LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 février 2011), rendu sur renvoi après cassation (Troisième chambre civile, 1er décembre 2009, pourvoi n° 0821227), que M. Y..., propriétaire de lots dans une résidence de tourisme en copropriété, soutenant que le syndicat des copropriétaires du " Village Cheval Lacanau n° 1 " (le syndicat) était dépourvu de syndic, a sollicité et obtenu du Président du tribunal de grande instance de Bordeaux statuant sur requête, une ordonnance du 31 janvier 2007 désignant un administrateur provisoire ; que par un arrêt du 12 septembre 2008, la cour d'appel de Bordeaux a infirmé l'ordonnance de référé rejetant la demande de rétractation de cette ordonnance et dit n'y avoir lieu à désignation d'un administrateur provisoire ; que l'arrêt du 1er décembre 2009 a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rétracter l'ordonnance du 31 janvier 2007 et dire n'y avoir lieu à désignation d'un administrateur provisoire, l'arrêt retient que le procès verbal de l'assemblée générale de la copropriété en date du 22 avril 2006 porte en sa 6° résolution que l'assemblée générale renouvelle le mandat de syndic du Cabinet Investimmo Plus selon les modalités définies dans le contrat de syndic joint à la convocation et dont elle accepte les clauses et conditions, que le contrat de syndic en date du même jour porte en son article n° 4 que le présent contrat est consenti et accepté à compter du 1er janvier 2006 pour une durée d'une année, qu'il se terminera donc lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006, qu'il résulte de cet article que si la durée du contrat n'est que d'un an à compter du 1er janvier 2006, ce mandat ne prend fin que lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2006 ; que comme il n'est ni démontré ni soutenu que lorsque M. Y...a saisi le juge d'une requête pour faire désigner un administrateur provisoire, ces comptes aient été arrêtés, il résulte du contrat du syndic visé par l ‘ assemblée générale que ce dernier ne devait prendre fin au plus tard que le 22 avril 2007, qu'au jour de la demande en désignation d'un mandataire ad hoc sur requête, en janvier 2007, ce délai n'étant pas expiré, il n'y avait donc lieu à désignation d'un administrateur provisoire ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au syndic de convoquer l'assemblée générale en temps utile avant l'expiration de son mandat qui devait se produire au terme de la période d'un an ayant commencé à courir le 1er janvier 2006, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Aplus Lacanau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Aplus Lacanau à payer à M. Y...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Aplus Lacanau ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. de Saint-Affrique.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé l'ordonnance de référé rendue le 30 mai 2007 par le Président du Tribunal de grande instance de BORDEAUX, rétracté l'ordonnance rendue sur requête le 31 janvier 2007 et dit n'y avoir lieu à désignation d'un administrateur provisoire ;
AUX MOTIFS QUE « en premier lieu, Monsieur Y...demande que l'appelante soit sur le fondement de l'article 31 du nouveau Code de procédure civile déclarée irrecevable à agir faute de tout intérêt légitime ; que selon acte authentique du 6 février 2007, la SARL APLUS LACANAU PLUS est devenue propriétaire des lots 81 et 242 dans la copropriété en cause après leur acquisition de la SARL MIRAMA ; que l'appelante était donc à cette date fondée à agir sur le fondement de l'article 59 de la loi du 17 mars 1967 qu'il n'est pas démontré qu'à la date à laquelle l'acte authentique a été passé, l'appelante ait eu connaissance de l'action en justice qu'allait intenter Monsieur Y...et que cette acquisition n'avait pour objet que de contre carrer cette action ; que Monsieur Y...ne rapportant pas la preuve qui lui incombe, ce moyen doit être écarté ; sur la durée du mandat de syndic confié à la société INVESTIMMO PLUS ; que le procès verbal de l'assemblée générale de la copropriété en date du 22 avril 2006 porte en sa 6° résolution que l'assemblée générale renouvelle le mandat de syndic du Cabinet INVESTIMMO PLUS selon les modalités définies dans le contrat de syndic joint à la convocation et dont elle accepte les clauses et conditions ; que le contrat de syndic en date du même jour porte en son article n° 4 que le présent contrat est consenti et accepté à compter du 1er janvier 2006 pour une durée d'une année ; qu'il se terminera donc lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des compter de l'exercice clos le 31 décembre 2006 ; qu'il résulte de cet article que si la durée du contrat n'est que d'un an à compter du 1er janvier 2006, ce mandat ne prend fin que lors de l'assemblée générale statuant sur les compte de l'exercice arrêté au 31 décembre 2006 ; que comme il n'est ni démontré ni soutenu que lorsque Monsieur Y...a saisi le juge d'une requête pour faire désigner un administrateur provisoire que ces compte aient été arrêtés, il résulte donc du contrat du syndicat visé par l ‘ assemblée générale que ce dernier ne devait prendre fin au plus tard que le 22 avril 2007 ; qu'au jour où la demande en désignation d'une mandataire ad hoc sur requête en janvier 2007 ce délai n'étant pas expiré, il n'y avait donc lieu à désignation d'un administrateur provisoire ; sur la nullité du mandat du syndic du fait du non respect d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat ; que la SARL APLUS LACANAU produit aux débats une attestation établie par le cabinet d'expertise comptable de la SARL INVESTIMMO, tiers au litige établissant qu'en qualité de syndic de la copropriété LACANAU I celle-là dispose d'un compte ouvert au nom de ce syndicat ; que de même, elle verse aux débats une attestation de la Lyonnaise de banque CIC agence de Fréjus en date du 17 septembre 2010 dont il résulte que le compte professionnel de la copropriété en cause réservés aux opérations de gestion immobilière visées par l'article 1 alinéa 6 de la loi du 2 janvier 1970 et objet du chapitre 6 du décret du 20 juillet 1972 ne peut fusionner pour quelques causes que ce soit avec d'autres comptes ; qu'il résulte de ces pièces non arguées de faux que le syndicat est titulaire d'un compte séparé qui ne peut fusionner pour quelques causes que ce soit avec aucun autre compte qu'ainsi les dispositions de la loi du 13 décembre 2000 ont été respectées et il n'y a pas de raison de nommer un administrateur provisoire ; que la décision déférée doit donc être réformée et l'ordonnance rendue sur requête le 31 janvier 2007 doit être rétractée » ;
1°) ALORS QUE le contrat de syndic auquel renvoyait expressément la délibération d'assemblée générale du 22 avril 2006, précisait que la durée du mandat de la société INVESTIMMO PLUS était d'un an à compter du 1er janvier 2006 et qu'il se terminerait donc lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 ; qu'en retenant qu'il résultait du contrat que si sa durée n'était que d'une année à compter du 1er janvier 2006, ce mandat ne prenait fin que lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 de sorte que si les comptes n'étaient pas arrêtés à cette date, le contrat ne devait prendre fin au plus tard que le 22 avril 2007, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de syndic, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic, toute clause contraire devant être réputée non écrite ; qu'en l'espèce, l'article 4 du contrat de syndic précisait, après avoir fixé la durée du mandat à un an courant à compter du 1er janvier 2006, que celui-ci « se terminer ait donc lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 » (arrêt page 5, pénultième al.) ; qu'en déduisant de cette mention que si la durée du contrat de syndic n'était que d'une année à compter du 1er janvier 2006, ce mandat ne prenait fin que lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 de sorte que dès lors qu'il n'était pas démontré que les comptes avaient été arrêtés à cette date, ce contrat ne devait prendre fin au plus tard que le 22 avril 2007, la Cour d'appel a donné au contrat un sens lui conférant une durée dépendant de la volonté du syndic, en violation de l'article 29 de la loi du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE le syndic doit, à peine de nullité de son mandat, ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter la nullité du mandat de syndic de la société INVESTIMMO PLUS qu'il résultait d'une attestation établie par le cabinet d'expertise comptable de la SARL INVESTIMMO PLUS, tiers au litige qu'en qualité de syndic de la société LACANAU I, la SARL APLUS LACANAU disposait d'un compte ouvert au nom de ce syndicat, sans rechercher comme elle y était invitée, si ce compte avait été ouvert par le syndicat dans les trois mois de sa désignation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 al. 7 de la loi du 10 juillet 1965 ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Y...aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les sommes dues à Monsieur X... application étant faite de l'article 699 du Code de procédure civile,
ALORS QUE constituent des dépens auxquels la partie succombant peut être condamnés les seuls frais afférents aux instances, actes et procédures d'exécution limitativement énumérés par l'article 695 du Code de procédure civile ; qu'en condamnant Monsieur Y...au paiement des dépens de première instance en ce compris les sommes dues à Monsieur X..., quand les rémunérations d'un administrateur judiciaire ne constituent pas des dépens, la Cour d'appel a violé l'article 695 du Code de procédure civile.
