LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 mai 2010), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. Y..., a délivré à son locataire un commandement visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement d'un arriéré de loyers et de charges locatives ; que M. Y...a fait opposition à ce commandement au motif que la somme réclamée n'était pas justifiée ; que Mme X... a formé une demande reconventionnelle en constatation de la résiliation du bail ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 23, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire ;
Attendu que, pour condamner M. Y...à payer une certaine somme au titre des charges locatives, l'arrêt retient que les relevés établis par le syndic de la copropriété permettent d'établir que M. Y...reste redevable de sommes au titre des charges déduction faite des provisions déjà réglées et qu'il s'agit de documents suffisamment probants et éclairants permettant au locataire de vérifier s'il y a eu ventilation ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celui-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que, pour accueillir la demande reconventionnelle en résiliation du bail, l'arrêt retient que le défaut de notification de cette demande au préfet ne peut être soulevé d'office, que M. Y...n'a pas fait d'observations particulières sur ce point et que ce moyen n'est pas expressément repris dans ses conclusions ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y...sollicitait dans ses conclusions la confirmation du jugement ayant déclaré irrecevable la demande reconventionnelle, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis desdites conclusions et violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Y...à payer à Mme X... la somme de 3 610, 44 euros au titre des charges locatives impayées, ordonné la résiliation du bail et l'expulsion de M. Y...et fixé à 414 euros par mois l'indemnité d'occupation due par M. Y...à compter du 5 avril 2008 et jusqu'à la libération des lieux, l'arrêt rendu le 25 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Y...à payer à Mme X... la somme de 3. 610, 44 euros au titre des charges impayées ;
AUX MOTIFS QUE les relevés de charge établis par le syndic de la copropriété permettent d'établir que M. Y...reste redevable de sommes au titre des charges locatives, déduction faite des provisions réglées ; qu'il s'agit de documents suffisamment probants et éclairants pour le locataire, lui permettant de vérifier s'il y a eu ventilation ; que, comme l'a relevé le premier juge, les consommations d'eau froide et d'eau chaude ont été établies à partir des relevés communiqués par M. Y...; qu'il reste dû les sommes suivantes : pour l'année 2004 : 192, 51 euros, pour l'année 2005 : 419, 68 euros, pour l'année 2006 : 197, 45 euros, pour l'année 2007 : 253, 16 euros, pour l'année 2008 : 1. 588, 75 euros, pour les années 2009 et 2010 : 2. 041, 25 euros ; qu'il convient de condamner M. Y...à payer au titre des charges la somme totale de 3. 610, 44 euros correspondant à la demande totale de Mme X... telle que figurant dans ses écritures, tant dans l'exposé que dans le dispositif ;
ALORS QUE les bailleurs sont tenus de mettre à la disposition de leurs locataires les pièces justificatives des charges locatives, que ceux-ci réclament ; qu'en déclarant se fonder exclusivement sur les relevés fournis par le syndic de la copropriété, motif pris de leur caractère suffisamment probant et éclairant pour M. Y..., la cour d'appel qui n'a pas constaté que Mme X... avait mis à la disposition de M. Y..., fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives expressément réclamées par celui-ci, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné a résiliation du bail du 2 mars 2004 liant M. Y...à Mme X... à la date du 5 avril 2008 et fixé à 414 euros par mois l'indemnité d'occupation due par M. Y...à compter de cette date jusqu'à libération effective des lieux et d'AVOIR ordonné l'expulsion de M. Y...des lieux loués ;
AUX MOTIFS QUE le défaut de notification au préfet prévu par la loi du 6 juillet 1989 ne peut être soulevé d'office ; qu'il ne s'agit pas d'un moyen de pur droit ; que le juge dispose en l'espèce d'une entière liberté d'appréciation et il lui appartient de décider si, compte tenu de la gravité des faits invoqués, le prononcé de la résiliation du bail est ou non justifié ; que toute décision est fonction des circonstances particulières de l'espèce et M. Y...n'a pas fait d'observations particulières sur ce point dans ses écritures d'appel ; que Mme X... prétend, au demeurant, sans en apporter la preuve que cette notification a été faite en cours de procédure ; qu'en tout état de cause, ce moyen n'a pas été expressément repris par M. Y...et il n'y a pas lieu de le relever d'office ;
ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties telles qu'elles sont explicitées par leurs moyens ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y...avait expressément demandé la confirmation de la motivation du tribunal d'instance en ce qu'il avait retenu, pour déclarer irrecevable sa demande reconventionnelle de résiliation du bail, que Mme X... ne justifiait pas qu'elle avait notifié au préfet du département sa demande de résiliation du bail ; qu'en affirmant que M. Y...n'avait pas fait d'observations particulières sur ce point dans ses écritures d'appel, la cour d'appel a méconnu les termes du litige qui faisaient ressortir, au contraire, la réalité de sa contestation claire et précise sur ce point, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile.
