LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 septembre 2009, n° RG 09/ 5516), que Mme X..., propriétaire de lots d'un immeuble en copropriété, contestant la répartition des tantièmes, le décompte des votes qui en était résulté et la propriété du lot n° 16 attribué à la société civile immobilière DASA (la SCI), a assigné la SCI et le syndicat des copropriétaires 2 avenue Pascal Paoli (le syndicat) en annulation de l'assemblée générale du 3 mars 2006 ;
Attendu que la SCI et le syndicat font grief à l'arrêt d'annuler l'assemblée générale des copropriétaires, alors, selon le moyen :
1°/ que, saisie d'une demande d'annulation d'assemblée générale de copropriétaires par contestation de la répartition des millièmes, en prononçant l'annulation demandée faute d'accord ou de jugement sur cette répartition, ce qui constituait l'objet même du litige, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ que la preuve d'une prescription acquisitive n'est exigée que de celui dont le titre est certainement invalide ; qu'en attendant de la SCI DASA qu'elle fasse la preuve d'une acquisition par prescription dans la mesure où deux autres titres " semblent écarter la propriété exclusive " de son auteur, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
3°/ que la preuve incombe au demandeur contestant la propriété du possesseur muni d'un juste titre depuis plus de dix ans ; qu'en prononçant l'annulation de l'assemblée générale du 3 mars 2006 par remise en cause de l'attribution de ses millièmes à la SCI DASA, faute pour elle de rapporter la preuve d'une prescription acquisitive, la cour d'appel a violé l'article 9 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aucune répartition judiciaire ou conventionnelle des tantièmes n'était intervenue et qu'il n'était pas justifié d'un règlement de copropriété ou état descriptif de division, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige, ni inverser la charge de la preuve, a pu en déduire que les droits de vote étaient fondés sur une répartition arbitraire des tantièmes et annuler l'assemblée générale du 3 mars 2006 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI DASA et le syndicat des copropriétaires 2 avenue Pascal Paoli à Ajaccio aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI DASA et le syndicat des copropriétaires 2 avenue Pascal Paoli à Ajaccio, à payer à Mme X...la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la SCI DASA et du syndicat des copropriétaires 2 avenue Pascal Paoli à Ajaccio ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 2 avenue Pascal Paoli et la SCI DASA
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la preuve du droit de propriété de la SCI DASA sur les combles litigieux n'est pas rapportée ; dit que les décomptes des voix basés sur les millièmes établis par Monsieur Y...et Monsieur Z...en considérant que la SCI DASA était propriétaire exclusif des combles de l'immeuble ne peuvent être considérés comme réguliers ; et d'avoir annulé l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis 2 avenue Pascal Paoli à Ajaccio qui s'est tenue le 3 mars 2006 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est justifié d'aucun règlement de copropriété ni d'aucun état descriptif de division de l'immeuble litigieux dont il apparaît que les parties ont cependant entendu le placer sous le régime de la copropriété ; qu'il résulte des propres affirmations des parties qu'aucune répartition des tantièmes n'a été conventionnellement approuvée et qu'il n'est justifié d'aucune décision judiciaire ayant imposé une telle répartition ; qu'il apparaît dès lors que les tantièmes utilisés pour procéder aux votes lors de l'assemblée générale critiquée sont parfaitement arbitraires, d'où il résulte que ladite assemblée est radicalement nulle ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE toute irrégularité dans la computation des voix frappe l'assemblée générale de nullité, ces irrégularités portant atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer à l'assemblée générale, cette participation devant être conforme aux droits réellement détenus ; que la demanderesse affirme que le décompte des millièmes est faussé du fait que ceux-ci ont été établis en tenant pour acquis que la SCI DASA était l'unique propriétaire des combles – ou grenier-constituant le lot 16 de l'état descriptif de division, ce qu'elle conteste ; que, par application de l'article 9 du nouveau code de procédure civile, et 2265 du code civil, la charge de la preuve repose sur Mme X..., demanderesse, la SCI DASA bénéficiant de surcroît de la présomption de propriété attachée à la qualité de possesseur ; qu'il convient en outre de remarquer que la présente action n'est pas au principal une action en revendication, Mme X...ne revendiquant pas la propriété des combles, mais prétextant de l'absence de propriété exclusive de la SCI DASA sur ces derniers pour contester la régularité de l'assemblée générale qui s'est tenue le 3 mars 2006 ; que suivant acte en date du 14 novembre 1988, dont copie est produite, la SCI DASA alors en formation, a acquis de Madame Ange Marie A..., veuve G...et de Monsieur Jacques A..., son frère, héritiers de Madame Marie
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, épouse A...et de son frère Monsieur François
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, eux-mêmes héritiers de leur père, Monsieur Joseph Napoléon
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, deux appartements et le grenier – actuellement objet du litige – de l'immeuble sis..., cadastré section BW n° 98 à Ajaccio ; qu'en application des dispositions de l'article 544 du code civil, ce titre constitue une présomption de propriété au bénéfice de la SCI DASA ; que toutefois nul ne peut transmettre plus de droit qu'il n'en a ; que la validité du titre détenu par la SCI DASA est conditionnée par le fait que son auteur, les consorts A..., étaient bien propriétaires exclusifs du grenier ; qu'or, il résulte de la copie de la transcription versée au débats que le 17 août 1871, M. C...a vendu à Jean D..., François D...et Joseph Napoléon
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, chacun le tiers indivis du terrain alors à bâtir et devenu l'immeuble objet du litige ; que donc l'ayant cause initial des consorts A...-B...auteur de la SCI DASA n'était que propriétaire indivis et non exclusif de l'actuel lot litigieux ; que l'acte dressé le 16 février 1920 par devant Me E..., notaire, dont copie est versée aux débats, par lequel Monsieur Jacques D...a, en qualité de propriétaire, héritier de Jean D..., vendu à Monsieur Pierre Demetrio F...dans l'immeuble sis ..., outre une magasin sis au rez-de-chaussée, un appartement situé au deuxième étage composé de cinq pièces et le tiers indivis du grenier, démontre qu'en 1920, Joseph Napoléon
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n'était pas le propriétaire exclusif de ce dernier ; que donc la possession de l'hoirie
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sur le grenier dont il est fait état dans l'attestation de 1988 manifestement établie pour les besoins de la vente A.../ SCI DASA, soit une possession qui remonterait à Joseph Napoléon
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, ne peut être retenue ; que, de plus, l'existence d'un acte notarié constatant une possession ou même un usucapion, ne peut, par ellemême, établir celle-ci a fortiori lorsque, comme en l'espèce, son contenu est contredit par l'existence de titres autres ; que donc, en 1988, une prescription de trente ans n'était pas établie ; attendu donc que seul le titre de 1988 ne suffit pas à établir la propriété de la SCI DASA dans la mesure où deux autres titres semblent écarter la propriété exclusive des consorts
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, auteur de la SCI DASA sur le bien en cause ; que toutefois, la SCI DASA fait par ailleurs état d'une possession à titre de propriétaire exclusif sur le grenier litigieux ; que l'article 2229 du code civil édicte : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue, et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » ; qu'en application de l'article 2262 du code civil, l'usucapion exige de celui qui s'en prévaut une possession trentenaire présentant les conditions ci-dessus requises ; qu'aux termes de l'article 2265, « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé » ; que, selon l'article 2268 du code civil, « la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver », ce qui n'est pas fait en l'espèce ; qu'il a été rappelé que l'autorité de la chose jugée d'une décision ne porte par principe que sur son dispositif ; que si la question de la propriété des combles a été invoquée dans le jugement du 29 novembre 2007, ce dernier ne tranchait pas une action en revendication ne s'était intéressé à ce moyen que pour statuer sur la régularité du décompte des droits de vote ; que, de plus, à l'époque, la demanderesse ne contestait pas dans le détail tous les caractères exigés par la loi pour que la possession puisse conduire à l'usucapion ; que tel n'est pas le cas aujourd'hui, Mme X...contestant l'existence d'actes matériels de prescription, de même que le caractère paisible, continu et non équivoque de la possession alléguée ; qu'elle conteste encore la durée de la possession ; que si le juge n'est pas tenu de relever tous les caractères exigés par la loi pour que la possession puisse conduire à l'usucapion, en l'absence de contestation portant sur chacun d'eux, il appartient en revanche, par application des dispositions 1315 et 2229 du code civil combinées, à celui qui allègue une possession contestée, de rapporter la preuve du caractère utile de sa possession ; que dans le cadre de la présente instance, contrairement à la précédente, Mme X...conteste le fait que la possession alléguée présente les caractères que la loi impose pour qu'elle conduise à l'usucapion ; que donc, en l'espèce, la SCI DASA doit démontrer tous les caractères de sa possession et le caractère utile de cette dernière ; qu'en l'espèce, la SCI DASA prétend avoir réalisé une chape servant à protéger ses locaux, qu'elle ne rapporte cependant aucunement la preuve de ce fait ; que la SCI DASA ne justifie donc aucunement avoir accompli d'actes matériels de possession ; qu'elle ne prouve pas davantage que la possession alléguée s'est inscrite dans la durée et qu'elle présente par conséquent un caractère continu ; que les caractères de publicité, de paisibilité et d'univocité ne sont pas davantage démontrés ; que la SCI DASA ne rapporte pas la preuve qui lui incombe en l'espèce du caractère utile de la prescription alléguée ; qu'elle ne rapporte donc pas la preuve de ce qu'elle a acquis la propriété des combles litigieux par prescription acquisitive ; que par ailleurs, le titre de 1988 ne suffit pas à établir la propriété de la SCI DASA ; que donc la preuve du droit de propriété sur les combles litigieux n'est pas rapportée ; que la preuve n'est pas rapportée que les millièmes établis par M. Y...et M. Z...en considérant la SCI DASA était propriétaire exclusif des combles de l'immeuble, le sont conformément aux droits des parties ; que donc les décomptes des voix basés sur lesdits millièmes ne peuvent être considérés comme réguliers ; que dés lors, la totalité de l'assemblée générale qui s'est tenue le 3 mars 2006 et le procès-verbal de ladite assemblée doit être annulée ;
1°) ALORS QUE, saisie d'une demande d'annulation d'assemblée générale de copropriétaires par contestation de la répartition des millièmes, en prononçant l'annulation demandée faute d'accord ou de jugement sur cette répartition, ce qui constituait l'objet même du litige, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS EN TOUT ÉTAT DE CAUSE QUE la preuve d'une prescription acquisitive n'est exigée que de celui dont le titre est certainement invalide ; qu'en attendant de la SCI DASA qu'elle fasse la preuve d'une acquisition par prescription dans la mesure où deux autres titres « semblent écarter la propriété exclusive » de son auteur, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
3°) ET ALORS ENCORE QUE la charge de la preuve incombe au demandeur contestant la propriété du possesseur muni d'un juste titre depuis plus de dix ans ; qu'en prononçant l'annulation de l'assemblée générale du 3 mars 2006 par remise en cause de l'attribution de ses millièmes à la SCI DASA, faute pour elle de rapporter la preuve d'une prescription acquisitive, la cour d'appel a violé l'article 9 du code de procédure civile.
