LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le locataire avait notamment modifié le cloisonnement intérieur du local et percé le plancher afin de réaliser un escalier communiquant avec la cave en sous-sol et que les bailleurs n'alléguaient pas avoir participé au financement de ces travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que les travaux ainsi réalisés constituaient des améliorations et a exactement décidé qu'ils ne pouvaient être pris en compte pour fixer le loyer à la valeur locative lors du premier renouvellement du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à voir fixer le prix du loyer du bail renouvelé qui les lie à M. Y... à la somme de 19.200 € correspondant à la valeur locative du local et de leurs prétentions subséquentes, et d'avoir jugé que le nouveau loyer serait celui résultant de l'application de l'indice du coût de la construction,
AUX MOTIFS QUE " le bail décrit le bien loué comme "un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à Roquefortla-Bédoule (13), ..., comprenant trois pièces, avec une cave située au sous-sol ayant actuellement un accès indépendant ». Il ajoute que le bailleur autorise : "le preneur à réaliser ( ) aux frais exclusifs de ce dernier les travaux suivants :
- modification du cloisonnement intérieur du local du rez-de-chaussée,
- percement du plancher du local commercial pour permettre la réalisation d'un escalier intérieur communiquant avec la cave du sous-sol,
- enlèvement par le locataire de la chambre froide aménagée actuellement dans le local, autrefois utilisée pour un commerce de boucherie,
- réaménagement de la vitrine et de la façade du commerce,
- et pose d'une enseigne lumineuse au dessus du local."
Selon l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative.
L'article L. 145-34 du Code de commerce prévoit qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Les éléments visés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce sont les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Toute modification notable de l'un de ces éléments justifie le calcul du nouveau loyer selon la valeur locative sans le tempérament de la variation de l'indice du coût de la construction et lorsqu'elle concerne les facteurs locaux de commercialité doit être en relation certaine et directe avec l'activité réellement exercée dans le local.
Les parties et notamment Monsieur et Madame X... ne font que reprendre devant la Cour leurs prétentions et moyens déjà développés devant le premier juge, sans former de critiques contre le jugement attaqué.
Le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, a exactement retenu que:
- Monsieur et Madame X... ne pouvaient se prévaloir pour écarter la règle du plafonnement, des prix pratiqués dans le voisinage, l'article L. 145-34 excluant cet élément de la valeur locative de ceux dont la modification notable permet le déplafonnement du loyer,
- les travaux exécutés et payés par Monsieur Y... conformément à l'autorisation qui lui avait été donnée au bail ne modifiaient pas la consistance et la superficie des locaux et constituaient leur amélioration et qu'en conséquence, par application de l'article R. 145-8 du code de commerce, ne pouvaient être pris en considération pour le calcul du nouveau loyer,
- une modification des obligations respectives n'était pas établie, car Monsieur et Madame X... ne démontraient pas l'augmentation de la taxe foncière dont ils se prévalaient. En appel, ils n'indiquent toujours pas dans leurs écritures quel était son montant au début du bail et lors de son renouvellement et versent seulement des documents de l'administration fiscale qui ne portent pas sur l'impôt payé,
- l'aménagement de la place de la Mairie avec la création de nouvelles places de stationnement s'était effectué courant 2004, soit postérieurement au bail à renouveler et ne pouvait pas être pris en considération comme une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité.
A l'appui de cette modification, Monsieur et Madame X... invoquent aussi un rapport établi par Monsieur Z..., expert en évaluation, qui ne relève comme élément précis que l'augmentation de la population de 4733 à 5016 habitants en 1999 et 2006 soit 5,9 %. Mais cette évolution ne se situe que pour moins de la moitié de la période du bail et ne peut servir d'un élément de référence valable" (arrêt p. 4 et 5),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE "…les travaux litigieux de percement du plancher permettant la réalisation d'un escalier intérieur communiquant avec la cave, n'ont pas accru la surface affectée à la clientèle ni modifié l'assiette du bail et s'analysent en des travaux d'amélioration réalisés par le preneur, à ses frais, en vertu d'une autorisation des bailleurs qui n'allèguent ni a fortiori ne justifient avoir, même indirectement, assumé la charge de ces travaux;
Qu'en application de l'article R 145-8 du code de commerce, il ne peut être tenu compte de ces améliorations réalisées par le preneur à ses frais, pour l'évaluation du loyer de renouvellement" (jug. p. 4 al. 4 et 5),
ALORS, D'UNE PART, QUE le loyer du bail commercial renouvelé doit être fixé selon la valeur locative du local lorsqu'ont été effectués des travaux entraînant une modification notable de ses caractéristiques ; que cette modification n'implique pas une augmentation de la surface affectée à la clientèle ou de l'assiette du bail ; qu'en l'espèce, pour juger que les époux X... n'étaient pas fondés en leur demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative du local, la cour d'appel a retenu que les travaux effectués par le preneur devaient être regardés comme de simples améliorations qu'il n'y avait pas lieu de prendre en compte dès lors qu'ils n'avaient pas "accru la surface affectée à la clientèle ni modifié l'assiette du bail"; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-34 et R 145-3 du code de commerce ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les travaux effectués par le preneur dans les lieux loués, qui ont pour objet d'augmenter la surface exploitable affectée à l'activité exercée ou à rendre le local plus adapté à celle-ci, entraînent une modification notable de ses caractéristiques et justifient que le loyer du bail renouvelé soit fixé à sa valeur locative ; qu'en retenant, pour dire que les époux X... n'étaient pas fondés en leur demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative du local, que les travaux effectués par le preneur ne devaient pas être pris en considération dès lors qu'ils n'avaient pas "accru la surface affectée à la clientèle ni modifié l'assiette du bail", sans rechercher, comme elle y était invitée, s'ils n'avaient pas modifié la consistance des lieux loués, augmenté la surface exploitable et s'ils n'avaient pas rendu le local plus adapté à l'activité exercée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R 145-3 du code de commerce.
