LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 janvier 2011), que par acte du 5 mars 2003, la société Immopark a donné des locaux à bail commercial à la société Horizane santé (la société Horizane) et, par avenant du même jour, lui a consenti un droit de préférence en cas de vente de l'immeuble ; que par acte authentique du 23 mars 2005 établi par M. X..., elle a vendu ces locaux à la société Vichy ; que la société Horizane a assigné la société Immopark et la société Vichy en annulation de la vente ; que la société Immopark a appelé M. X... en garantie et a demandé à titre reconventionnel la condamnation de la société Horizane au paiement de loyers, charges et travaux ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Immopark fait grief à la cour d'appel de la condamner à verser des dommages-intérêts à la société Horizane santé, alors, selon le moyen :
1°/ que d'une part, l'expiration du délai explicitement fixé dans l'offre rend celle-ci caduque ; qu'en retenant la responsabilité de la société Immopark faute d'avoir respecté le pacte de préférence en résiliant unilatéralement l'offre adressée à la société Horizane santé par un courrier du 11 juin 2003 instituant un délai pour lever l'option au 30 juin 2003, quand l'absence de réponse à cette offre valait refus de contracter la vente et libérait la société exposante du pacte de préférence, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;
2°/ que l'offre de vente assortie d'un délai, faite par un bailleur à son preneur dans le respect d'un pacte de préférence libère le bailleur, lorsque l'option n'est pas levée par le bénéficiaire dans le délai, de son obligation de ne pas vendre à un tiers ; qu'en retenant la responsabilité de la société Immopark, bailleresse, pour avoir vendu l'immeuble, objet du bail, en 2005 sans avoir fait bénéficier la société Horizane santé, preneuse, de son droit de préférence quand elle constatait que cette dernière n'avait pas répondu à l'offre qui lui avait été adressée par courrier du 11 juin 2003, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le pacte de préférence s'inscrivait dans la même durée que le contrat de bail dont il était une extension et que la société Immopark ne pouvait prétendre résilier unilatéralement cet engagement contractuel à durée déterminée, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la société Horizane santé avait laissé sans réponse une offre d'acquérir adressée en juin 2003, en a exactement déduit que la société Immopark avait manqué à son obligation contractuelle à l'égard de la société Horizane et en devait réparation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris en sa première branche, est devenu sans objet ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la société Immopark avait trompé la société Vichy en affirmant dans l'acte authentique de vente qu'elle n'avait consenti aucun pacte de référence au profit d'un tiers et mis en défaut M. X..., et que celui-ci avait commis une faute en négligeant de prêter attention à l'avenant au bail, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire avait contribué à la réalisation de la faute et était tenu de garantir la société Immopark dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immopark aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immopark à verser à la société Horizane santé la somme de 2 500 euros et à la société Vichy la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la société Immopark
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI IMMOPARK à payer à la SARL HORIZANE SANTE la somme de 100. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « L'avenant au bail commercial stipule : " Il a été convenu entre les parties : Le Bailleur s'engage à réaliser avant la prise d'effet du bail, les travaux suivants : … " suivent six articles annoncés par des tirets, dont le dernier prévoit : " En cas de vente de l'ensemble de l'immeuble situé..., le Bailleur en avertira le preneur et lui donnera la préférence aux mêmes conditions qu'un autre acheteur potentiel " ; Il est constant que les 24 novembre 2004, date du compromis, et 23 mars 2005, date de l'acte définitif, la société IMMOPARK a vendu l'immeuble à la société VICHY sans prévenir la société HORIZANE SANTE, qui n'a pu exercer son droit de préférence ; elle a donc manqué à son obligation contractuelle ; Pour tenter d'exonérer sa responsabilité, la société IMMOPARK soutient tout d'abord que la clause de préférence n'était pas valable, faute de terme dans le temps ; mais c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que s'agissant d'une extension des clauses du bail, elle s'inscrivait dans la même durée que lui ; la société IMMOPARK prétend ensuite avoir " purgé " le droit de préférence de la société HORIZANE SANTE en lui proposant d'acheter l'immeuble le 11 juin 2003, sans réaction de sa part, avant de le " dénoncer " par lettre recommandée du 22 décembre 2003 ; mais elle ne pouvait résilier unilatéralement un engagement contractuel à durée déterminée ; ces moyens seront donc écartés ; Bien plus, alors que le 23 mars 2005 la société IMMOPARK a déclaré dans l'acte authentique n'avoir " conféré à personne d'autre que l'Acquéreur, un droit quelconque sur ce bien résultant d'un () … pacte de préférence … ", pas plus tard que le lendemain elle a transmis l'avenant au bail commercial à la société VICHY par fax ; et lorsque par actes extrajudiciaires des 7 avril et 8 juin 2005 celle-ci lui a demandé, d'abord directement puis par l'intermédiaire d'un avocat, de lui faire parvenir la lettre de renonciation de la société HORIZANE SANTE à son droit de préférence, elle n'a rien répondu, comme elle n'aurait pas manqué de le faire si elle avait cru un seul instant que ce droit avait cessé d'exister ; sa mauvaise foi est donc patente » (cf. arrêt p. 5, Motifs, § 4-7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la société IMMOPARK n'est pas davantage fondée à prétendre qu'elle a fixé un délai au droit d'option de sa locataire expirant le 30 juin 2003 selon son courrier daté du 11 juin 2003 ; à défaut d'acceptation par celle-ci, de ce délai, qui ne peut être présumé et doit résulter de faits manifestant sa volonté claire et expresse, l'engagement de la bailleresse s'est maintenu ; au surplus, la société Horizane Santé a toujours exprimé son intention d'acquérir l'immeuble et ne s'est pas dédit d'une quelconque façon » (cf. jugement p. 5, § 2) ;
1°/ ALORS QUE, d'une part, l'expiration du délai explicitement fixé dans l'offre rend celle-ci caduque ; qu'en retenant la responsabilité de la société IMMOPARK faute d'avoir respecté le pacte de préférence en résiliant unilatéralement l'offre adressée à la société HORIZANE SANTE par un courrier du 11 juin 2003 instituant un délai pour lever l'option au 30 juin 2003, quand l'absence de réponse à cette offre valait refus de contracter la vente et libérait la société exposante du pacte de préférence, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, d'autre part, l'offre de vente assortie d'un délai, faite par un bailleur à son preneur dans le respect d'un pacte de préférence libère le bailleur, lorsque l'option n'est pas levée par le bénéficiaire dans le délai, de son obligation de ne pas vendre à un tiers ; qu'en retenant la responsabilité de la société IMMOPARK, bailleresse, pour avoir vendu l'immeuble, objet du bail, en 2005 sans avoir fait bénéficier la société HORIZANE SANTE, preneuse, de son droit de préférence quand elle constatait que cette dernière n'avait pas répondu à l'offre qui lui avait été adressée par courrier du 11 juin 2003, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Maître X... à relever et garantir la société IMMOPARK de sa condamnation à des dommages-intérêts à concurrence de 10 % seulement ;
AUX MOTIFS QUE « le compromis du 24 novembre 2004, manifestement déjà établi par la S. C. P GERARD Y...-RENAUD X..., et d'ailleurs resté " en possession de l'Office Notarial ", vise le bail commercial consenti par la société IMMOPARK à la société HORIZANE SANTE, et l'" Avenant du 5 mai 2003 faisant état des travaux de réalisation de deux murs de chaque côté de l'entrepôt par le bailleur au profit du preneur et aux frais partagés des deux parties " ; Maître X... a donc commis une faute en négligeant de prêter attention à cet additif au contrat, pourtant concomitant ; Il n'en demeure pas moins qu'en affirmant mensongèrement dans l'acte définitif du 23 mars 2005 n'avoir " conféré à personne d'autre que l'Acquéreur, un droit quelconque sur ce bien résultant d'un () … pacte de préférence … ", la société IMMOPARK a non seulement trompé la société VICHY, mais également mis Maître X... en défaut ; elle est donc la principale responsable du préjudice subi par la société HORIZANE SANTE, raison pour laquelle elle ne sera relevée de sa garantie par Maître X... des condamnations mises à sa charge qu'à concurrence de 10 % de leur montant » (cf. arrêt p. 6, § 3 et 4) ;
1°/ ALORS QUE, premièrement, la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef du dispositif critiqué par le présent moyen ;
2°/ ALORS QUE, deuxièmement, et à titre subsidiaire, le notaire est tenue d'assurer l'efficacité de ses actes et par conséquence doit procéder à toutes les recherches utiles sans se décharger de son office sur son client ; qu'en limitant à 10 % la garantie du notaire au motif inopérant que la société IMMOPARK aurait mis le notaire en défaut, quand elle constatait que ce dernier avait commis une faute en négligeant de prêter attention au pacte de préférence concomitant au contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ ALORS QUE, troisièmement, et à titre subsidiaire, le notaire est seul responsable de la rédaction des actes qu'il instrumente ; qu'en ayant relevé la responsabilité de la SCI IMMOPARK et limité ainsi la garantie du notaire à hauteur de 10 %, sans caractériser aucune faute de la cliente de nature à tromper le notaire dans la rédaction de l'acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
