LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la date du 30 avril 2003 ne constituait qu'un terme convenu pour la réitération de la vente en la forme authentique, que la non-réitération de la vente à cette date était principalement liée à l'arrestation des représentants de la société RVG consultants, et retenu, sans dénaturation, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, et sans inversion de la charge de la preuve, que la société REAM n'avait pas manqué à ses obligations, ni renoncé à acquérir le bien, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que la demande de résolution de la vente formée par la société RVG consultants n'était pas fondée et que la vente était parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société RVG consultants aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société RVG consultants ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société RVG consultants.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société RVG CONSULTANTS de sa demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente assortie de dommages et intérêts, d'avoir constaté que la vente du bien immobilier est parfaite depuis le 6 décembre 2002 et d'avoir, en conséquence, dit que le jugement tiendra lieu d'acte de vente entre la société REAM et la société RVG CONSULTANTS et ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques,
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« La société NOTRE CONSULTING (devenue la société REAM) et la société RVG CONSULTANTS ont conclu par acte du 6 décembre 2002 une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives ayant pour objet la vente d'un immeuble collectif situé à Cannes, 105 rue d'Antibes, moyennant un prix de 1. 372. 000 euros, payable au comptant en totalité lors de la réitération en la forme authentique, déduction faite d'une indemnité d'immobilisation versée à hauteur de 96. 600 euros ; que la durée de validité de la promesse de vente était consentie et acceptée pour un délai devant expirer le 6 janvier 2003, date avant laquelle devait intervenir la levée de l'option d'achat par le bénéficiaire et que la date de la réitération de la promesse a été fixée au plus tard au 6 mars 2003 ; qu'à partir du mois de janvier 2003, la société NOTRE CONSULTING a sollicité quatre demandes de report des dates de levée d'option et de signature de l'acte authentique ; que les trois premières de ces demandes ont été acceptées par la société RVG CONSULTANTS et que la date limite convenue pour la levée de l'option d'achat a été reportée au 30 janvier 2003, la date de réitération de la promesse en la forme authentique l'étant au 30 avril 2003 ; que l'option d'achat a été levée par la société NOTRE CONSULTING le 30 janvier 2003 ; que dès le 17 février 2003 la société RVG CONSULTANTS a par ailleurs consenti à réduire le prix d'acquisition de l'immeuble de 45. 734, 70 euros pour le porter à la somme de 1. 326. 306, 40 euros ; que la société NOTRE CONSULTING a sollicité le 14 avril 2003 un quatrième report de la date de signature de l'acte authentique au 31 mai 2003 ; que le jour même, Me X..., notaire de la société RVG CONSULTANTS a répondu que celle-ci n'était pas disposée à accorder une nouvelle prorogation de délai et que la signature de l'acte authentique devait impérativement avoir lieu le 30 avril au plus tard ; que le 22 avril 2003, la société RVG CONSULTANTS a fait sommation à la société NOTRE CONSULTING de comparaître le 30 avril 2003 en l'étude de Me Y... afin de régulariser la vente ; que le 23 avril 2003, Me Y..., notaire de la société NOTRE CONSULTING, a indiqué à Me X... que certaines des pièces nécessaires afin d'établir l'acte définitif ne lui avaient pas été transmises ; que le lendemain, Me X... a transmis sans délai à Me Y... les documents demandés ; que le 23 avril 2003, Me Y... a adressé à Me X... un second courrier ainsi rédigé : « Dans le cadre du dossier référencé en marge, ma cliente, compte tenu du contexte dans cette affaire, souhaiterait obtenir la restitution immédiate du dépôt de garantie versé en votre comptabilité. Je vous prie donc de bien vouloir m'adresser cette somme au plus tôt. Ma cliente se réserve également toute suite à donner à ce dossier » ;
Que s'agissant des faits qui se sont déroulés le 30 avril 2003 et de leurs suites, il est attesté par M. Z... : « je suis intervenu en qualité d'agent immobilier en collaboration avec l'agence EUROPA dans la vente de l'immeuble 105 rue d'Antibes appartenant à la société RVG CONSULTANTS au profit de la société REAM anciennement NOTRE CONSULTING. Je souhaite confirmer que M. A... et Mme B... ont représenté pendant toute la négociation et pour la signature des actes de vente la société RVG CONSULTANTS (…) Le jour de la signature de l'acte authentique soit le 30 avril 2003, j'ai accompagné Me Marc PHILIPS, avocat de l'acquéreur, à l'aéroport de Nice, pour chercher Maître X..., notaire du vendeur. M. Bernard C... à l'agence EUROPA, accompagnant dans son véhicule M. A... et Mme B... chez Me E..., avocat de RVG CONSULTANTS, pour récupérer les documents. Nous devions nous retrouver à l'aéroport de Nice pour ensuite nous rendre ensemble chez Me Y..., notaire de l'acquéreur, à SARTIN de VESUBIE. Après avoir accueilli Me X..., nous avons attendu à l'aéroport M. A..., Mme B... et M. C... pendant une bonne heure sans pouvoir les joindre au téléphone. Lorsque j'ai enfin pu joindre M. C..., il m'a annoncé que M. A... et Mme B... avaient été arrêtés par la brigade française de Paris et qu'ils étaient transférés à la caserne Auvance de Nice, lui-même devant être entendu comme témoin. Lorsque j'ai appris cette nouvelle à Me X..., elle nous a indiqué qu'elle retournait immédiatement à Paris et qu'elle ne s'occupait plus de ce dossier (…) La société NOTRE CONSULTING suite à ces incidents est restée en contact avec moi en vue de trouver des solutions avec les avocats de M. A... pour procéder à une cession amiable du bien en contrepartie de séquestrer le prix d'acquisition le temps de la procédure pénale. L'un des avocats de M. A..., Me D..., après avoir vu le juge d'instruction a indiqué que ce dernier ne répondait pas à ses demandes. La société NOTRE CONSULTING m'a indiqué avoir également de son côté contacté le juge d'instruction pour obtenir l'autorisation d'acquérir ledit bien immobilier. Enfin lorsque M. A... a été libéré, je l'ai rencontré afin de réitérer l'engagement d'acquisition de la société NOTRE CONSULTING. M. A... a toujours refusé de faire droit à cette demande dès lors qu'il voulait renégocier le prix de vente. La société NOTRE CONSULTING a refusé d'augmenter le prix d'acquisition dès lors qu'elle n'était pas responsable du temps perdu et également du fait que la situation de l'immeuble notamment vis-à-vis des locataires s'était dégradée pendant l'incarcération de M. A... » ; Que s'agissant de son second courrier du 23 avril 2003, Me Y... a expressément précisé dans une lettre du 24 novembre 2006 : « Ma demande de restitution du dépôt de garantie doit s'entendre comme demande de versement de ladite somme en ma comptabilité à titre de séquestre, Me X... m'ayant fait part de son impossibilité de poursuivre la gestion de ce dossier compte tenu des difficultés rencontrées. L'intention de ma cliente a toujours été et est toujours d'acquérir » ; que la levée de l'option intervenue le 30 janvier 2003 a transformé la promesse unilatérale de la société RVG CONSULTANTS en contrat synallagmatique de vente ; que la date du 30 avril 2003 constituait seulement le terme convenu pour la réitération en la forme authentique de la vente, au-delà duquel chaque partie peut agir pour constater la mutation intervenue par le seul fait de la levée de l'option, ainsi que le prévoit expressément la promesse de vente du 6 décembre 2002 ; qu'il n'apparaît pas, au vu des pièces versées aux débats, que la société REAM ait jamais renoncé à acquérir le bien litigieux et que c'est à bon droit qu'après avoir relevé que la non-réitération de la promesse de vente le 30 avril 2003 apparaissant principalement liée à l'arrestation des représentants de la société RVG CONSULTANTS et que la société REAM avait manifesté sa volonté d'acquérir après cette date, ainsi que cela ressort des courriers adressés au juge d'instruction versés aux débats, mais aussi du témoignage de M. Z..., le tribunal a constaté que la vente était parfaite et que son jugement tiendrait lieu d'acte de vente, tout en déboutant la société RVG CONSULTANTS de ses prétentions ; qu'il convient en outre de débouter celle-ci de sa demande en résolution de la vente qui, dans le contexte décrit ci-dessus ne repose sur aucun fondement sérieux, ainsi que de sa demande en dommages et intérêts » ;
Et AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE
« Il est certain que la non-réitération de la promesse de vente prévue le 30 avril 2003 est principalement liée à l'incarcération des représentants de la société RVG CONSULTANTS et ne saurait être imputable à la société REAM qui a toujours manifesté sa volonté d'acquérir même après le 30 avril 2003 comme cela ressort des courriers adressés au Juge d'instruction en charge de la procédure pénale en cours ; que force est de constater que la défenderesse est dans l'incapacité de rapporter la preuve de la carence de la société REAM et notamment son incapacité à libérer le prix de vente à la date du 30 avril 2003 ; qu'en revanche, si les représentants de la société RVG CONSULTANTS avaient été présents en l'étude du notaire le 30 avril 2003, la vente aurait pu être réalisée » ;
1°) ALORS, de première part, QUE le juge ne peut écarter la demande en résolution judiciaire d'une vente sans se prononcer sur la réalité des manquements reprochés à l'acquéreur défaillant, peu important qu'une autre cause ait concouru à la non-réitération de la vente par acte authentique ; qu'en se bornant à retenir que la non-réitération de la vente est principalement liée à l'incarcération des représentants de la société RVG CONSULTANTS, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si les représentants de la société REAM n'étaient pas défaillants au jour prévu pour la réitération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
2°) ALORS, de deuxième part, QUE l'inexécution par une partie de son obligation ouvre droit au profit de l'autre à l'action en résolution du contrat, peu important sa volonté affichée de le voir maintenu ; qu'en retenant, pour écarter la demande en résolution de la vente formée par la société RVG CONSULTANTS, que la société REAM avait, même après la date limite prévue pour la réitération de l'acte, manifesté sa volonté d'acquérir le bien immobilier objet de la vente, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article 1184 du Code civil ;
3°) ALORS, de troisième part, et à tout le moins, QU'en estimant que la société REAM avait manifesté sa volonté de poursuivre la vente là où il ressortait, de manière claire et précise, de la lettre adressée le 23 avril 2003 – soit sept jours avant la date prévue pour la réitération – par le notaire de la société REAM que « (sa) cliente, compte tenu du contexte dans cette affaire, souhait (ait) obtenir la restitution immédiate du dépôt de garantie versé en (la) comptabilité du notaire » et que « (sa) cliente se réserv (ait) également toute suite à donner à ce dossier », autrement dit qu'elle refusait de poursuivre la vente, la Cour d'appel a dénaturé ce document ;
4°) ALORS, enfin, et en toute hypothèse, QUE c'est au débiteur d'une obligation de faire qu'il appartient de rapporter la preuve qu'il a correctement exécuté son obligation ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que la société RVG CONSULTANTS était dans l'incapacité de rapporter la preuve de la carence de la société REAM et notamment son incapacité à libérer le prix de vente à la date du 30 avril 2003, la Cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve en la faisant peser sur le créancier de l'obligation, a violé l'article 1315 du Code civil.
