LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 6 décembre 2010) et les productions, que, par acte sous seing privé du 23 février 2005 réitéré par acte authentique du 26 avril 2005, M. et Mme X..., propriétaires indivis d'un immeuble, l'ont vendu à M. et Mme Y... ; que, le 21 avril 2005, M. X... a été mis en liquidation judiciaire, la société Mandon étant désignée liquidateur (le liquidateur) ; que, le 5 février 2008, M. et Mme Y... ont fait assigner le liquidateur pour voir constater la validité de l'acte de vente et leur droit de propriété sur l'immeuble, déclarer la vente parfaite à cette date et le condamner à réitérer l'acte de vente authentique ;
Attendu que le liquidateur fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné à réitérer l'acte sous seing privé du 23 février 2005, concernant l'ensemble immobilier dans le délai d'un mois à compter de la signification à intervenir, et dit que passé ce délai la décision vaudra vente de l'immeuble, alors, selon le moyen, que si la liquidation judiciaire du promettant est sans effet sur la promesse de vente qu'il a consentie alors qu'il était maître de ses biens et ne prive pas le bénéficiaire de son droit de contraindre le vendeur à réitérer l'acte authentique, encore faut-il lorsqu'un délai a été prévu, que le bénéficiaire agisse dans ce délai prévu par la convention ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de la cour d'appel que l'acte sous seing privé comportait un terme suspensif expirant au plus tard le 17 mai 2005 pour la réitération de la promesse par acte authentique, que le liquidateur avait refusé de réitérer l'acte authentique, que l'acquéreur ne l'avait pas mis en demeure, et n'avait engagé de procédure pour l'y contraindre que le 5 février 2008, soit bien au-delà du délai imparti par la convention à peine de forclusion ; qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu que c'est par une interprétation rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes de la clause relative aux conditions de réitération de la promesse par le vendeur de l'acte du 23 février 2005 par référence à d'autres clauses de cet acte que les juges du fond ont souverainement estimé que cette disposition ne pouvait trouver application dès lors que les vendeurs, co-indivisaires à concurrence de moitié chacun, n'avaient jamais refusé de passer l'acte authentique, qu'ils l'avaient au contraire, signé dès le 26 avril 2005 et que ni l'existence ni la validité de cet acte notarié ne pouvaient être remises en cause de sorte que l'absence d'intervention du liquidateur à cet acte le rendait seulement inopposable à la procédure collective de M. X... ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Christophe Mandon, ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Ricard, avocat aux Conseils pour la société Christophe Mandon, ès qualités.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SELARL MANDON es qualité de la liquidation judiciaire de Monsieur X... à réitérer, es qualité de Monsieur X..., l'acte sous seing privé du 23 février 2005, concernant l'ensemble immobilier dans le délai d'un mois à compter de la signification à intervenir, dit que passé ce délai la décision vaudra vente de l'immeuble ;
AUX MOTIFS QUE
Sur la vente
En vertu de l'article L 622-9 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, les actes juridiques accomplis par le débiteur en liquidation judiciaire, dessaisi de l'administration et de la disposition de ses biens, ne sont pas frappés de nullité mais simplement d'inopposabilité à la procédure collective.
La Selarl Mandon ès qualité de liquidateur judiciaire de M. X... doit donc être débouté de sa demande en nullité de l'acte notarié de vente conclu le 28 avril 2005 entre les époux X..., vendeurs et les époux Y..., acquéreurs soit postérieurement à l'ouverture de la procédure collective prononcée le 20 avril 2005 avec une date de cessation des paiements fixée au 14 avril 2005.
Cet acte authentique est inopposable à la procédure collective relativement aux droits indivis de M. X... sur le bien immobilier objet de la vente.
Il a, cependant, été précédé d'un acte sous seing privé régulièrement signé le 23 février 2005 soit à une époque où ce co-vendeur disposait de sa pleine capacité juridique.
En raison de sa teneur, cet acte s'analyse en une promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle les parties se sont engagées à conclure une opération dont les éléments essentiels à savoir la chose et le prix étaient définis.
Il vaut vente au sens de l'article 1589 du code civil dès lors que les parties ont donné leur consentement au contrat définitif en prévoyant l'accomplissement de formalités supplémentaires dans l'avenir qui rendront l'opération parfaite et qui ne sont qu'une modalité de réalisation du contrat et non de sa formation, destinée à bloquer ou à retarder l'entrée en vigueur des effets de la convention.
La vente y est d'une part, subordonnée à la réalisation de trois événements, futurs et incertains, érigés en conditions suspensives à savoir
"- que le certificat d'urbanisme ne révèle pas l'existence d'une servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux et autorise la rénovation de l'ancien logement des saisonniers à gauche de la maison
- que tous les organismes et collectivités et personnes titulaires d'un droit de préemption renoncent à exercer ce droit
- que l'examen des titres et de l'état hypothécaire ne révèle pas l'existence de servitude conventionnelle ou légale autres que celles déjà déclarées dans l'acte (servitudes de passage constituées suivant acte notarié du 1er juin 1993) ou l'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser intégralement"
et d'autre part, différée dans le temps par le jeu d'un terme suspensif à savoir la signature de l'acte authentique avant le 30 avril 2005 et au plus tard le 17 mai 2005.
L'intégralité des conditions suspensives ont été réalisées dans les délais conventionnels puisque le certificat d'urbanisme a été obtenu à la date du 14 avril 2005, les droits de préemption sont purgés depuis le 25 avril 2005, aucune servitude nouvelle n'a été révélée et la situation hypothécaire permet son règlement par le prix de vente eu égard notamment à l'accord donné par la BNP, créancier inscrit, par courrier du 21 avril 2005.
Et si une vente ne peut être exécutée aussi longtemps que ne serait pas satisfaite la condition suspensive dont elle était assortie, cette vente n'en est pas moins parfaite dans sa conclusion dès lors que la condition s'est réalisée et que son accomplissement a eu un effet rétroactif au jour où l'engagement a été contracté, indépendamment de la situation créée par une liquidation de biens intervenue entre temps.
Pour échapper aux effets du compromis de vente, la Selarl Mandon ne peut sérieusement invoquer sa caducité dès lors que le dépôt de garantie de 20.000 € dont le versement était assorti de cette sanction a bien été réglé avant la date prévue du 15 mars 2005 puisqu'il figure à la date du 10 mars 2005 sur le relevé de compte de l'acquéreur à l'étude du notaire chargé d'en assurer la conservation.
Aucune forclusion de l'action des acquéreurs tendant à obtenir sa réitération par acte authentique par le liquidateur es qualité ne peut davantage être alléguée.
Certes l'acte sous seing privé contient en sa page 13 une clause ainsi libellée "si le vendeur refusait de passer l'acte dans les délais impartis malgré sommation à lui faite, l'acquéreur pourrait l'y contraindre par voie judiciaire mais il devra faire connaître ses intentions et engager à cet effet la procédure dans les trois mois à peine de forclusion".
Mais cette disposition ne peut raisonnablement trouver application dès lors que les vendeurs, co-indivisaires à concurrence de moitié chacun, n'ont jamais refusé de passer l'acte authentique, qu'ils l'ont bien au contraire signé dès le 26 avril 2005 et que ni l'existence ni la validité de cet acte notarié ne peuvent être remises en cause.
Seule l'absence d'intervention du liquidateur à cet acte le rend inopposable à la procédure collective de M. X....
Or, seul le refus du liquidateur de le ratifier expressément, alors que l'intégralité du prix revenant au débiteur soit la somme nette de 113.860 € a été versé entre ses mains le 12 avril 2006, a obligé les époux Y... à agir en justice à cette fin pour garantir la sécurité juridique de leur acte d'achat.
Au demeurant, les acquéreurs ont délivré leur assignation le 5 février 2008 soit 5 jours seulement après avoir formé tierce opposition le 31 janvier 2008 à l'ordonnance du juge commissaire rendue non contradictoirement le 21 février 2007 sur requête du liquidateur pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'évaluer le bien, décision qui ne leur a jamais été signifiée, dont ils n'ont été informés que lorsque le technicien judiciaire a voulu visiter leur propriété et dont la teneur révélait un risque potentiel de contestation par la Selarl Christophe Mandon de la passation de l'acte authentique, sans avoir auparavant manifesté expressément et clairement sa volonté d'attaquer la régularité de la vente puisqu'elle avait renoncé à enrôler l'assignation en nullité délivrée à son initiative te 27 mars 2006.
Au vu de l'ensemble de ces données de fait et de droit, les obligations nées de la promesse synallagmatique de vente en date du 23 février 2005 étaient devenues de plein droit exigibles depuis le 30 avril 2005 de sorte que la Selarl Mandon en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. X... était juridiquement tenu de les exécuter.
Le jugement qui a condamné le liquidateur à réitérer la vente par acte authentique pour le compte de M. X... et qui a dit qu'à défaut d'y avoir procédé dans le délai imparti la décision vaudrait acte de vente et serait publiée à la Conservation des Hypothèques doit donc être confirmé.
Sur les demandes annexes
La Selarl Christophe Mandon qui succombe supportera donc la charge des dépens de première instance et d'appel ; elle ne peut, de ce fait, bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge des époux Y... la totalité des frais irrépétibles exposés pour se défendre et assurer leur représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi à ce titre de la somme de 3.500 € en cause d'appel, complémentaire à celle déjà allouée par le premier juge qui doit être parallèlement approuvée.
ALORS QUE si la liquidation judiciaire du promettant est sans effet sur la promesse de vente qu'il a consentie alors qu'il était maître de ses biens et ne prive pas le bénéficiaire de son droit de contraindre le vendeur à réitérer l'acte authentique, encore faut-il lorsqu'un délai a été prévu, que le bénéficiaire agisse dans ce délai prévu par la convention ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de la cour d'appel que l'acte sous seing privé comportait un terme suspensif expirant au plus tard le 17 mai 2005 pour la réitération de la promesse par acte authentique, que le liquidateur avait refusé de réitérer l'acte authentique, que l'acquéreur ne l'avait pas mis en demeure, et n'avait engagé de procédure pour l'y contraindre que le 5 février 2008, soit bien audelà du délai imparti par la convention à peine de forclusion ; qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
