LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 17 janvier 2011), que par acte sous seing privé du 3 septembre 2003, comportant diverses conditions suspensives dont celle d'obtention d'un permis de construire, M. X... a vendu un terrain à M. Y... ; qu'aux termes de l'acte, la vente devait être réitérée au plus tôt le 1er septembre 2008 et au plus tard le 30 novembre 2008 ; que par courrier du 30 août 2007, signifié par huissier de justice le 3 septembre 2007, M. Y... informait le vendeur qu'il était disposé à signer l'acte authentique de vente le lundi 7 janvier 2008 ; que celui-ci a répondu qu'à défaut pour l'acquéreur d'avoir justifié du dépôt d'une demande de permis de construire dans les délais prévus par l'acte, il était délié de tout engagement et l'a mis en demeure de lui verser la clause pénale stipulée au contrat ; que M. Y... a assigné le vendeur en exécution forcée de la vente ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en exécution forcée de la vente et en paiement de la clause pénale, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il résultait des termes clairs de la promesse que la condition suspensive portait sur l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et que si celui-ci ne procédait pas au dépôt de la demande d'un tel permis, il ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte, le vendeur pouvant reprendre sa liberté avec application de la clause pénale ; qu'il s'agissait d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur et lui seul étant privé, dans l'hypothèse visée d'une absence de demande de permis de construire, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique, si bien que l'acquéreur pouvait renoncer au bénéfice de cette condition dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse ; qu'en retenant que, faute de justificatif de dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai de quatre ans prévu par le compromis de vente, le vendeur était en droit d'invoquer la caducité de la convention, la cour d'appel qui l'a dénaturée, a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que dans la lettre du 30 août 2007 signifiée par huissier de justice, M. Y..., se référant au compromis de vente du 3 septembre 2003, a écrit qu'afin de faire valoir ses droits, il informait M. X... de sa disponibilité pour signer l'acte authentique de vente le lundi 7 janvier 2008 et que, comme cela était stipulé dans ce compromis de vente, le terrain devait être libre de toute location, habitation ou occupation quelconque ; qu'en déclarant que ce document ne valait pas renonciation non équivoque de M. Y... à se prévaloir de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire, la cour d'appel, qui l'a dénaturé, a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'il ne résulte ni de ses écritures, ni de l'arrêt attaqué, que M. X... qui soutenait seulement que le compromis de vente était caduc avait en outre prétendu que l'acquéreur ne pouvait valablement exiger sa réitération en la forme authentique à la date du 7 janvier 2008 tandis qu'il prévoyait cette réitération au plus tôt le 1er septembre 2008 ; qu'en se fondant sur ce moyen sans provoquer les observations des parties, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 16 du code de procédure civile ;
4°/ que la date contractuelle de réitération du compromis de vente en la forme authentique étant passée à la date à laquelle le juge a statué sur la demande en exécution forcée de la vente, la cour d'appel, en rejetant cette demande au motif que l'acquéreur ne pouvait valablement exiger sa réitération en la forme authentique à la date du 7 janvier 2008, alors qu'il prévoyait cette réitération au plus tôt le 1er septembre 2008, a violé les articles 1134 du code civil et 12 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y... n'avait pas notifié au vendeur le dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai de 4 ans prévu à l'acte de vente, la cour d'appel qui a retenu, sans dénaturation de l'acte qui la contenait, que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'était pas stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, a pu déduire de ces seuls motifs que l'acte du 3 septembre 2003 était caduc ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. Y....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Antoine Y... de sa demande en exécution forcée de la vente et en paiement de la somme de 6. 100 € au titre de la clause pénale conventionnelle, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Aux motifs que selon acte sous seing privé du 3 septembre 2003, monsieur Raymond X... a vendu à monsieur Antoine Y... un terrain sis à TOULOUSE quartier Lafourguette-chemin du Chapitre, au prix de 121. 959, 21 euros, sous diverses conditions suspensives dont l'obtention d'un permis de construire ; que les parties ont convenu que l'acte de vente serait réitéré en la forme authentique au plus tôt le 1er septembre 2008 et au plus tard le 30 novembre 2008 ; que suivant courrier du 30 août 2007, signifié par huissier le 3 septembre 2007, monsieur Y... a fait connaître à monsieur X... qu'il était disposé à signer l'acte authentique de vente le lundi 7 janvier 2008 ; que selon l'article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce l'acte sous seing privé du 3 septembre 2003 comporte notamment la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la convention, de la construction d'un local professionnel d'une superficie de 1380 m ², assortie de la précision suivante : " II est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande de permis de construire et ce dans le délai de quatre ans à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. A défaut, la condition sera réputée réalisée pour application de la clause pénale ci-après, et le vendeur pourra reprendre sa pleine et entière liberté " ; que l'acte ne mentionne pas que cette condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ; que la seule condition suspensive stipulée expressément au seul bénéfice de l'acquéreur figure au paragraphe énumérant les conditions suspensives de droit commun, et elle concerne l'absence de révélation par les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme de servitudes autres que celles éventuellement indiquées ni de vices non révélés à l'acte, pouvant grever l'immeuble ; qu'il est indiqué au paragraphe relatif à la réitération authentique qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis la signature de l'acte authentique aura lieu au plus tôt le 1er septembre 2008 et au plus tard le 30 novembre 2008 ; que Monsieur Y... a fait signifier par huissier le 3 septembre 2007 à Monsieur X... un courrier du 30 août 2007, aux termes duquel il rappelait le compromis de vente signé entre les deux parties le 3 septembre 2003, enregistré à la recette des impôts de Toulouse Sud Ouest le 7 novembre 2003, ainsi que les références du terrain objet de cette convention, et indiquait : " Afin de faire prévaloir mes droits, je vous part être disposé à signer l'acte authentique de vente le lundi 7 janvier 2008 " ; que ce courrier ne contient aucune référence au dépôt d'une demande de permis de construire, ni la mention expresse d'une renonciation de l'acquéreur à se prévaloir de cette condition suspensive, Monsieur Y... manifestant au contraire son intention de faire valoir ses droits, sans autre précision ; qu'or la renonciation à un droit, si elle peut être tacite, doit être dépourvue d'équivoque ; que la lettre signifiée le 3 septembre 2007, à la date d'expiration du délai de quatre ans prévu par le compromis de vente, n'étant assortie d'aucun justificatif du dépôt d'une demande de permis de construire, le vendeur était en droit d'invoquer la caducité de la convention et de se considérer comme délié de tout engagement, ce qu'il a clairement exprimé dans sa réponse du 12 novembre 2007, étant au surplus observé que l'acquéreur ne pouvait valablement exiger une réitération en la forme authentique à la date du 7 janvier 2008 alors que le compromis prévoyait cette réitération au plus tôt le 1er septembre 2008 ; que la production par Monsieur Y..., pour la première fois en cause d'appel, de documents dont il résulte qu'il avait déposé une demande de permis de construire le 1er juin 2007, que le dossier était complet le 10 août 2007, et que le permis de construire a été accordé le 12 novembre 2007, alors qu'il n'en a nullement fait état de ses démarches dans sa lettre du 3 septembre 2007, ne peut lui permettre de régulariser la situation au regard des obligations imposées par l'acte sous seing privé du 3 septembre 2003, et confirme au demeurant l'ambiguïté de la position de l'acquéreur quant à sa volonté de renoncer à cette condition suspensive ; que l'acte sous seing privé du 3 septembre 2003 est donc caduc en application des stipulations contractuelles ;
Alors que de première part, il résultait des termes clairs de la promesse que la condition suspensive portait sur l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et que si celui-ci ne procédait pas au dépôt de la demande d'un tel permis, il ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte, le vendeur pouvant reprendre sa liberté avec application de la clause pénale ; qu'il s'agissait d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur et lui seul étant privé, dans l'hypothèse visée d'une absence de demande de permis de construire, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique, si bien que l'acquéreur pouvait renoncer au bénéfice de cette condition dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse ; qu'en retenant que, faute de justificatif de dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai de quatre ans prévu par le compromis de vente, le vendeur était en droit d'invoquer la caducité de la convention, la Cour d'appel qui l'a dénaturée, a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, de deuxième part, dans la lettre du 30 août 2007 signifiée par huissier de justice, Monsieur Y..., se référant au compromis de vente du 3 septembre 2003, a écrit qu'afin de faire valoir ses droits, il informait Monsieur Raymond X... de sa disponibilité pour signer l'acte authentique de vente le lundi 7 janvier 2008 et que, comme cela était stipulé dans ce compromis de vente, le terrain devait être libre de toute location, habitation ou occupation quelconque ; qu'en déclarant que ce document ne valait pas renonciation non équivoque de Monsieur Y... à se prévaloir de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire, la Cour d'appel, qui l'a dénaturé, a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors de troisième part, et en tout état de cause qu'il ne résulte ni de ses écritures, ni de l'arrêt attaqué, que Monsieur Raymond X... qui soutenait seulement que le compromis de vente était caduc avait en outre prétendu que l'acquéreur ne pouvait valablement exiger sa réitération en la forme authentique à la date du 7 janvier 2008 tandis qu'il prévoyait cette réitération au plus tôt le 1er septembre 2008 ; qu'en se fondant sur ce moyen sans provoquer les observations des parties, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 16 du Code de procédure civile ;
Alors que, de quatrième part, que la date contractuelle de réitération du compromis de vente en la forme authentique étant passée à la date à laquelle le juge a statué sur la demande en exécution forcée de la vente, la Cour d'appel, en rejetant cette demande au motif que l'acquéreur ne pouvait valablement exiger sa réitération en la forme authentique à la date du 7 janvier 2008 alors qu'il prévoyait cette réitération au plus tôt le 1er septembre 2008, a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 12 du Code de procédure civile.
