LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, répondant aux conclusions et procédant à la recherche prétendument omise sur l'existence d'un aveu judiciaire, qu'à la date du 31 mai 2002, date à laquelle la condition devait être réalisée ou l'acquéreur devait y avoir renoncé, les parties n'étaient pas parvenues à un accord sur les modalités d'une prorogation du délai et que la société Alliance n'avait pas obtenu le permis de lotir, la cour d'appel a pu en déduire que la promesse de vente était caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Alliance aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Alliance à verser la somme de 2 500 euros aux consorts X... ; rejette la demande de la société Alliance ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour la société Alliance.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Alliance, bénéficiaire d'un compromis de vente de diverses parcelles situées à Sainte-Suzanne (La Réunion), de sa demande tendant à la condamnation des consorts X... à réparer son préjudice du fait de la vente desdites parcelles par ceux-ci au profit d'un tiers,
AUX MOTIFS QUE "la SAS Alliance, appelante principale, reproche au premier juge d'avoir dénaturé les stipulations du compromis de vente signé par les parties le 11 décembre 2001 sous conditions suspensives, notamment de l'obtention par l'acquéreur d'un permis de lotir, en considérant que cet acte était caduc faute de réalisation de cette condition suspensive dans le délai fixé, comme prévu par l'article 1776 sic du code civil. Mais le premier juge, par des motifs que la Cour adopte, a à bon droit retenu après avoir analysé les termes de la convention liant les parties, que si la date du 31 mai 2002, fixée comme étant celle au plus tard de la signature de l'acte authentique de vente, n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter, cette clause signifiait qu'à partir du 31 mai 2002 - sauf prorogation qui n'a pas été convenue en l'espèce faute d'accord entre les parties sur les modalités de celle-ci, l'acquéreur pouvait être contraint de réaliser la vente : ce qui supposait que soit les conditions suspensives étaient levées, soit l'acquéreur y avait renoncé avant le 31 mai 2002, de façon à être, a cette date, prêt a signer l'acte authentique a première demande des vendeurs (sauf à subir les conséquences de sa part en réglant des dommages et intérêts égaux à 10 % du prix prévu). La SAS Alliance n'a pas apporté à ses motifs une contradiction sérieuse, étant relevé que contrairement à ses dires, l'espèce juridisprudentielle sic citée par les intimés s'applique aux faits de la cause : s'il est vrai que dans le cas cité (Cass. 3ème Civile 17/12/08) les parties avaient indiqué dans le compromis de vente une date avant laquelle les conditions suspensives stipulées devaient être remplies, contrairement au compromis dont s'agit dans la présente procédure, cette clause est sans influence sur l'analyse de cet arrêt qui n'a pris en considération que la date de point de départ de l'exécution forcée du contrat, pour en déduire que la renonciation de l'acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date" (arrêt, p. 4),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE "l'article 1776 sic du code civil dispose : "lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé" ; qu'il en résulte que la défaillance de la condition suspensive dans le. délai fixé entraîne la caducité du contrat de vente, sauf accord des parties pour la prorogation du tenue (cassation, 3ème chambre civile 28/03/2001) ; qu'en l'espèce, le compromis de vente, conclu le 11/12/01 entre les parties stipule que la réalisation de la vente de l'immeuble, objet du litige, est soumise a des conditions suspensives, dont notamment l'obtention par la société acquéreur d'un permis de lotir et la résiliation du bail à ferme en cours, avec départ du fermier en place au plus tard le 31/05/02, selon convention signée le 07/12/01 ; qu'il comprend également une clause intitulée "Réalisation de l'acte" et rédigée dans les termes suivants : "Cet avant-contrat lie définitivement les parties sauf les effets suspensifs. L'acquéreur devra verser, au plus tard le jour de la réalisation de l'acte authentique ci-après prévu, entre les mains de Maître Guy A..., notaire, les frais de cet acte authentique, ainsi que le prix ci-dessus stipulé. La vente sera réalisée par acte authentique à recevoir par Maître A..., choisi d'un commun accord à cet effet. Et l'acte authentique devra être réalisé au plus tard le 31/05/02, sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte. Cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter" ; qu'il est constant qu'à la date du 31/05/02, la société Alliance n'a pu obtenir le permis de lotir et qu'en dehors de l'accord sur le paiement de l'indemnité au fermier preneur, les parties n'ont pu s'entendre sur la prorogation, sollicitée au demeurant par celle-ci, du délai pour réaliser la vente par acte authentique ;. qu'il ne pleut valablement être déduit du dernier alinéa de la clause précitée que les conditions suspensives n' étaient assorties d' aucun délai sous prétexte que, la date fixée du 31/05/02 n'était ;pas extinctive ; qu'en effet, cet alinéa, qui doit être interprété selon I' intention des parties et au regard des autres éléments du contrat, signifie simplement que si le défaut de réalisation incombe à l'une des parties, alors l'autre partie peut l'obliger à s'exécuter à compter de cette date ; que d'ailleurs, ladite clause précitée est complétée par deux sous paragraphes intitulés "Défaut de réalisation résultant de l'acquéreur" et "Défaut de réalisation résultant du vendeur", qui précisent les modalités offertes à chaque partie pour obliger à s'exécuter, étant observé que la société Alliance ne justifie nullement avoir mis en demeure les défendeurs d'exécuter leur éventuelle obligation ; en conséquence, que le tribunal ne peut que relever qu'il s'agit bien ici de la défaillance d'une condition suspensive dans le délai fixé qui entraîne, en application de l'article 1776 sic du code civil, la caducité de la promesse de vente" (jugement, p. 6 et 7),
1°) ALORS QUE l'aveu judiciaire résulte de la reconnaissance d'un fait par une partie dans ses écritures d'appel, quand bien même elles ne se retrouvent plus dans les conclusions récapitulatives ;
Qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que selon compromis dressé par acte par-devant notaire en date du 11 décembre 2001, les consorts X... se sont engagés à vendre à la SAS Alliance diverses parcelles de terrain situées sur la commune de Sainte-Suzanne (Ile de la Réunion) en vue pour celle-ci de réaliser une opération d'aménagement destinée à une revente par lots ; que cette vente était conclue sous diverses conditions suspensives au bénéfice de la SAS Alliance, parmi lesquelles l'obtention d'un permis de lotir, sans qu'aucun délai pour la réalisation de cette condition suspensive n'ait été fixé ; que la seule date prévue au compromis concernait la réalisation de la vente par acte authentique, prévue au 31 mai 2002, l'acte précisant pour le surplus que « cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; qu'ainsi que le faisait valoir la société Alliance dans ses conclusions récapitulatives d'appel du 18 juin 2009 (p. 10 et 11 et p. 17), les consorts X... ont reconnu dans leurs écritures signifiées le 1er octobre 2008 l'existence « d'un accord verbal de prorogation liant les parties jusqu'au 28 septembre 2002 » ; que la société Alliance demandait, en conséquence de cet aveu judiciaire, à la cour d'appel de « dire et juger fautive la vente des terrains par les consorts X... au profit d'un tiers ayant donné lie au versement par ce dernier d'une partie du prix de vente dès le 7 juin 2002 » ;
Qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'il lui était pourtant expressément demandé, si les consorts X... n'avaient pas, par un aveu judiciaire, reconnu que le délai de réalisation de la vente par acte authentique avait été prorogé du 31 mai 2002 au 28 septembre 2002, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1356 du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il prononce, répondre à l'ensemble des moyens qui lui sont soumis ;
Que, dans ses écritures d'appel (p. 10 et 11 et p. 17), la société Alliance faisait valoir que les consorts X... avaient reconnu dans leurs écritures signifiées le 1er octobre 2008 l'existence « d'un accord verbal de prorogation liant les parties jusqu'au 28 septembre 2002 » ; que la société Alliance demandait, en conséquence de cet aveu judiciaire, à la cour d'appel de « dire et juger fautive la vente des terrains par les consorts X... au profit d'un tiers ayant donné lie au versement par ce dernier d'une partie du prix de vente dès le 7 juin 2002 » ;Qu'en ne répondant pas au moyen tiré de l'aveu judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE en présence d'une condition suspensive sans terme fixe, le contrat subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie ;
Qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que selon compromis dressé par acte en date du 11 décembre 2001 par-devant notaire, les consorts X... se sont engagés à vendre à la SAS Alliance diverses parcelles de terrain situées sur la commune de Sainte-Suzanne (Ile de la Réunion) en vue pour celle-ci de réaliser une opération d'aménagement ; que cette vente était conclue sous diverses conditions suspensives au bénéfice de la SAS Alliance, parmi lesquelles l'obtention d'un permis de lotir, sans qu'aucun délai pour la réalisation de cette condition suspensive n'ait été fixé ; que la seule date prévue au compromis concernait la réalisation de la vente par acte authentique, prévue au 31 mai 2002, l'acte précisant pour le surplus que « cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; qu'il est constant que les consorts X... n'ont jamais adressé à la société Alliance une quelconque mise en demeure ; que, dans ses conclusions d'appel, celle-ci en a déduit « que la signature de l'acte authentique à la date fixée n'était pas une condition de formation de la vente mais une modalité d'exécution de celle-ci dont l'absence n'a pas remis en cause l'existence de la vente et que le dépassement du terme convenu pour sa réitération par acte authentique n'a pas entraîné la caducité du contrat » ;
Qu'en considérant « que si la date du 31 mai 2002, fixée comme étant celle au plus tard de la signature de l'acte authentique de vente, n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter, cette clause signifiait qu'à partir du 31 mai 2002 - sauf prorogation qui n'a pas été convenue en l'espèce faute d'accord entre les parties sur les modalités de celle-ci, l'acquéreur pouvait être contraint de réaliser la vente : ce qui supposait que soit les conditions suspensives étaient levées, soit l'acquéreur y avait renoncé avant le 31 mai 2002, de façon à être, à cette date, prêt a signer l'acte authentique a première demande des vendeurs » et « qu'il s'agit bien ici de la défaillance d'une condition suspensive dans le délai fixé qui entraîne, en application de l'article 1776 sic du code civil, la caducité de la promesse de vente », la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil.
