuels acquéreurs qui ne pouvaient qu'être vouées à l'échec ; qu'il ne pouvait ainsi que porter atteinte à la crédibilité et à la réputation de la société Cabinet Saint-Gilles, lui causant ainsi un préjudice dont il lui doit réparation ; qu'il convient dès lors, infirmant en cela le jugement entrepris, de condamner le conseil général de Loire-Atlantique à payer à la société Cabinet Saint-Gilles en réparation des préjudices subis, toutes causes confondues, la somme de 13.000 euros ; que, ce manquement aux obligations contractuelles qui s'imposaient au conseil général de Loire-Atlantique, comme son obligation à son obligation d'exécuter loyalement le contrat conclu avec la société Cabinet Saint-Gilles, constitue à l'égard de Monsieur et Madame Luc X..., un fait juridique à l'origine du préjudice qu'ils ont subi en ayant été évincé de la vente litigieuse, sans aucune faute de leur part et qu'ils avaient satisfait à l'ensemble des obligations et conditions issues du mandat confié à la société Cabinet Saint-Gilles, dont le conseil général de Loire-Atlantique leur doit réparation ; qu'il convient, au regard des éléments d'appréciation fournis à la cour et notamment en considération que Monsieur et Madame Luc X... devaient impérativement se loger dans la région de Sainte-Marie sur Mer en raison de leurs impératifs professionnels, de fixer à la somme de 10.000 € le montant de l'indemnisation de leur préjudice et de condamner le conseil général de Loire-Atlantique à leur payer cette somme à titre de dommages-intérêts, infirmant en cela le jugement entrepris ;
ALORS QUE, D'UNE PART, dans leurs conclusions d'appel du 24 février 2010, les époux X... demandaient à la Cour la condamnation du Conseil Général de Loire-Atlantique au payement de la somme de 21.500 euros correspondant au montant d'une clause pénale arguant de ce que la vente litigieuse était parfaite à la date du 17 novembre 2005 ; qu'ainsi les époux X... fondaient leur demande sur la responsabilité contractuelle que le Conseil Général de Loire-Atlantique avait engagé directement à leur égard ; qu'en statuant dès lors comme elle le fait sur la base de manquements du Conseil Général de Loire-Atlantique vis-à-vis de la société Cabinet Saint-Gilles, constituant un fait juridique à l'origine du préjudice subi par les époux X..., la Cour se place nécessairement sur le terrain de la responsabilité délictuelle du Conseil Général de Loire-Atlantique, méconnaît les termes du litige dont elle était saisie et viole les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le mandat de vente sans exclusivité du 25 octobre 2005 faisait obligation au mandant de « signaler immédiatement au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant modifier ledit dossier », ce qui impliquait clairement une modification survenue après la date de prise d'effet du mandat ; qu'en reprochant dès lors sur la base de cette obligation au Conseil Général de Loire-Atlantique de n'avoir pas informé la société cabinet Saint-Gilles de ses procédures internes d'acceptation des offres quand celles-ci n'avaient pas été modifiées, la Cour d'appel dénature ledit mandant et viole l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, la violation d'une obligation précontractuelle d'information n'engage que la responsabilité délictuelle de son auteur à l'égard de celui avec lequel elle a contracté ; qu'en fondant dès lors la responsabilité du Conseil Général de Loire-Atlantique à l'égard des époux X... sur un manquement de ce dernier à son obligation précontractuelle de renseignement vis-à-vis de la société Cabinet Saint-Gilles qui n'était pas due à l'égard des époux X..., la Cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, DE DERNIERE PART, sauf circonstances particulières, le refus de contracter n'engage pas la responsabilité délictuelle de l'auteur du refus ; que la Cour constate que les époux X... avaient adressé une offre d'achat à la société Cabinet Sint-Gilles qui n'avait pas été acceptée par le vendeur, le Conseil Général de Loire-Atlantique, ce dont il ne résultait pour l'auteur de l'offre aucun préjudice ; d'où il suit qu'en statuant comme elle le fait, la Cour d'appel viole derechef l'article 1382 du code code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le Conseil Général de Loire-Atlantique à payer aux époux X... la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE D'UNE PART, la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du et/ou premier et deuxième moyens entraînera, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile, l'annulation du chef de l'arrêt ici attaqué ;
ET ALORS QUE D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, dans leurs conclusions d'appel du 24 février 2010, les époux X... demandaient à la Cour une somme de 6.000 € au titre de leurs frais irrépétibles ; d'où il suit qu'en accordant à ce titre une somme de 10.000 €, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, et une somme d'un même montant au Cabinet Saint-Gilles, ensemble le principe dispositif.
