LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 7 mars 2011), que par acte authentique du 20 décembre 2005, prévoyant un pacte de préférence à son profit, Mme X... a vendu à M. et Mme Y... au prix de 33 500 euros, une maison d'habitation située dans la cour de son habitation principale ; que le 27 avril 2006, M. et Mme Y... ont notifié à Mme X... leur intention de vendre le bien au prix de 190 000 euros, puis l'ont informée qu'ils ne souhaitaient plus vendre ; que Mme X... les a assignés en rescision pour lésion ; que la cour d'appel a, en application de l'article 1678, ordonné une expertise pour évaluer le bien ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors selon le moyen :
1°/ que pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzième, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que le moment de la vente visé par l'article 1675 du code civil est celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat à savoir la chose et le prix, ce qui correspond à la date de la promesse de vente même en présence d'une condition suspensive ; qu'en l'espèce, l'acte de vente litigieux en date du 20 décembre 2005 régulièrement produit aux débats avait été précédé d'un compromis de vente en date du 3 octobre 2005 ; que c'est donc à la date du 3 octobre 2005 et non à la date du 20 décembre 2005 que le bien litigieux devait être évalué par le collège d'experts ; qu'en homologuant cependant le rapport du collège d'experts qui avait évalué le bien litigieux à la date du 20 décembre 2005 et non à celle du 3 octobre 2005, date du compromis, la cour d'appel a violé l'article 1675 du code civil ;
2°/ que pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzième, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'ainsi la lésion s'appréciant au moment de la conclusion du contrat, le collège d'expert ne pouvait prendre en considération des éléments postérieurs à ladite vente ; que dans ses conclusions d'appel, Mme X... avait notamment reproché aux experts de ne pas avoir pris en considération l'environnement à l'époque de la vente ; qu'en l'espèce pour homologuer le rapport d'expertise ayant minoré la valeur de l'immeuble de 25 % ; la cour d'appel a notamment tenu compte de l'existence d'éléments péjoratifs tels que l'accès de la route jusqu'à l'immeuble par un chemin privé, étroit et en mauvais état, tel que l'arrivée jusqu'à la maison laquelle ne peut se faire que grâce à un droit de passage de trois mètres de largeur qui a été matérialisé par Mme X... au moyen de très gros blocs de rochers ne contribuant ni à la facilité ni à l'agrément de ce passage ou encore tel que l'existence d'une clôture aveugle entourant entièrement le fonds Y... implantée au plus loin à 6 mètres 85 des neuf fenêtres de l'immeuble litigieux et au plus près à 2 mètres 24 ainsi qu'il résulte du plan de l'immeuble annexé à l'acte de vente du 20 décembre 2005 ; qu'elle en a déduit que l'habitation Y... était désormais située dans un petit îlot sans aucune autre perspective que cette haute clôture ; que cependant, comme l'avait admis les consorts Y... eux-mêmes dans leurs conclusions d'appel à l'appui de leur demande de dommages-intérêts, la délimitation du droit de passage par des blocs de rocher et la pose de la clôture aveugle ne sont intervenues que postérieurement à la vente litigieuse ; qu'ils n'ont, en effet, été constatés pour la première fois par huissier que le 7 mars 2008 ; qu'en statuant de la sorte et en homologuant ainsi le rapport du collège d'experts ayant pourtant tenu compte d'éléments postérieurs à la date à laquelle il devait se placer pour évaluer l'immeuble, la cour d'appel, qui s'est placée au jour où elle statuait pour apprécier la lésion, a violé les articles 1675 et suivant du code civil ;
Mais attendu que Mme X... ayant soutenu dans ses conclusions d'appel que l'immeuble devait être évalué au jour de l'acte authentique et n'ayant fourni aucun élément de nature à démontrer que la situation de l'immeuble était différente en décembre 2005 de ce qu'elle était en octobre de la même année, la cour d'appel qui a, d'une part, relevé qu'il résultait des constatations du collège d'experts, qu'à la date de l'acte authentique, l'accès à l'immeuble s'effectuait d'abord par un chemin privé étroit et en mauvais état puis, à partir de la cour de Mme Cescosse, par un étroit passage de trois mètres de large, que cet immeuble souffrait d'une importante servitude de vue puisque les fenêtres de l'appelante ouvraient directement sur lui et que, dépourvu de terrain, il était entouré d'un passage permettant de circuler autour à pied et qui a, d'autre part, tenu compte du commodat antérieurement consenti aux acquéreurs, en a souverainement déduit, sans se placer à la date à laquelle elle statuait, que le prix de vente du bien excluait la lésion ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... épouse Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... épouse Z... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme X... épouse Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour Mme X... veuve Z....
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir dit que la vente conclue le 20 décembre 2005 entre Madame Colette X... d'une part et Monsieur et Madame Robert Y... d'autre part n'est pas lésionnaire et d'avoir débouté en conséquence Madame X... de l'ensemble de ses demandes.
- AU MOTIF QUE le prix d'achat proposé par les époux Y... à Madame X... est sans intérêt pour la solution du litige puisqu'il se fondait sur une estimation réalisée par une agence immobilière qui a comptabilisé les travaux financés par les intimés dans l'immeuble alors que cette cour a retenu que ces travaux ont été intégrés à la propriété de Madame X... au fur et à mesure de leur réalisation ; Attendu que l'appelante reproche tout d'abord aux experts de n'avoir pas rendu compte du détail de leur mesurage, prétendant même que ce dernier résulte d'un simple croquis manuscrit fourni par les époux Y... ; Que ce grief est particulièrement non fondé, le collège d'expert ayant indiqué que ses mesurages résultent " des cotes intérieures relevées par nos soins et de celles découlant du cadastre " et les trois experts ayant répondu sur ce point au dire déposé par l'appelante qu'ils ont " relevé les cotes des différents locaux, chacun à l'aide d'un équipement approprié (télémètre, laser) " et que leurs relevés concordaient, ce qui leur a permis de calculer sans difficulté les surfaces brutes des locaux ; Que, si les experts ont par ailleurs rappelé que leur calcul de surface, pour exact qu'il soit, n'était pas fait au millimètre près, seul un géomètre-expert pouvant procéder à des calculs plus précis, Madame X... n'apporte pas le moindre élément permettant de supposer que le mesurage réalisé est gravement erroné ; Que l'immeuble litigieux n'est pas situé au coeur de la capitale mais dans la campagne tourangelle, ce qui rend inutile la désignation d'un géomètre-expert pour vérifier si la superficie mesurée par trois techniciens est affectée d'une erreur de quelques centimètres carrés sans effet sur la valeur du bien ; Attendu que Madame X... excipe ensuite d'erreurs de calculs de superficie et affirme que les experts se contredisent eux-mêmes quant aux surfaces qu'ils retiennent ; Que cette argumentation résulte cependant à l'évidence d'une mauvaise lecture du rapport d'expertise par l'appelante ou de son incompréhension des explications précises qui y sont pourtant détaillées ; Qu'en effet, après avoir présenté l'immeuble en page 3 de leur rapport, les experts ont décrit une par une les pièces de l'habitation et en en précisant la surface, ce qui rend d'autant plus inutile l'établissement d'un plan des lieux qu'un plan global de l'immeuble est annexé à l'acte de vente authentique et que le bien n'a qu'une modique superficie au sol ; Que les trois experts ont ensuite repris ces surfaces dans le paragraphe intitulé " caractéristiques de l'immeuble " pour les recalculer en considérant la surface développée, pondérée hors oeuvre et ont alors parfaitement et complètement exposé et justifié pourquoi la véranda de 10 mètres carrés ne pouvait être prise en compte comme une pièce en dur de la même superficie et pourquoi le studio, aménagé dans les combles et réalisé " sous pentes prononcées " devait voir sa surface réduite ; Que leurs calculs, qui correspondent à ceux habituellement retenus pour mesurer la surface pondérée des immeubles, ne souffre aucune critique ; Attendu que l'appelante reproche par ailleurs aux experts d'avoir minoré la valeur de l'immeuble en tenant compte d'éléments péjoratifs qu'elle estime insuffisamment justifiés ; Qu'il est cependant évident que l'implantation particulière de l'immeuble litigieux au sein de la cour de l'appelante, qui ne s'explique que par les liens étroits qui unissaient les parties auparavant, rend plus aléatoire la vente de ce bien situé à 30 kilomètres de Tours, à l'écart d'une petite commune rurale ; Que tant les constatations de l'expert que les photographies versées aux débats permettent de constater que l'immeuble appartenant aux époux Y..., qui souffre d'une importante servitude de vue puisque les fenêtres de l'appelante ouvrent directement sur lui, est dépourvu de terrain puisque seulement entouré d'un passage permettant de circuler tout autour à pied ; Que, de plus, le seul accès de la route jusqu'à l'immeuble est un chemin privé, étroit et en mauvais état, qui doit être partagé avec Madame X..., et qu'à partir de l'entrée de la cour de l'appelante, l'arrivée jusqu'à la maison ne peut se faire que grâce à un droit de passage de trois mètres de largeur qui a été matérialisé par Madame X... au moyen de très gros blocs de rochers qui ne contribuent ni à la facilité ni à l'agrément de ce passage ; Que l'appelante a encore ajouté au caractère peu accueillant des lieux en entourant entièrement le fonds Y... d'une clôture aveugle implantée au plus loin à 6 mètres 85 des fenêtres de l'immeuble litigieux et au plus près à 2 mètres 24 ainsi qu'il résulte du plan de l'immeuble annexé à l'acte de vente du 20 décembre 2005 ; Que l'habitation Y... est donc désormais situé dans un petit îlot sans aucune autre perspective que cette haute clôture ; Que Madame X... soutient que l'impossibilité de faire demi-tour avec un véhicule et la nécessité de repartir en marche arrière entre les blocs de rochers ne résulte que de la construction d'une véranda postérieurement à la vente de l'immeuble ; Que la date de construction de la véranda est sans intérêt puisque cet édifice figure sur le plan annexé à l'acte de vente du 20 décembre 2005 qui précise et délimite la contenance de l'immeuble vendu et l'assiette du droit de passage permettant d'y accéder, ce qui empêche de retenir l'argumentation de l'appelante ; Qu'enfin, cette dernière ne peut sérieusement soutenir que les travaux nécessaires à l'installation d'un système distinct d'évacuation des eaux usées seraient d'un coût modique alors que les experts ont rappelé que l'absence de terrain autour de la maison rend impossible la mise en place d'une fosse septique ou d'un système de drainage conformes à la réglementation en vigueur ; Que c'est dès lors en faisant une exacte appréciation de la situation que le collège d'experts a appliqué à l'immeuble un coefficient de moins value de 25 % qui apparaît très raisonnable au regard de l'importance des éléments péjoratifs sus-mentionnés, dont certains résultent d'ailleurs du seul fait de l'appelante ; Attendu que Madame X... soutient enfin que, loin de dévaloriser l'immeuble lors de la vente conclue en 2005, le prêt à commodat dont bénéficiaient les intimés jusqu'au 31 décembre 2012 aurait été un atout pour l'acquéreur ; Qu'il sera cependant rappelé que ce prêt à commodat n'est pas un bail mais permettait à Monsieur et Madame Y..., le 20 décembre 2005, de disposer gratuitement de l'immeuble pendant encore 7 ans ; Que cette occupation gratuite de l'immeuble aurait imposé à un investisseur d'immobiliser ses capitaux pendant sept années sans pourvoir faire usage du bien acquis et sans en retirer le moindre profit et que, contrairement à ce que prétend Madame X... sans en justifier par la moindre attestation d'experts en ventes immobilières ou en placements financiers, le prêt à commodat dévalorisait en conséquence indubitablement le bien qui en était grevé ; Que les experts ont procédé à l'évaluation de cette moins value en employant deux méthodes de calculs précises qui conduisent à deux résultats très proches et ont retenu une dévalorisation égale à la moyenne de leurs résultats et que, le taux de placement financier retenu par les experts correspondant au taux du marché en 2005, Madame X... ne formule aucune critique sérieuse quant à ce procédé rationnel ; Attendu dès lors que, si la cour n'est jamais tenue de suivre les avis d'un ou de plusieurs experts, il sera observé qu'en l'espèce trois experts immobiliers ont donné un avis unanime, complet et parfaitement motivé sur la valeur de l'immeuble litigieux et que Madame X... ne formule aucune critique sérieuse sur leurs opérations ; Qu'il convient dès lors de retenir les conclusions du rapport d'expertise, de constater l'absence de lésion et de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes ;
- ALORS QUE D'UNE PART pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzième, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que le moment de la vente visé par l'article 1675 du code civil est celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat à savoir la chose et le prix, ce qui correspond à la date de la promesse de vente même en présence d'une condition suspensive ; qu'en l'espèce, l'acte de vente litigieux en date du 20 décembre 2005 régulièrement produit aux débats avait été précédé d'un compromis de vente en date du 3 octobre 2005 (cf p 6 de l'acte authentique de vente « délai de rétractation » et annexe 1 dudit acte) ; que c'est donc à la date du 3 octobre 2005 et non à la date du 20 décembre 2005 que le bien litigieux devait être évalué par le collège d'experts ; qu'en homologuant cependant le rapport du collège d'experts qui avait évalué le bien litigieux à la date du 20 décembre 2005 et non à celle du 3 octobre 2005, date du compromis, la cour d'appel a violé l'article 1675 du code civil
-ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzième, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'ainsi la lésion s'appréciant au moment de la conclusion du contrat, le collège d'expert ne pouvait prendre en considération des éléments postérieurs à ladite vente ; que dans ses conclusions d'appel (notamment p 5 et 8), Madame X... avait notamment reproché aux experts de ne pas avoir pris en considération l'environnement à l'époque de la vente ; qu'en l'espèce pour homologuer le rapport d'expertise ayant minoré la valeur de l'immeuble de 25 % ; la cour d'appel a notamment tenu compte l'existence d'éléments péjoratifs tels que l'accès de la route jusqu'à l'immeuble par un chemin privé, étroit et en mauvais état, tel que l'arrivée jusqu'à la maison laquelle ne peut se faire que grâce à un droit de passage de trois mètres de largeur qui a été matérialisé par Madame X... au moyen de très gros blocs de rochers ne contribuant ni à la facilité ni à l'agrément de ce passage ou encore tel que l'existence d'une clôture aveugle entourant entièrement le fonds Y... implantée au plus loin à 6 mètres 85 des fenêtres de l'immeuble litigieux et au plus près à 2 mètres 24 ainsi qu'il résulte du plan de l'immeuble annexé à l'acte de vente du 20 décembre 2005 ; qu'elle en a déduit que l'habitation Y... était désormais située dans un petit ilot sans aucune autre perspective que cette haute clôture ; que cependant, comme l'avait admis les consorts Y... eux-mêmes dans leur conclusions d'appel à l'appui de leur demande de dommages-intérêts (notamment p 16), la délimitation du droit de passage par des blocs de rocher et la pose de la clôture aveugle ne sont intervenues que postérieurement à la vente litigieuse ; qu'ils n'ont, en effet, été constatés pour la première fois par huissier que le 7 mars 2008 (cf pièce n° 2 annexé aux conclusions adverses) ; qu'en statuant de la sorte et en homologuant ainsi le rapport du collège d'experts ayant pourtant tenu compte d'éléments postérieurs à la date à laquelle il devait se placer pour évaluer l'immeuble, la cour d'appel, qui s'est placée au jour où elle statuait pour apprécier la lésion, a violé les articles 1675 et s du code civil
