LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que, selon le bail et son avenant, il appartenait à la locataire de mettre l'immeuble en état d'habitation et de procéder aux réparations d'entretien tant intérieures qu'extérieures ainsi qu'aux grosses réparations à l'exclusion de celles prévues à l'article 606 du code civil, et relevé que, suivant le projet de rénovation, la structure de l'immeuble était bonne et la toiture n'avait pas à être refaite entièrement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif surabondant, a souverainement retenu que n'étaient établis ni des manquements graves des bailleurs à leurs obligations, ni une situation d'urgence justifiant la rupture unilatérale anticipée du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association Les Logis des jeunes de Provence aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association Les Logis des jeunes de Provence à payer à M. Jacques X..., Mme Jeanne X... épouse Y... , M. Pierre Z... et M. Charles Z... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de l'association Les Logis des jeunes de Provence ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt ;
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour l'association Les Logis des jeunes de Provence.
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné l'association Les Logis des Jeunes de Provence à payer aux consorts X... – Z... la somme de 47.310 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2006 sur la somme de 8.560,50 € et de l'arrêt pour le surplus, et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2005, l'association Les Logis des Jeunes de Provence a informé les consorts X... – Z... qu'elle mettait fin au bail à compter du 30 juin 2006 en se référant à l'article III du bail prévoyant un délai de préavis de six mois en exposant que des travaux de rénovation et de mise aux normes étaient indispensables ; que suite au courrier du mandataire des bailleurs l'informant qu'elle ne pouvait pas donner congé avant le terme du bail, elle a, par lettre du 22 mars 2006, confirmé la « résiliation » du bail à la date du 30 juin 2006 au motif que les locaux ne répondaient plus aux conditions de décence correspondant à leur objet ; que la discussion en cause d'appel ne porte pas sur la validité du congé donné mais uniquement sur le bien fondé de la résiliation unilatérale du bail, les appelants ne maintenant pas leur demande en nullité du congé mais faisant valoir que l'association Les Logis des Jeunes de Provence ne rapporte pas la preuve d'un manquement de leur part rendant les lieux inhabitables et justifiant cette résiliation ; que dans le contrat de location l'association Les Logis des Jeunes de Provence s'est engagée à mettre rapidement, et à ses frais, le bien loué en bon état d'habitation, la contrepartie étant une dispense totale de paiement de loyer pendant les trois premiers mois et une réduction du loyer annuel convenu de 144.000 F à la somme de 84.000 F pendant trois ans ; qu'il est, par ailleurs, prévu dans le bail que le preneur doit prendre à sa charge les réparations d'entretien tant qu'intérieures qu'extérieures y compris les ouvertures, portes, fenêtres, etc. et pourvoir à leur remplacement si nécessaire, qu'il aura également à sa charge les grosses réparations, l'entretien des toitures et des descentes d'eau de pluie ; que par l'avenant du 26 juillet 2001, les grosses réparations définies par l'article 606 du code civil ont été exclues de celles mises à la charge de la locataire dans le bail initial ; que l'association Les Logis des Jeunes de Provence ne justifie pas s'être plainte auprès des bailleurs d'une quelconque difficulté d'habiter dans les lieux en raison de leur insalubrité ou indécence, ni les avoir mis en demeure d'exécuter des travaux avant sa lettre du 21 décembre 2005 par laquelle elle a annoncé mettre fin au bail avec un préavis de six mois en faisant référence à des travaux de réhabilitation et de mises aux normes devenus indispensables ; qu'elle ne justifie pas du bien fondé de sa résiliation unilatérale par une impossibilité d'habiter dans les lieux dans les conditions de sécurité et de décence requise pour toute habitation, ni d'une quelconque urgence, qui l'aurait dispensée de saisir le tribunal pour obtenir la résiliation judiciaire du bail ou voire d'ordonner l'exécution de travaux nécessaires à la continuation d'un bail qu'elle affirme avoir voulu voir se poursuivre mais été contrainte de résilier en raison de l'attentisme ou carence délibérée des bailleurs, au demeurant non démontrés ; que suivant rapport de l'architecte B... du 7 juin 2004, établi à la demande de l'association Les Logis des Jeunes de Provence, et donc avant le dernier renouvellement du bail en date du 1er février 2005, les parties communes étaient dans un état correct de conservation, certains logements qui paraissaient vandalisés étaient en fait très sales mais avec relativement peu de détériorations, de manière générale les sanitaires étaient vétustes et en mauvais état avec des détériorations aux plafonds liées à des problèmes de plomberie apparemment résolus, le chauffage électrique posait des problèmes pour la gestion de l'énergie dans la mesure où les résidents ne payaient pas leur électricité ; que l'architecte a préconisé pour optimiser le confort, l'exploitation des locaux et la gestion d'énergie la rénovation des sanitaires avec un contrôle préalable général de la plomberie et le remplacement des convecteurs électriques par des modèles radiants avec remise en place de convecteurs coupant l'alimentation en cas d'ouverture des fenêtres et éventuellement bridage des thermostats ; qu'un diagnostic a été établi par l'entreprise Sudeco, en juin 2005, à la demande de l'association Les Logis des Jeunes de Provence, en vue de la rénovation totale de l'immeuble ; que suivant l'état des lieux existants contenu dans ce rapport, l'immeuble ne présente pas de défaut de solidité, des éléments comme les balcons nécessitent des travaux de réparation d'éclats de béton au niveau des scellements des gardes corps, l'escalier ne présente pas de faiblesse, la toiture présente quelques fuites à vérifier, les ascenseurs ont été désaffectés lors des premiers travaux de rénovation, les accès ne sont pas conformes aux conditions d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, les faux plafonds sont dégradés, l'éclairage de sécurité n'est pas en service, des scellements et butées de volets sont à revoir, les sols des parties privatives sont en bon état général, des révisions sont à prévoir, les sols des parties privatives sont en bon état général, des révisions sont à prévoir pour les menuiseries intérieures, les équipements sanitaires sont vétustes et l'électricité n'est plus conforme aux normes ; que les travaux évalués à 165.605,99 € correspondent à une rénovation complète de l'immeuble avec, notamment, dépose des portes, des appareils sanitaires, des faux plafonds, mise à nu des murs, réfection des carrelages, remise en peinture générale, remplacement des radiateurs et de tous les appareils sanitaires ; que suivant le courrier du 12 juin 2006 de l'association Les Logis des Jeunes de Provence faisant un rappel de l'historique, de ses propositions et elles qui auraient été celles des bailleurs, ces études ont été réalisées dans l'optique d'un bail à réhabilitation de douze ans qui aurait permis d'obtenir des aides publiques, mais que rien n'établit que les bailleurs qui auraient, selon elle, été d'accord pour une dépense de 60.000 €, étaient disposés à conclure un bail à réhabilitation tels que prévu par les articles L.252-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'il convient par ailleurs de rappeler que suivant le bail, il appartenait à l'association Les Logis des Jeunes de Provence de mettre l'immeuble en état d'habitation, ce qui s'entendait en conformité avec les normes applicables, de procéder aux réparations d'entretien notamment des portes, fenêtres, volets et grosses réparations à l'exclusion, depuis l'avenant de 2001, de celles prévues à l'article 606 du code civil, c'est-à-dire des gros murs, des poutres et des couvertures entières mais qui, suivant le projet de rénovation ne sont pas en cause, la structure de l'immeuble étant bonne et la toiture n'ayant pas à être refaite complètement, seules des vérifications et révisions étant préconisées ; que compte tenu des éléments et considérations qui précèdent, l'association Les Logis des Jeunes de Provence ne rapporte pas la preuve de manquements graves par les bailleurs à leurs obligations, ni d'une situation d'urgence justifiant de sa décision de rompre unilatéralement et de façon anticipée la contrat ; qu'elle doit assumer les conséquences de cette rupture faite à ses risques et périls sans avoir même au préalable formulé une quelconque doléance auprès des bailleurs quant à l'habitabilité des logements ou à leur décence ou adressé une quelconque mise en demeure d'exécuter des travaux lesquels, en toute hypothèse, étaient à sa charge du fait des stipulations du bail ; qu'il y a lieu, en conséquence, de la condamner à payer aux consorts X... – Z... le loyer qu'elle aurait dû régler jusqu'au terme du bail, soit le 31 janvier 2008, et donc la somme de 47.310 €, le loyer mensuel étant de 2.490 € et les mois de juillet 2006 à janvier 2008 inclus étant dus, soit dix-neuf mois ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le bailleur doit, dans le cadre de son obligation de délivrance, garantir au locataire le clos et le couvert ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 28 avril 2010, p. 10 § 6), l'association Les Logis des Jeunes de Provence faisait valoir que la toiture présentait de nombreuses fuites ; qu'en estimant cependant que la preuve n'était pas rapportée de manquements graves des bailleurs à leurs obligations (arrêt attaqué, p. 5 § 1), tout en relevant que le diagnostic établi par l'entreprise Sudeco en juin 2005 faisait effectivement état de fuites affectant la toiture (arrêt attaqué, p. 4 § 4), la cour d'appel, qui n'a pas recherché si le clos et le couvert était néanmoins assuré, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1719 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE l'obligation de délivrance du bailleur impose une mise à disposition du bien donné à bail qui soit conforme à l'usage auquel il est contractuellement destiné ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 28 avril 2010, p. 10 § 6), l'association Les Logis des Jeunes de Provence faisait valoir que l'accès à l'immeuble, qui était à usage d'habitat collectif, n'était pas conforme aux conditions d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ; qu'en estimant que la preuve n'était pas rapportée de manquements graves des bailleurs à leurs obligations (arrêt attaqué, p. 5 § 1), sans rechercher si, compte tenu de la destination de l'immeuble donné à bail, l'absence de conformité du bâtiment au regard des conditions d'accès des personnes à mobilité réduite ne constituait pas un manquement grave aux obligations des bailleurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1719 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU' en estimant que la preuve n'était pas rapportée de manquements graves des bailleurs à leurs obligations (arrêt attaqué, p. 5 § 1), tout en relevant qu'aux termes du rapport de M. B..., architecte, et du diagnostic établi par la société Sudeco, « les équipements sanitaires sont vétustes et l'électricité n'est plus conforme aux normes » et que, de surcroît, le système de chauffage devait être remplacé (arrêt attaqué, p. 4 § 3 et 4), ce dont il résultait nécessairement que l'immeuble donné à bail était insalubre et dangereux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134, 1147 et 1719 du code civil ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU' en estimant que l'association Les Logis des Jeunes de Provence ne pouvait en toute hypothèse invoquer la vétusté et les désordres affectant l'immeuble donné à bail, dès lors qu'elle ne justifiait pas d'avoir mis en demeure les bailleurs d'effectuer les travaux avant le courrier du 21 décembre 2005 par lequel elle annonçait sa volonté de résilier le bail (arrêt attaqué, p. 4 § 1), sans répondre aux conclusions par lesquelles l'association faisait valoir que, lors d'une réunion du 22 juin 2004, les bailleurs avaient « convenu que les travaux de rénovation et de mise aux normes étaient indispensables » (conclusions signifiées le 28 avril 2010, p. 4 § 6), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
