LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bénéficiaire de la promesse de vente était M. X... et non la SCI X... Frères Immobilier, qui n'était pas engagée au contrat, mais contre laquelle la société Génération de développement relationnel économique (la société), agent immobilier chargé de la vente avait obtenu une ordonnance d'injonction de payer sa commission et retenu que la société ne rapportait pas la preuve que M. X... aurait levé l'option dans les formes prévues à l'acte avant de renoncer au bénéfice de la promesse et ne justifiait d'aucun fait de nature à caractériser une fraude de l'acquéreur en vue d'éluder son droit à commission, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a pu en déduire que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente avait la faculté de renoncer sans faute à la promesse, à charge pour lui de verser une indemnité d'immobilisation au vendeur et débouter la société de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Génération de développement relationnel économique aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Génération de développement relationnel économique à payer à la SCI X... Frères Immobilier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Génération de développement relationnel économique ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Génération de développement relationnel économique
MOYEN UNIQUE DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société GDREC de sa demande de condamnation de la SCI X... Frères immobilier à lui payer une somme de 221.992 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « la société GDREC ne conteste pas ne pas avoir droit à commission sur le fondement de l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en vertu duquel aucune somme n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier, avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ayant exercé sa faculté de dédit ; qu'elle sollicite en revanche le paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, faisant valoir qu'en renonçant soudain à la régularisation de l'acte authentique préparé grâce à son travail, la SCI X... Frères immobilier a commis une faute à son égard ; que, toutefois, le bénéficiaire de la promesse de vente n'est pas la SCI X... Frères immobilier contre laquelle a été obtenue l'ordonnance d'injonction de payer, mais M. Abdenour X..., et qu'il ne résulte d'aucune des pièces versées aux débats un engagement de la SCI X... Frères immobilier, étant observé, d'une part, que la société GDREC a émis la facture dont elle poursuivait le recouvrement au nom d'une société « Boudiab Investissements, SCI en cours d'immatriculation » et, d'autre part, qu'il résulte des statuts de la SCI X... Frères immobilier que l'objet social de cette SCI est l'acquisition, l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles et notamment d'un immeuble sis à ... ; que la société doit donc être déboutée de sa demande formée contre la SCI X... Frères Immobilier ; que, surabondamment, la société GDREC n'énonce aucun fait de nature à caractériser une fraude de l'acquéreur en vue d'éluder son droit à commission, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ayant la faculté de renoncer, sans faute, au bénéfice de la promesse, à charge pour lui de verser une indemnité d'immobilisation au vendeur, ce que M. X... a fait, étant observé qu'il n'est pas rapporté la preuve par la société GDREC que M. X... aurait levé l'option dans les formes prévues à l'acte avant de renoncer au bénéfice de la promesse ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions » ;
1°) ALORS QU'un tiers à une promesse unilatérale de vente peut acquérir la qualité de bénéficiaire de cette promesse du fait de l'exercice d'une faculté de substitution prévue au profit du bénéficiaire initial de la promesse ; qu'au cas d'espèce, la promesse de vente du 11 janvier 2008 permettait à M. X... de se substituer toute personne morale dans laquelle il serait associé ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande de la société GDREC, sur le seul fait que la SCI X... Frères immobilier n'était pas bénéficiaire de la promesse et qu'il ne résulterait d'aucune des pièces versées au débat un engagement de cette société, sans répondre aux conclusions de la société GDREC signifiées le 4 novembre 2010 (prod. 9 pages 3 et 5) faisant valoir que la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la mairie de Paris par Maître Z..., notaire de Messieurs X... et rédacteur de la promesse, mentionnait comme bénéficiaire la SCI X... Frères immobilier et en déduisait que la SCI s'était substituée à Monsieur X... dans le bénéfice de la promesse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'agent immobilier, tiers à la convention, peut rapporter par tout moyen la preuve de la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse ; que la société GDREC faisait valoir (conclusions, page 6, § 4 à 6) que la preuve de la levée de l'option résultait du fait que Maître Z..., notaire de Messieurs X..., avait adressé, par un courrier du 18 mars 2008, un projet d'acte de vente faisant état d'un rendez-vous de signature le 19 mars 2008, et qu'un tel envoi n'aurait pas eu lieu en l'absence de levée de l'option ; qu'en décidant que la preuve de la levée de l'option dans les formes prévues par la promesse de vente du 11 janvier 2008 n'était pas rapportée sans rechercher, comme elle y était invitée, si la fixation, par le notaire, d'un rendez-vous de signature de l'acte authentique, dans un courrier comportant un projet d'acte, n'impliquait pas nécessairement la levée de l'option, ce dont il résultait que l'acquéreur avait commis une faute en refusant de signer l'acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°) ALORS QUE la société GDREC faisait valoir (conclusions, page 4, point 5) que le brusque refus de régulariser l'acte de vente lui avait causé un préjudice distinct de la perte de la commission, résultant de ce que la SCI Louis, qui était auparavant un client régulier, avait cessé de lui confier des affaires à la suite de l'absence de régularisation de la vente litigieuse ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
