LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 janvier 2011), que M. Le X..., propriétaire d'une parcelle dans un lotissement, a assigné la société civile immobilière Saint André (la SCI), propriétaire de la parcelle voisine, en rétablissement du studio implanté le long du mur pignon de sa maison dans son état initial de garage ; que la SCI a assigné M. Y..., Mmes Z... et A..., ses vendeurs, en garantie et indemnisation de la moins value de son immeuble ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à affecter à nouveau à usage de garage le studio lui appartenant, alors, selon le moyen :
1°/ que dans ses conclusions, la SCI Saint-André a fait valoir que, conformément à l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, le règlement d'architecture comme le règlement du lotissement annexés au cahier des charges n'avaient pas, par la seule référence au premier de ces documents dans l'article 13 du cahier des charges et leur annexion à celui-ci, une valeur contractuelle, ce qu'au demeurant M. Le X... n'alléguait pas ; qu'en se bornant à relever que l'article 13 du cahier des charges stipulait que l'acquéreur devait se conformer au règlement d'architecture annexé, la cour d'appel qui n'a pas répondu aux conclusions dont elle était saisie mais qui a néanmoins ordonné à la SCI Saint André de conférer au studio qu'elle avait acquis l'usage de garage qui serait conforme aux prescriptions s'imposant à elle a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que la SCI Saint André, se fondant sur les dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, a fait valoir que le règlement d'architecture et le règlement du lotissement " documents approuvés " d'un lotissement, sont caducs dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir, sauf dans le cas où les co-lotis décident le maintien des règles qu'ils édictent ; qu'en énonçant que les dispositions du cahier des charges ne constituaient pas en elles-mêmes un règlement de lotissement ou un document d'urbanisme pré-existant susceptible d'être reproduit dans un cahier des charges, la cour d'appel qui a aussi retenu que ces documents avaient été annexés au cahier des charges et s'imposaient en conséquence aux co-lotis, motifs contradictoires entre eux, et qui a néanmoins ordonné à la SCI Saint-André de conférer au studio qu'elle avait acquis l'affectation de garage n'a pas, en statuant ainsi, satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'aux termes de l'article 6 du " dossier de lotissement " intitulé " tenue générale ", différentes prescriptions tendant à ce que les lots, les constructions, les espaces libres et les voies soient tenus en excellent état de propreté et d'entretien ont été édictées, et notamment dans l'alinéa 2 § 5 2e, selon lequel " il ne pourra être établi ni sur les façades des bâtiments ni sur les terrains rien qui puisse nuire à la propreté, au bon aspect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants, et il ne pourra, notamment, être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifieraient l'aspect ou la fonction, tels qu'ils ont été autorisés par le permis de construire. Dans chaque immeuble, le règlement d'occupation devra prévoir en particulier l'interdiction de faire sécher du linge aux fenêtres " ; qu'en se fondant sur une disposition relative à la tenue générale du bâtiment, la cour d'appel qui, sans tenir compte de ce que le studio qui n'avait imposé que des travaux intérieurs et aucun sur les façades avait en outre été construit conformément au permis de construire obtenu et de ce qu'aucune modification n'était ensuite intervenue, en a néanmoins ordonné la restitution à l'état de garage, a violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'aux termes des articles 6 et 8 du règlement du lotissement comme de l'article 14, alinéa 2, du cahier des charges de cession de terrain, l'acquéreur est tenu de ne pas modifier l'affectation des bâtiments édifiés en conformité avec le permis de construire ; que dans ses conclusions, la SCI Saint-André a fait valoir que l'affectation en studio avait été autorisée par un permis de construire, et que son auteur avait déclaré cette autorisation par permis de construire, à deux reprises, en déposant une deuxième demande de permis de construire et dans l'acte de vente du studio à la SCI Saint-André, ce que le rapport d'expertise judiciaire avait confirmé, précisant que celle-ci n'avait pas modifié l'affectation du bâtiment tel qu'autorisée ; qu'en retenant que la SCI Saint-André avait construit un studio au lieu d'un garage, en limite séparative de propriété, la cour d'appel n'a pas tenu compte des éléments de la cause tels qu'énoncés par la SCI Saint-André dans ses conclusions, soit l'acquisition par la SCI Saint-André d'un studio et non pas d'un garage, la conformité de l'affectation du bâtiment à un usage d'habitation au permis de construire par son auteur, ce que l'expert avait confirmé, celui-ci relevant en outre que le studio était séparé du bâtiment appartenant à M. X... par un joint de rupture ; qu'en ordonnant néanmoins à la SCI Saint-André la restitution d'une affectation respectant des engagements contractuels pris par les propriétaires, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le seul permis de construire qui avait été délivré l'avait été pour l'édification d'un garage, et retenu, par motifs adoptés, que le cahier des charges stipulait qu'il était interdit d'exécuter aucun travail sur les bâtiments qui en modifierait l'aspect ou la fonction tels qu'autorisés par le permis de construire, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions en les écartant, en a exactement déduit que la transformation d'un garage en studio n'était pas autorisée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1626 du code civil ;
Attendu que, pour débouter la SCI de sa demande en garantie d'éviction formée contre ses vendeurs, l'arrêt relève que l'acte de vente mentionne expressément que la SCI était en possession lors de la vente du cahier des charges, du règlement du lotissement et des statuts de l'association syndicale et que la lecture de ces documents ne pouvait que laisser comprendre au gérant de celle-ci que la construction d'un studio ne pouvait être autorisée en limite de propriété et retient que le gérant de la SCI, société spécialisée dans l'immobilier doit se voir opposer sa propre turpitude car il avait les éléments nécessaires à la connaissance de l'éviction dont il pouvait souffrir ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que le risque encouru était déclaré dans l'acte de vente et que la SCI avait renoncé à toute garantie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI de sa demande de garantie, l'arrêt rendu le 4 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Saint-André ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Saint-André
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné, sous astreinte, la SCI SAINT ANDRE à affecter à nouveau à usage de garage le studio lui appartenant,
AUX MOTIFS QUE la demande principale de Monsieur X... qui a été accueillie par le premier juge est la remise des lieux en leur état initial de garage, le débat étant dès lors circonscrit à l'existence ou non d'une contravention au cahier des charges du lotissement relative à la destination des lieux, sans qu'il apparaisse nécessaire d'examiner préalablement la conformité des lieux au permis de construire, la seule question étant de savoir si l'édification d'un studio en lieu et place d'un garage était autorisée par les dispositions applicables en l'espèce ; que la SCI appelante reproche au premier juge d'avoir dénaturé le cahier des charges du lotissement ; qu'il n'est pas contesté que le seul permis de construire qui a été délivré l'a été pour l'édification d'un garage ; que le cahier des charges produit aux débats démontre que les co-lotis ont entendu donner au règlement d'architecture annexé au cahier des charges une valeur contractuelle, l'article 13 mentionnant en effet : l'acquéreur aura pour obligation de se conformer aux dispositions du règlement d'architecture annexé ; qu'or, dans son article 2 intitulé : normes générales des constructions, il est stipulé : « toutes les constructions, (les annexes autres que les garages isolés prévus au plan parcellaire et de servitudes étant interdites), devront respecter les marges d'isolement figurant au plan de masse de chaque îlot, sauf en cas de constructions prévues initialement sur les limites séparatives », étant précisé que seuls les garages étaient prévus en limite séparative ; que l'article 3 du règlement du lotissement stipulait que la signature de l'acte d'acquisition emportait adhésion complète aux dispositions du règlement, l'article 6 précisant qu'il ne pourrait être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou les terrains qui en modifieraient l'aspect ou la fonction, tels qu'ils ont été autorisés par le permis de construire, ce qui ne constitue pas en soi une règle d'urbanisme mais une règle contractuelle de conservation du lotissement acceptée par les propriétaires, étant ajouté que l'article 8 faisait obligation à l'acquéreur de ne pas modifier l'affectation des bâtiments qui auraient été édifiés conformément au permis de construire, ce qui apparaît une règle contractuelle de même nature que la précédente ; qu'il n'apparaît pas que les dispositions du cahier des charges précitées ne constituaient en elles-mêmes un règlement de lotissement ou un document d'urbanisme préexistant susceptible d'être reproduit dans un cahier des charges ; qu'il n'est pas plus démontré que les articles 3, 6 et 8 du règlement du lotissement aient été remplacées par les règles du POS, étant observé qu'elles constituaient non des normes réglementaires stricto sensu mais des règles de nature contractuelle visant à la conservation de l'affectation des bâtiments du lotissement ; qu'en conséquence, en construisant un studio à la place du garage initialement prévu et seul type de bâtiment autorisé en limite séparative, la SCI SAINT ANDRE s'est affranchie des engagements pris par les propriétaires ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI SAINT ANDRE a fait valoir que, conformément à l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, le règlement d'architecture comme le règlement du lotissement annexés au cahier des charges n'avaient pas, par la seule référence au premier de ces documents dans l'article 13 du cahier des charges et leur annexion à celui-ci, une valeur contractuelle, ce qu'au demeurant Monsieur X... n'alléguait pas ; qu'en se bornant à relever que l'article 13 du cahier des charges stipulait que l'acquéreur devait se conformer au règlement d'architecture annexé, la cour d'appel qui n'a pas répondu aux conclusions dont elle était saisie mais qui a néanmoins ordonné à la SCI SAINT ANDRE de conférer au studio qu'elle avait acquis l'usage de garage qui serait conforme aux prescriptions s'imposant à elle a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la SCI SAINT ANDRE, se fondant sur les dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, a fait valoir que le règlement d'architecture et le règlement du lotissement, « documents approuvés » d'un lotissement, sont caducs dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir, sauf dans le cas où les co-lotis décident le maintien des règles qu'ils édictent ; qu'en énonçant que les dispositions du cahier des charges ne constituaient pas en elles-mêmes un règlement de lotissement ou un document d'urbanisme pré-existant susceptible d'être reproduit dans un cahier des charges, la cour d'appel qui a aussi retenu que ces documents avaient été annexés au cahier des charges et s'imposaient en conséquence aux co-lotis, motifs contradictoires entre eux, et qui a néanmoins ordonné à la SCI SAINT ANDRE de conférer au studio qu'elle avait acquis l'affectation de garage n'a pas, en statuant ainsi, satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QU'aux termes de l'article 6 du « dossier de lotissement » intitulé « tenue générale », différentes prescriptions tendant à ce que les lots, les constructions, les espaces libres et les voies soient tenus en excellent état de propreté et d'entretien ont été édictées, et notamment dans l'alinéa 2 § 5 2ème, selon lequel « il ne pourra être établi ni sur les façades des bâtiments ni sur les terrains rien qui puisse nuire à la propreté, au bon aspect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants, et il ne pourra, notamment, être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifieraient l'aspect ou la fonction, tels qu'ils ont été autorisés par le permis de construire. Dans chaque immeuble, le règlement d'occupation devra prévoir en particulier l'interdiction de sécher du linge aux fenêtres » ; qu'en se fondant sur une disposition relative à la tenue générale du bâtiment, la cour d'appel qui, sans tenir compte de ce que le studio qui n'avait imposé que des travaux intérieurs et aucun sur les façades avait en outre été construit conformément au permis de construire obtenu et de ce qu'aucune modification n'était ensuite intervenue, en a néanmoins ordonné la restitution à l'état de garage, a violé l'article 1134 du code civil ;
4) ALORS QU'aux termes des articles 6 et 8 du règlement du lotissement comme de l'article 14 alinéa 2 du cahier des charges de cession de terrain, l'acquéreur est tenu de ne pas modifier l'affectation des bâtiments édifiés en conformité avec le permis de construire ; que dans ses conclusions, la SCI SAINT ANDRE a fait valoir que l'affectation en studio avait été autorisée par un permis de construire, et que son auteur avait déclaré cette autorisation par permis de construire, à deux reprises, en déposant une deuxième demande de permis de construire et dans l'acte de vente du studio à la SCI SAINT ANDRE, ce que le rapport d'expertise judiciaire avait confirmé, précisant que celle-ci n'avait pas modifié l'affectation du bâtiment tel qu'autorisée ; qu'en retenant que la SCI SAINT ANDRE avait construit un studio au lieu d'un garage, en limite séparative de propriété, la cour d'appel n'a pas tenu compte des éléments de la cause tels qu'énoncés par la SCI SAINT ANDRE dans ses conclusions, soit l'acquisition par la SCI SAINT ANDRE d'un studio et non pas d'un garage, la conformité de l'affectation du bâtiment à un usage d'habitation au permis de construire par son auteur, ce que l'expert avait confirmé, celui-ci relevant en outre que le studio était séparé du bâtiment appartenant à Monsieur X... par un joint de rupture ; qu'en ordonnant néanmoins à la SCI SAINT ANDRE la restitution d'une affectation respectant des engagements contractuels pris par les propriétaires, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI SAINT ANDRE de sa demande en garantie d'éviction formée contre son vendeur, Bernard Y..., aux droits duquel viennent les consorts Y...,
AUX MOTIFS QUE la SCI SAINT ANDRE soutient que son vendeur lui doit la garantie d'éviction, du fait de l'obligation de remise des lieux en leur destination initiale ; or, il est expressément mentionné à son acte d'acquisition qu'elle était en possession lors de la vente du cahier des charges, du règlement du lotissement et des statuts de l'association syndicale ; que la lecture de ces documents ne pouvait que laisser comprendre à Monsieur B..., gérant de la SCI, que la construction d'un studio ne pouvait être autorisée en limite de propriété puisque seuls les garages pouvaient l'être, et qu'il y avait eu un changement d'affectation manifestement non autorisé, l'examen du plan de l'îlot concerné démontrant qu'à l'emplacement du garage, il n'était prévu aucune construction à usage d'habitation en limite séparative ; que Monsieur B..., gérant d'une société spécialisée dans l'immobilier, se voit opposer sa propre turpitude car il avait les éléments nécessaires à la connaissance de l'éviction, dont il pouvait souffrir à plus ou moins long terme et des charges résultant des obligations contractuelles ; que c'est en pleine connaissance des risques encourus qu'il a décidé de poursuivre la vente, ce dont il a profité pendant plus de 14 ans en percevant les revenus locatifs ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 1626 du code civil, le vendeur d'un bien immobilier garantit l'éviction de droit dont la cause est antérieure à la vente, le vendeur étant tenu de déclarer le risque d'éviction encouru par l'acquéreur et ne pouvant échapper à la garantie qu'en démontrant la connaissance du risque par l'acquéreur et sa renonciation à la garantie, et non par la seule présomption de connaissance du risque d'éviction ; qu'en l'espèce, l'acte de vente ne comportait aucune mention relative à la destination contractuelle initiale du bien, ni davantage une clause de non garantie, et précisait que le bien vendu était un studio ; que le vendeur a déclaré, dans la demande de permis de construire transmise à l'acquéreur, que sur la parcelle, existait un bâtiment de type F2, ce qui établissait l'usage d'habitation du bien vendu ; qu'en retenant que la SCI SAINT ANDRE devait « comprendre » à la lecture du cahier des charges, du règlement de lotissement et des statuts de l'association syndicale que la construction d'un studio ne pouvait pas être autorisée en limite de propriété et qu'il y avait eu un changement d'affectation non autorisé, la cour d'appel qui n'a pas constaté que la SCI SAINT ANDRE avait été informée, par le vendeur, de l'existence du risque d'éviction en raison du changement de destination auquel celui-ci avait procédé, et qu'elle avait renoncé à toute garantie, mais qui a rejeté sa demande de garantie d'éviction a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ;
2) ALORS QUE, la connaissance que l'acquéreur devait avoir du risque d'éviction est inopérante au regard de la garantie due par le vendeur, celui-ci devant déclarer dans l'acte de vente le risque encouru et les charges pouvant grever le bien ; qu'en se déterminant au regard de la turpitude présumée du gérant de la société acquéreur, résultant de la faculté de connaître le risque d'éviction par la lecture des documents relatifs au lotissement, pour rejeter la demande de garantie d'éviction, la cour d'appel qui n'a pas constaté que l'acte de vente comportait une déclaration du vendeur relative à ce risque ni une renonciation de l'acquéreur à toute garantie a, en statuant ainsi, violé l'article 1626 du code civil.
