LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 janvier 2011), que par acte authentique du 3 juillet 2007, la SARL Les Fontaines parfumées a promis de vendre à la SA Bellechasse un terrain sur la commune de Grasse, sous conditions suspensives de régularisation concomitante de l'acquisition de parcelles auprès de la commune de Grasse et de l'obtention d'un permis de construire permettant d'édifier sur le tout un ensemble immobilier, l'acte prévoyant une indemnité d'immobilisation de 85 000 euros et une date de réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 30 juin 2008 ; que l'acte authentique n'ayant jamais été signé, la société Les Fontaines parfumées a fait assigner la société Bellechasse et la société Fortis Banque, caution, devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que la société Bellechasse fait grief à l'arrêt de constater sa responsabilité dans la non réitération de la promesse de vente du 3 juillet 2007 et de la condamner solidairement avec la banque caution au paiement de la somme de 85 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, alors, selon le moyen :
1°/ que la condition suspensive n'est réputée accomplie qu'en cas d'empêchement de sa réalisation imputable à la seule faute du bénéficiaire ; que le défaut de conclusion d'une vente, érigée en condition suspensive, ne suffit pas établir une faute du bénéficiaire de la condition, en l'absence de manoeuvre déloyale de sa part ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer, par motifs propres, que la société Bellechasse avait renoncé unilatéralement à réitérer une vente portant sur un terrain que la commune de Grasse n'avait pas remise en cause, peu important l'aggravation de l'état de la bastide, située sur ledit terrain, dont l'état insalubre et de péril était connu dès le départ, sans s'expliquer, ainsi que l'y invitait la société Bellechasse dans ses conclusions d'appel, sur l'acceptation pleine et entière de son désengagement par la commune de Grasse, sans aucune indemnité d'immobilisation par suite de l'effondrement de la bastide qui ne pouvait plus être seulement « rénovée » ainsi que le stipulait une clause de la promesse, mais devait donner lieu à une véritable restructuration-reconstruction après d'importantes mesures conservatoires préalables, ni davantage caractériser aucune faute de la société Bellechasse à l'origine directe du défaut de conclusion de la vente avec la commune de Grasse ; d'où il suit que la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;
2°/ qu'il appartient au créancier d'une obligation sous condition suspensive de rapporter la preuve d'une faute du bénéficiaire à l'origine de la non-réalisation de la condition suspensive ; qu'en mettant à la charge de la société Bellechasse, par motif éventuellement adopté des premiers juges, la preuve de « la validité de son désengagement », au lieu de rechercher si la société Les Fontaines parfumées rapportait la preuve lui incombant d'une faute commise par la société Bellechasse à l'origine de la non-réalisation de l'acquisition du terrain et de la construction appartenant à la commune de Grasse, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, alinéa 1er du code civil ;
3°/ que la défaillance du bénéficiaire de la condition suspensive doit être invoquée de bonne foi ; qu'en l'espèce, la société Bellechasse faisait non seulement valoir qu'en raison du caractère devenu excessivement onéreux de l'opération la ville de Grasse avait accepté son désengagement sans réclamer aucune indemnité d'immobilisation, mais encore que la parcelle appartenant à la société Les Fontaines parfumées serait nécessairement intégrée à l'opération immobilière, voulue sur ce site par la commune de Grasse ; qu'en ne recherchant pas si la société Les Fontaines parfumées ne faisait pas preuve de mauvaise foi en prétendant conserver une indemnité d'immobilisation dépourvue de cause, sachant qu'elle serait à nouveau sollicitée dans le cadre d'une reprise du projet sur de nouvelles bases, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Bellechasse avait refusé d'acquérir le terrain de la commune de Grasse alors que celle-ci n'avait pas remis en cause le contrat, que " la promesse " synallagmatique de vente mentionnait que le bien objet du contrat était insalubre et en péril et qu'elle ne pouvait prétendre qu'elle n'avait pas été avisée de l'état de délabrement de la construction de la " bastide " qui se trouvait sur le terrain de la commune, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu, par ces seuls motifs et sans inverser la charge de la preuve, en déduire que la société Bellechasse avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'acquisition des parcelles de la commune, qu'elle était responsable de la non-réitération de la promesse de vente du 3 juillet 2007 et qu'elle devait être condamnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bellechasse aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bellechasse à payer la somme de 2 500 euros à la société Les Fontaines parfumées ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Bellechasse
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir « constaté la responsabilité de la SA BELLECHASSE dans la non réitération de la promesse de vente du 3 juillet 2007 entre la SARL LES FONTAINES PARFUMEES et la SARL LES FONTAINES PARFUMEES (sic, il faut lire : la SA BELLECHASSE) » et condamné en conséquence la société BELLECHASSE, solidairement avec la banque caution, au paiement de la somme de 85. 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la condition suspensive au sujet de laquelle les parties sont en litige est ainsi libellée : « Acquisition concomitante des parcelles BD 294-297-296-289 et 290 de la ville de Grasse, que le bénéficiaire puisse régulariser concomitamment l'acquisition de la ville de Grasse des parcelles de terrain et constructions sises à Grasse et cadastrées section BD n° 289, 290, 294, 296, 297 pour une superficie de 57a15ca, formant une opération de construction globale avec la présente parcelle, le principe de la vente ayant été acquis par une délibération favorable du conseil municipal du 21 décembre 2006. A cet effet le bénéficiaire s'engage à lever l'option de la promesse de vente qui lui a été consentie dans la mesure où les conditions suspensives y stipulées auront été réalisées » ; que la réalisation de cette condition suspensive consistait en une acquisition distincte ; que cette acquisition distincte, mentionnée à l'acte convenu entre la société BELLECHASSE et la société LES FONTAINES PARFUMEES, était une vente par la commune de GRASSE ; qu'il n'est pas fait mention dans la promesse synallagmatique de vente LES FONTAINES PARFUMEES-BELLECHASSE d'une troisième acquisition, entre des consorts X... et la société BELLECHASSE ; que l'acquisition consorts X... n'a en conséquence pas à être prise en considération dans la présente instance ; que l'acquisition des terrains de la commune de GRASSE, à propos desquels la promesse du 3 juillet 2007 mentionnait « le principe de la vente ayant été acquis par une délibération favorable du conseil municipal du 21 décembre 2006 », a fait l'objet d'une promesse synallagmatique de vente en la forme authentique postérieure, le 2 août 2007, entre la commune de GRASSE et la société BELLECHASSE, représentée par la société Constructa Promotion, en la personne de son directeur régional ; que cette promesse synallagmatique de vente du 2 août 2007 contient également une condition suspensive d'acquisition concomitante de la parcelle BD 295 de la SARL LES FONTAINES PARFUMEES ; qu'elle mentionne en page 8 que le promettant, c'est-à-dire la commune de GRASSE, déclare que le bien qui est l'objet du contrat « est insalubre et qu'il est en péril » ; que, le 29 mai 2008, le maire de la commune de GRASSE, s'inquiétant de ce que la société BELLECHASSE Constructa n'avait toujours pas déposé de demande de permis de construire, alors que le délai d'obtention de ce permis expirait le 2 juillet 2008, intimait le directeur régional de Constructa, représentant la société BELLECHASSE, de préciser ses intentions ; que, le 9 juin 2008, le directeur régional de Constructa Promotion a écrit au maire de la commune de GRASSE pour lui faire part de difficultés ; qu'il estimait que, compte tenu de l'aggravation de l'état de la bastide sise sur ce terrain, un surcoût allait en résulter pour l'acquéreur qui l'obligeait à ne pas donner suite au projet dans les conditions fixées par la promesse de vente ; que, le même jour, ce directeur de Constructa Promotion écrivait la même lettre à la société LES FONTAINES PARFUMEES SARL ; que la société BELLECHASSE avait pourtant été avisée par la commune de GRASSE qu'elle achetait un bien insalubre et en péril ; qu'elle ne peut prétendre qu'elle n'avait pas été avisée de l'état de délabrement de la construction de « la bastide » qui se trouvait sur le terrain de la commune ; qu'il doit être constaté que la société BELLECHASSE a renoncé de manière unilatérale à son acquisition du terrain de la commune ; qu'en application de l'article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que la société BELLECHASSE, en refusant d'acquérir le terrain de la commune de GRASSE, alors que celle-ci n'avait pas remis en cause le contrat, a empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'acquisition des parcelles de la commune ; qu'en conséquence, cette condition suspensive est réputée accomplie ; que la condition relative à l'obtention du permis de construire ne pouvait être levée par la faute de la société BELLECHASSE qui ne justifie pas avoir déposé une demande de permis de construire ; que la société BELLECHASSE a, de manière totalement unilatérale, violé la convention signée avec la société LES FONTAINES PARFUMEES ; qu'en conséquence de cette violation caractérisée et de mauvaise foi des accords qui faisaient la loi des parties, elle doit verser l'indemnité prévue au contrat ; »
Et AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « les faits tels que repris plus avant sont établis par les pièces versées aux débats et non contestés ; que le problème opposant aujourd'hui la SA LES FONTAINES PARFUMEES à la SARL BELLECHASSE est de déterminer si la non réitération du compromis de vente en date du 3 juillet 2007 est imputable ou non à la SA BELLECHASSE, ce qui conditionne le sort de l'indemnité d'immobilisation prévue au compromis pour 85. 000 euros ; que la promesse de vente du 3 juillet 2007 signée entre la SARL LES FONTAINES PARFUMEES et la société BELLECHASSE fixe une indemnité d'immobilisation de 85. 000 euros, due au promettant par le bénéficiaire qui sera versée et restera acquise de plein droit au promettant, la SARL LES FONTAINES PARFUMEES, à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le bénéficiaire, la SA BELLECHASSE ou ses substitués, d'avoir réalisé l'acquisition avant le 30 juin 2008, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; que la promesse de vente du 3 juillet 2007 prévoit plusieurs conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire peut renoncer parmi lesquelles :- « l'obtention d'un permis de construire au plus tard le 30 mai 2008 » - « l'acquisition concomitante des parcelles BD 294-297-296-289 et 290 de la ville de Grasse : que le bénéficiaire puisse régulariser concomitamment l'acquisition de la ville de Grasse des parcelles de terrain et constructions sises à Grasse et cadastrées section BD n° 289, 290, 294, 296, 297 pour une superficie de 57a 15 ca, formant une opération de construction globale avec la présente parcelle, le principe de la vente ayant été acquis par une délibération favorable du conseil municipal du 21 décembre 2006. A cet effet le bénéficiaire s'engage à lever l'option de la promesse de vente qui lui a été consentie dans la mesure où les conditions suspensives y stipulées auront été réalisées » qu'en outre, la promesse de vente du 3 juillet 2007 précise que seul le bénéficiaire pourra se prévaloir et renoncer à ces conditions, si bon lui semble, et qu'à défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou de l'autre des conditions suspensives dans le délai arrêté au 30 juin 2008 (ou au 30 mai 2008, s'agissant de l'obtention du permis de construire), il sera réputé y avoir renoncé (sauf en ce qui concerne la condition suspensive de prêt) ; qu'il n'est pas contesté que l'acte de promesse de vente n'a pas été réitéré, le bénéficiaire, la SA BELLECHASSE, ayant entendu renoncer à ce projet par courrier du 9 juin 2008 ; qu'il est aussi établi que, par courrier du 5 juin 2008, Maître Y..., notaire, a sollicité son confrère, Maître Z..., que lui soit justifiée par la société BELLECHASSE, bénéficiaire de la promesse de vente, l'obtention du permis de construire, cette condition suspensive devant être réalisée avant le 30 mai 2008 ; que cette réclamation permet de conclure que la société BELLECHASSE, bénéficiaire, n'a pas entendu, avant le 30 mai 2008, se prévaloir de la non obtention d'un permis de construire ; que la société BELLECHASSE doit être considérée comme y ayant renoncé en application du contrat ; qu'il y a lieu de préciser que la société BELLECHASSE n'entend pas dans le cadre du présent litige soutenir que la non obtention d'un permis de construire est la raison formelle de son désengagement ; que le désengagement de la SA BELLECHASSE apparaît motivé, comme cela ressort de la lettre du 9 juin 2009, sur (sic, il faut lire : par) l'impossibilité de mener à bien le projet d'acquisition du terrain appartenant à la commune de GRASSE, compte tenu de diverses difficultés (état de la bastide et contraintes archéologiques, urbanistiques et celles fixées par l'architecte des Bâtiments de France) ; que, s'il est constant que ces difficultés ne caractérisent pas en elles-mêmes des conditions suspensives prévues dans l'acte, il n'en demeure pas moins que la non acquisition des parcelles BD 294-297-296-289 et 290 auprès de la ville de Grasse apparaît, aux termes de la promesse de vente liant les parties, de nature à rendre caduque celle-ci ; mais que, dans ce cas, il appartient à la SA BELLECHASSE de rapporter la preuve que les conditions suspensives mentionnées dans la promesse de vente conclue entre la ville de GRASSE et la SA BELLECHASSE n'ont pas été réalisées et qu'elle s'en est prévalue dans les délais contractuels ; que la SA BELLECHASSE ne rapporte nullement cette preuve ; qu'en effet, si la SA BELLECHASSE verse aux débats la promesse de vente conclue entre elle et la ville de GRASSE, la SA BELLECHASSE ne prouve pas que la non réitération de cette promesse de vente soit liée à la non réalisation des conditions suspensives incluses dans cette promesse, étant ajouté que les conditions suspensives incluses dans la promesse de vente conclue entre la société BELLECHASSE et la ville de GRASSE sont d'ailleurs les mêmes que celles incluses dans la promesse de vente litigieuse conclue entre la SARL LES FONTAINES PARFUMEES et la SA BELLECHASSE ; que le courrier du maire de la ville de GRASSE en date du 29 mai 2008 qui précise que la vente est conditionnée par l'obtention au bénéfice de la société BELLECHASSE d'un permis de construire avant le 2 juillet 2007 et demandant que la société BELLECHASSE prenne parti, est insuffisant à cet égard ; que, par contre, il ressort du courrier adressé en réponse par la société BELLECHASSE au maire de GRASSE que cette réitération n'a pu avoir lieu pour des causes et des raisons qui n'ont rien à voir avec les conditions suspensives mais qui sont les mêmes que celles que la SA BELLECHASSE a invoquées le 9 juin 2009 pour ne pas donner suite à la promesse du 3 juillet 2007 conclue avec la société LES FONTAINES PARFUMEES, à savoir : « l'état de la bastide s'est considérablement aggravé depuis août 2007 rendant difficile voire impossible ou déraisonnablement onéreuse sa réhabilitation ; que la situation nécessitant en tout état de cause des mesures conservatoires en vue d'assurer la sécurité de l'ouvrage avant toute intervention. Ces mesures également sont de nature à générer un surcoût important. Difficulté d'optimiser au mieux le projet compte tenu des contraintes archéologiques, urbanistiques et de celles fixées par l'architecte des Bâtiments de France. » ; mais que la SA BELLECHASSE ne rapporte aucun élément sur l'état de la bastide et ne justifie pas que cet état, tout comme les contraintes archéologiques, n'aient pas été connues d'elle dès la signature de la promesse de vente du 3 juillet 2007 ; que, de plus, dans le courrier du maire de la commune de GRASSE en date du 29 mai 2008, il n'est nullement question d'un abandon de projet en raison de l'état de la bastide et la ville de GRASSE ne fait pas valoir la perte de l'objet même de la promesse ; que la SA BELLECHASSE ne rapporte donc pas la preuve que la ville de GRASSE ait renoncé à son projet en raison de l'état de la bastide ; que les raisons qui ont poussé la société BELLECHASSE à ne pas donner suite à la promesse avec la ville de GRASSE sont avant tout économiques, le projet devenant trop onéreux pour elle et ne sont nullement liées à une non réalisation des conditions suspensives incluses dans cette promesse de vente ; que, donc, en application du contrat, la non réitération de la promesse de vente conclue entre la SARL LES FONTAINES PARFUMEES et la SA BELLECHASSE avant le 30 juin 2008 du fait du bénéficiaire n'est pas justifiée par la non réalisation d'une condition suspensive dans les conditions fixées contractuellement et la preuve de la validité de son désengagement n'est par conséquent pas rapportée ; qu'en conséquence, il convient de dire qu'est due à la SARL LES FONTAINES PARFUMEES l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente ; que la société BELLECHASSE sera donc condamnée à payer à la SARL LES FONTAINES PARFUMEES la somme de 85. 000 euros ; »
1/ ALORS QUE la condition suspensive n'est réputée accomplie qu'en cas d'empêchement de sa réalisation imputable à la seule faute du bénéficiaire ; que le défaut de conclusion d'une vente, érigée en condition suspensive, ne suffit pas établir une faute du bénéficiaire de la condition, en l'absence de manoeuvre déloyale de sa part ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer, par motifs propres, que la société BELLECHASSE avait renoncé unilatéralement à réitérer une vente portant sur un terrain que la commune de GRASSE n'avait pas remise en cause, peu important l'aggravation de l'état de la bastide, située sur ledit terrain, dont l'état insalubre et de péril était connu dès le départ, sans s'expliquer, ainsi que l'y invitait la société BELLECHASSE dans ses conclusions d'appel, sur l'acceptation pleine et entière de son désengagement par la commune de GRASSE, sans aucune indemnité d'immobilisation par suite de l'effondrement de la bastide qui ne pouvait plus être seulement « rénovée » ainsi que le stipulait une clause de la promesse, mais devait donner lieu à une véritable restructuration-reconstruction après d'importantes mesures conservatoires préalables, ni davantage caractériser aucune faute de la société BELLECHASSE à l'origine directe du défaut de conclusion de la vente avec la commune de GRASSE ; d'où il suit que la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
2/ ALORS QUE il appartient au créancier d'une obligation sous condition suspensive de rapporter la preuve d'une faute du bénéficiaire à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive ; qu'en mettant à la charge de la société BELLECHASSE, par motif éventuellement adopté des premiers juges (jugement, p. 6 dernier alinéa), la preuve de « la validité de son désengagement », au lieu de rechercher si la société LES FONTAINES PARFUMEES rapportait la preuve lui incombant d'une faute commise par la société BELLECHASSE à l'origine de la non-réalisation de l'acquisition du terrain et de la construction appartenant à la commune de GRASSE, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 alinéa 1er du Code civil ;
3/ ALORS QUE la défaillance du bénéficiaire de la condition suspensive doit être invoquée de bonne foi ; qu'en l'espèce, la société BELLECHASSE faisait non seulement valoir qu'en raison du caractère devenu excessivement onéreux de l'opération la ville de GRASSE avait accepté son désengagement sans réclamer aucune indemnité d'immobilisation, mais encore que la parcelle appartenant à la société LES FONTAINES PARFUMEES serait nécessairement intégrée à l'opération immobilière, voulue sur ce site par la commune de GRASSE ; qu'en ne recherchant pas si la société LES FONTAINES PARFUMEES ne faisait pas preuve de mauvaise foi en prétendant conserver une indemnité d'immobilisation dépourvue de cause, sachant qu'elle serait à nouveau sollicitée dans le cadre d'une reprise du projet sur de nouvelles bases, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du Code civil.
