LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel a pu, sans dénaturation ni introduire dans le débat un élément de fait dont les parties n'avaient pas été à même de débattre contradictoirement, retenir que l'extrait du plan local d'urbanisme joint à l'attestation de l'architecte ne présentait aucun caractère probant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Marignan résidences, qui n'avait effectué aucune des diligences nécessaires à l'obtention d'un permis de construire avant le 31 mai 2008, ne pouvait pas se prévaloir d'avis officieux des services de l'urbanisme, dont elle ne rapportait pas la preuve, pour prétendre que la condition suspensive ne pourrait pas être réalisée et s'abstenir de satisfaire à son obligation, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a, sans en inverser la charge, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Marignan résidences aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Marignan résidences à payer la somme de 2 500 euros à la société civile immobilière Roquelaure ; rejette la demande de la société Marignan résidences ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par de la SCP Ghestin, avocat de la société Marignan résidences.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception de nullité pour erreur de la promesse de vente du 21 décembre 2007 et d'avoir en conséquence condamné la société MARIGNAN RESIDENCES à payer à la société ROQUELAURE la somme de 330 000 euros en application de l'article 14 de la promesse de vente ;
AUX MOTIFS QUE la promesse de vente signée le 21 décembre 2007 prévoit que le bénéficiaire s'oblige à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 31 mai 2008 ; qu'il est constant que la SNC MARIGNAN RÉSIDENCES n'a déposé aucune demande de permis de construire ni dans le délai convenu ni ultérieurement, et que par lettre recommandée du 7 août 2008, elle s'est prévalue de la nullité et du moins de la caducité de la promesse de vente, en indiquant avoir appris des services de l'urbanisme de la ville de TOULOUSE qu'il lui serait impossible d'obtenir un permis de construire une SHON de 6500 m2 comme prévu initialement, l'obtention de ce permis étant la condition essentielle et déterminante de son engagement ; que l'intimée oppose à la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles du bien objet de la promesse, et subsidiairement la caducité de cette promesse ; qu'elle prétend qu'à l'origine des négociations, les représentants de la SCI ROQUELAURE avaient affirmé à monsieur X..., architecte mandaté par elle (MARIGNAN RESIDENCES) pour établir une première esquisse sommaire du terrain, que les droits à construire sur ce terrain étaient d'au moins 7500 m2, ce que cet architecte a mentionné sur son esquisse de juillet 2007, préalable à l'engagement de principe d'août 2007 ; que le rapport fondamental entre le prix et la surface constructible possible a été clairement exprimé par madame Y..., au nom de la SCI ROQUELAURE, dans ce premier acte d'engagement, mais que cette surface de 6500 m2 minimum de droits à construire s'est révélée fantaisiste et impossible à atteindre sur le terrain en cause, ce que n'ignorait pas la SCI, dont on a appris plus tard qu'elle avait validé auparavant un autre projet plus limité ; qu'elle même était ignorante des caractéristiques exactes de ce terrain, connues de la seule propriétaire ; que Monsieur Z..., architecte associé dans la SARL X...
Z..., atteste le 23 septembre 2010 avoir réalisé pour le compte de la société de promotion immobilière BOWFOND MARIGNAN une faisabilité sur le terrain situé au n° 65 route d'Agde, que cette étude a été faite à la demande de monsieur A..., responsable de la recherche foncière de cette société, et qu'à cette époque, il n'a jamais connu l'identité des propriétaires de ce foncier comme c'est le cas habituellement quand un promoteur apporte une faisabilité à réaliser sur un foncier ; qu'il ressort de cette attestation, dont le contenu n'est pas utilement discuté, que les informations portées sur l'esquisse du mois de juillet 2007 quant à une surface maximale constructible de 7500 m2 SHON, n'ont pas été fournies à l'architecte par le vendeur ; qu'il s'ensuit qu'avant l'engagement de principe concrétisé par la lettre du 2 août 2007 de madame B..., gérante de la SCI ROQUELAURE, de consentir à la société MARIGNAN une option exclusive de vente du terrain en cause, au prix d'acquisition de 3. 300. 000 euros HT pour une SHON de 6500 m2, la société intimée avait fait procéder à une étude de faisabilité évoquant une possibilité de construction maximale de 7500 m2 ; qu'une seconde esquisse plus détaillée datée du mois d'août 2007, émanant du même architecte, mentionne une surface projetée de 6500 m2 SHON ; qu'il n'est donc pas démontré que la société bénéficiaire de la promesse de vente s'est engagée sur la base de renseignements sur la constructibilité du terrain fournis par la SCI ROQUELAURE dans la lettre du 2 août 2007 ; que la société MARIGNAN RESIDENCES verse aux débats une attestation sur l'honneur de monsieur C..., architecte, en date du 18 février 2009, qui indique que son agence a été saisie par cette société d'une demande d'étude de faisabilité pour une réalisation immobilière de 6500 m2 sur le terrain sis au ... à TOULOUSE, qu'après rapprochement avec les services de l'urbanisme de la ville il s'est avéré que compte tenu de tous les paramètres du PLU limitant les droits à construire (espace boisé protégé inconstructible sur plus de la moitié du terrain, hauteur de construction limitée à 15, 50 m, démarche de Haute Qualité Environnementale) la constructibilité réelle du terrain " ne pouvait certainement pas atteindre 6500 m2 SHON, mais plutôt la moitié environ " ; que l'agence a calculé une faisabilité pour 3800 m2 environ qui n'a pas intéressé MARIGNAN, que Monsieur C...précise qu'au vu de ces éléments, il a été décidé de ne pas constituer l'important dossier de permis de construire pour un programme de 6500 m2 qui n'avait aucune raison d'être déposé, et qui, après les réunions en mairie, aurait sans doute été mal perçu ; que l'engagement de dépenses pour la constitution d'un tel dossier aurait été très important, de l'ordre de 87. 000 euros ; qu'il signale enfin avoir appris, au cours des rapprochements avec les services de la mairie, qu'une demande de permis de construire avait été faite et qu'après un passage en Commission d'Etudes Préalables, les élus avaient statué pour une constructibilité maximum de 3600 m2 SHON ; que force est de constater que les affirmations de monsieur C...ne sont corroborées par aucun document administratif, ni même par le moindre écrit attestant de la réalité des rencontres évoquées avec les services de l'urbanisme de la ville de TOULOUSE et de leur contenu ; qu'il ne justifie d'aucune certitude quant à l'impossibilité de réaliser la construction projetée, puisqu'il mentionne seulement que les droits à construire ne pouvaient certainement pas atteindre 6500 m2, et il donne des informations très approximatives quant à la constructibilité réelle, en envisageant d'abord la moitié de 6500 m2, soit 3250 m2, pour ensuite faire état d'un calcul à hauteur de 3 800 m2, avant d'évoquer un précédent projet pour une constructibilité maximum de 3600 m2 ; qu'à cet égard la SCI ROQUELAURE conteste avoir déposé ou autorisé le dépôt d'une demande de permis de construire qui aurait abouti à une constructibi lité de 3600 m2, et aucun document objectif attestant de la réalité d'un tel projet n'est produit par l'intimée ; que l'extrait du PLU joint à l'attestation de monsieur C...porte la date de janvier 2008 manuscrite, ce qui ne peut lui conférer aucune valeur probante ; que la société MARIGNAN RESIDENCES ne verse aux débats aucun document de nature à établir sans aucune contestation possible qu'en décembre 2007, lorsque la promesse de vente a été signée, son consentement a été vicié par des indications erronées quant à la constructibilité du terrain ; que l'erreur alléguée n'est pas établie et dès lors il n'est pas nécessaire de vérifier si une telle erreur présenterait ou non un caractère excusable ; que la SNC MARIGNAN RESIDENCES soutient ensuite que la SCI ROQUELAURE lui aurait caché que la société TOTAL FRANCE, locataire, pourrait se prévaloir d'une promesse de renouvellement de bail, ce qui relèverait même du dol ; qu'elle ne vise cependant pas l'article 1116 du code civil dans ses écritures, et sollicite uniquement la confirmation du jugement, lequel a prononcé la nullité de la promesse de vente pour erreur sur les qualités substantielles du terrain ; qu'il ressort des pièces produites que la SCI ROQUELAURE a donné congé avec refus de renouvellement à la société TOTAL FRANCE le 28 septembre 2007 pour le 31 mars 2008, date d'expiration du bail, que la promesse de vente a été signée le 21 décembre 2007, et que la société TOTAL a fait assigner son bailleur en nullité du congé avec refus de renouvellement du bail le 31 mars 2008 ; que la SCI ROQUELAURE fait justement observer que le bail commercial la liant à la société TOTAL FRANCE ne contient pas de clause intitulée " promesse de renouvellement ". La procédure engagée par la société TOTAL FRANCE est fondée sur une interprétation d'une stipulation contractuelle emportant selon elle un renouvellement automatique du bail ; que par ailleurs l'éventualité d'un contentieux entre le preneur et le bailleur quant à la libération des lieux a été expressément évoquée dans la promesse de vente, laquelle contient une clause de prorogation de sa durée de validité, si l'immeuble n'était pas libre à la date prévue pour la régularisation de l'acte authentique, jusqu'à la libération des lieux sans pouvoir dépasser le 30 décembre 2010 en cas d'instance devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE et le 30 décembre 2011 en cas d'appel de la décision du tribunal de grande instance ; qu'en conséquence aucune erreur liée à l'impossibilité pour le promettant de disposer du bien ne peut être retenue ; que le moyen de nullité tiré de l'erreur sur des qualités substantielles du bien objet de la promesse doit donc être rejeté, sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la solution du litige opposant la SCI ROQUELAURE et la société TOTAL ; que sur la caducité de la promesse de vente, invoquée à titre subsidiaire, elle ne pouvait résulter le 7 août 2008, date à laquelle la société MARIGNAN RESIDENCES a manifesté sa volonté de ne pas donner suite à son engagement, de l'existence du contentieux en cours entre bailleur et preneur, dès lors que le renouvellement du bail n'était pas acquis, et que la potentialité d'un contentieux était intégrée dans la promesse qui stipulait une faculté de prorogation jusqu'au 30 décembre 2011 (arrêt attaqué p. 4 al. 7, 8, 9, p. 5, 6, 7 al ; 1 à 9) ;
1°) ALORS QUE la société MARIGNAN RESIDENCES avait justifié de l'impossibilité d'obtenir un permis de construire pour une surface de 6 500 m2 de SHON en versant aux débats une attestation sur l'honneur de son architecte, Monsieur C..., exposant les raisons liées aux contraintes du PLU à laquelle était annexé un extrait dudit PLU corroborant les termes de l'attestation ; qu'en affirmant que « les affirmations de Monsieur C...ne sont corroborées par aucun document administratif », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette attestation en occultant l'existence de son annexe qui était un document administratif, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la société ROQUELAURE n'avait pas contesté la valeur probante de l'extrait de PLU qui était annexé à l'attestation de Monsieur C...et son application à la date à laquelle devait être déposée la demande de permis de construire ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que l'extrait de PLU joint à l'attestation de Monsieur C...portait une date de janvier 2008 manuscrite pour en déduire « ce qui ne peut lui conférer aucune valeur probante », sans provoquer au préalable les explications des parties, la Cour d'appel a violé le principe du contradictoire ensemble l'article 16 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société MARIGNAN RESIDENCES à payer à la société ROQUELAURE la somme de 330 000 euros en application de l'article 14 de la promesse de vente du 21 décembre 2007 ;
AUX MOTIFS QUE la société intimée estime que la promesse doit être déclarée caduque en raison du fait que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire un programme immobilier de 6500 m2 SHON serait défaillie ; qu'elle produit un courrier du 7 mars 2008 dans lequel elle écrit à la société ROQUELAURE qu'il était absolument impossible de construire les 6500 m2 prévus et que la mairie avait signalé qu'un projet présenté dans le passé n'avait été approuvé que pour la SHON maximale de 3600 m2 ; que toutefois elle ne justifie pas de la réception de cette lettre par le promettant qui affirme ne pas l'avoir reçu ; qu'en toute hypothèse la société MARIGNAN RESIDENCES ne pouvait valablement se prévaloir d'avis officieux des services de l'urbanisme, dont elle ne rapporte au demeurant pas la preuve, pour prétendre que la condition suspensive ne pourrait pas être réalisée, et s'abstenir de satisfaire à son obligation de déposer une demande de permis de construire avant le 31 mai 2008 ; qu'elle ne peut davantage arguer du coût élevé d'une telle demande pour justifier sa carence à exécuter cette obligation ; que là société MARIGNAN RESIDENCES n'ayant effectué aucune des diligences nécessaires à l'obtention d'un permis de construire un ensemble immobilier représentant la SHON mentionnée dans la promesse de vente, cette condition doit être réputée accomplie ; que l'article 14 de cet acte stipule qu'en conséquence de la présente promesse de vente qui lui est faite par le promettant et pour indemniser ce dernier de tous préjudices que sa non réalisation lui ferait subir, notamment du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur et du fait de l'immobilisation du bien, le bénéficiaire s'engage à verser au promettant la somme de 330. 000 euros ; que cette somme sera acquise au promettant, à titre d'indemnité d'immobilisation comme de tous dommages et intérêts, dans l'hypothèse où, nonobstant la réalisation des conditions stipulées ci-dessus, le bénéficiaire renoncerait à acquérir ; que la non réalisation des conditions suspensives autres que celle relative à l'obtention d'un permis de construire n'a pas été invoquée par la société MARIGNAN RÉSIDENCES lorsqu'elle a fait connaître le 7 août 2008 au promettant qu'elle considérait la promesse caduque, et elle ne l'est pas davantage dans le cadre de la présente procédure ; qu'en conséquence la SCI ROQUELAURE est en droit de demander le paiement de la somme de 330. 000 euros à la SNC MARIGNAN RESIDENCES (arrêt attaqué p. 7 dernier alinéa, 11, p. 8) al. 1 à8) ;
1°) ALORS QUE la condition suspensive n'est réputée accomplie que lorsque le débiteur, obligé sous cette condition en a empêché l'accomplissement ; que le seul fait pour le bénéficiaire de la promesse de vente, comportant une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire d'une surface de 6500 m2 de SHON de ne pas déposer de demande de permis ne peut être retenu contre lui dès lors qu'il est établi que ce permis ne pouvait être obtenu, compte tenu des règles d'urbanisme applicables ; que la société MARIGNAN RESIDENCES soutenait en l'espèce que les règles d'urbanisme interdisaient tout construction pour une surface excédant 3600 ou 3800 m2 de SHON ; qu'en retenant, pour justifier sa condamnation au paiement de l'indemnité contractuelle d'immobilisation, le défaut de dépôt d'une demande de permis de construire à la charge de la société MARIGNAN RESIDENCES et le fait que l'erreur qu'elle invoque sur la constructibilité du terrain n'était pas établie, sans rechercher si le terrain litigieux était réellement constructible dans les termes de la conditions suspensive, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
2°) ALORS QUE si la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement, il appartient au créancier de démontrer que c'est son cocontractant qui a empêché la réalisation de la condition ; qu'en se fondant sur le fait que la société MARIGNAN RESIDENCES ne pouvait pas se fonder sur des avis officieux des services de l'urbanisme pour prétendre que la condition suspensive n'était pas réalisée et s'abstenir de satisfaire à son obligation de déposer une demande de permis de construire, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil.
