LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Compiègne, 4 novembre 2010, rectifié le 6 janvier 2011), rendu en dernier ressort, que Mmes X... et Y..., locataires d'une maison d'habitation appartenant aux époux Z..., ont demandé la condamnation de ceux-ci à leur restituer le dépôt de garantie qu'elles avaient versé à leur entrée dans les lieux ; que les bailleurs ont sollicité reconventionnellement la condamnation des locataires au paiement de diverses sommes au titre des réparations locatives ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'installation audiovisuelle n'apparaissait ni sur l'état contradictoire d'entrée dans les lieux, ni sur l'état des lieux contradictoire de sortie, la juridiction de proximité, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur les mentions du contrat de bail non invoquées par les bailleurs, a pu en déduire que la disparition alléguée du décodeur n'était pas avérée ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1732 du code civil, ensemble l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1315, alinéa 2, du code civil ;
Attendu que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;
Attendu que pour rejeter la demande des bailleurs en remboursement du coût des frais de vidange de la fosse septique par eux exposés le 5 août 2009, le jugement retient qu'il n'est pas contesté que la fosse septique était pleine le 30 juillet 2009, que Mmes X... et Y...justifient, par la production d'une attestation, qu'elle fut vidée le 20 janvier 2009 et qu'il convient d'admettre une anomalie de fonctionnement de cette fosse septique dont les époux Z...ne justifient pas l'imputabilité aux locataires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les locataires répondaient de l'encombrement anormal de la fosse septique arrivé pendant leur jouissance, à moins pour elles de prouver qu'il avait eu lieu sans leur faute, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
Et sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa troisième branche :
Vu les articles 1730 et 1732 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande des bailleurs au titre de la pompe du puits, le jugement retient qu'il est noté sur le contrat de bail que " le puits dans le jardin est muni d'un moteur ", que l'état des lieux de sortie ne mentionne rien concernant une éventuelle pompe factice ou en état de marche, qu'il est surprenant que les époux Z..., présents lors de la réalisation contradictoire de cet état des lieux, n'aient pas rappelé à l'huissier de justice la disparition de la pompe afin qu'elle figure dans son procès-verbal de constat ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'état des lieux d'entrée que les bailleurs invoquaient ne faisait pas mention d'une pompe de puits en état de marche, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen du pourvoi principal pris en sa première branche :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Z...de sa demande en remboursement des frais de vidange de la fosse septique et du coût du remplacement de la pompe de puits, le jugement rendu le 4 novembre 2010, rectifié le 6 janvier 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Compiègne ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Senlis ;
Condamne Mmes X... et Y...aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mmes X... et Y...à payer à Mme Z...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour Mme A...épouse Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief aux jugements attaqués D'AVOIR condamné Madame A...avec Monsieur David Z...à payer à Madame Marie-Hélène X... et Madame Annie Y...la somme de 740, 31 € chacune à titre de compensation qui éteindra les dettes que les parties ont l'une envers l'autre et d'avoir débouté Madame A...de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE : « Vu l'article 9 du Code de Procédure Civile qui dispose : II incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Vu les états des lieux contradictoires d'entrée et de sortie du bien loué, Sur le procès verbal d'état des lieux réalisé par un huissier : qu'un huissier de justice est un Officier Ministériel et Public nommé par le Garde des Sceaux qui pratique des activités dont il a le monopole, comme dresser des constats ayant un caractère authentique qui servent de preuve à l'occasion d'un litige, sachant que certains éléments de son contenu peuvent être mis en cause uniquement par la voie de l'inscription de faux. Que Monsieur et Madame David Z...déclarent avoir déposé plainte prés l'Ordre des Huissiers de France, qu'il n'a pas été demandé de renvoi pour ce motif, Il conviendra de considérer qu'au jour de l'audience aucun élément avéré ne permet de remettre en cause le constat contradictoire réalisé par Maître Laurence B..., Sur la nature du bail : Vu le contrat de bail signé entre les parties, qui dispose de la location d'un logement nu à usage d'habitation et non du bail d'un bien meublé, Attendu que le bail " nu " ou non meublé est régi par la loi du 6 juillet 1989, et qu'il ne peut être confondu avec le bail d'un meublé, qu'il existe des différences substantielles entre ces 2 types de baux (durée de location, procédure de congé, procédure d'augmentation du loyer, etc....). Il convient de retenir que le bail signé entre Mesdames Made-Hélène X... et Annie Y...et Monsieur et Madame David Z...est un bail « nu ». Sur l'achat et la pose d'un chauffe-eau : Contrairement aux affirmations de Monsieur et Madame David Z..., Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...justifient de l'entretien du chauffe-eau par la production d'une attestation de l'artisan qui a procédé à cette tâche, que l'absence de l'indication du prix, de la date de réalisation et de la facture de cette intervention ne justifient pas de la fausseté de cette attestation, que surabondamment, l'artisan appelé donne une explication technique de la cause de la panne de ce chauffe-eau. Il conviendra en conséquence de débouter Monsieur et Madame David Z...de ce chef de demande. Sur la vidange de la fosse septique : qu'il n'est pas contesté que la fosse septique était pleine le 30 juillet 2009, que Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...justifient, par la production d'une attestation conforme à l'article 202 du Code de Procédure Civile, que la fosse septique fut vidée le 20 janvier 2009. Il convient d'admettre une anomalie de fonctionnement de cette fosse septique dont Monsieur et Madame David Z...ne justifient pas l'imputabilité à Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y.... Il conviendra en conséquence de débouter Monsieur et Madame David Z...de ce chef de demande. Sur l'installation audiovisuelle : que ce type d'installation n'apparait : ni sur l'état contradictoire d'entrée dans les lieux, ni sur l'état des lieux contradictoire cédant, Attendu qu'il ne peut être soutenu la disparition d un bien dont la présence n'était pas avérée, que ce type d'installation peut être considéré comme un bien meuble qui ne figure sur aucun inventaire annexe. Il conviendra en conséquence de débouter Monsieur et Madame David Z...de ce chef de demande. Sur l'état de la chaudière : que, par mention au contrat de bail d'habitation, au chapitre des clauses particulières, il était prescrit aux locataires de recourir à un plombier pour rallumer la chaudière après l'été, que Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...déclarent et justifient de l'entretien de la chaudière par l'Entreprise DELMO 1TE, que Monsieur et Madame David Z...ne justifient pas d'un manquement de leurs locataires quant à l'entretien de la chaudière. Il conviendra en conséquence de débouter Monsieur et Madame David Z...de ce chef de demande, Sur l'état des papiers peints de la chambre 3 : que l'état des lieux d'entrée mentionne pour la chambre numéro 3 : Murs : TBE, Peinture : 113E, Sol EM. Que sur l'état des lieux de sortie, pour la même pièce il est noté : Parquet à l'état d'entretien. La tapisserie est grossièrement posée, avec des traces jaunâtres aux extrémités. Coté rangement : parquet taché et déformé. Que la différence des états des lieux entrant et sortant justifie les travaux objets du devis n° 0113 de l'Entreprise A. N. PEINTURE. Il conviendra de condamner Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...à payer à Monsieur et Madame David Z...la somme de 639, 38 € à titre de réfection des papiers peints de la chambre numéro 3. Sur la pompe du puits : qu'il est noté sur le contrat de bail que : « le puits dans le jardin est muni d'un moteur... ». L'état des lieux cédant ne mentionne rien concernant une éventuelle pompe factice ou en état de marche. Qu'il est surprenant que Monsieur et Madame David Z...déclarent dans leur conclusions, à propos de cette pompe, que : « l'Huissier n'a pu k constater car l'appareil avait disparu./... I nous étions au courant bien avant qu'elles (les locataires) aient quitté les lieux », et que par ailleurs, étant présents lors de la réalisation contradictoire de l'état des lieux de sortie ils n'ont pas rappelé à l'Huissier cette disparition afin qu'elle figure à son procès-verbal de constat. En application de l'article 9 du Code de Procédure Civile il conviendra de débouter Monsieur et Madame David Z...de ce chef de demande. Sur le dépôt de garantie. Qu'il n'est pas contesté qu'un dépôt de garantie de 1. 400 € fut versé à l'entrée dans les lieux. Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 22 qui dispose de l'obligation de restitution du dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire. Il conviendra de condamner Monsieur et Madame David Z...à payer à Mesdames Marie-Hélène X...et Annie Y...la somme de 1. 400 € à titre de remboursement du dépôt de garantie. Sur la justification des charges : Vu l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 en son article 88, que les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer principal qui sont exigibles sur justification. Que le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et que les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois, Attendu qu'en application des conditions du contrat de bail, il n'est pas contesté que Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...ont régulièrement payé mensuellement 40 € de charges, et ce, pendant la durée de la location, soit 9 mois, ce qui fait un total de 360 €. Que Monsieur et Madame David Z...n'ont pas justifié ces charges. Il conviendra de condamner Monsieur et Madame David Z...à payer à Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...la somme de 360 € à titre de remboursement de charges non justifiées. Etablissement de la compensation en application de l'article 1289 du Code Civil : que Monsieur et Madame David Z...seront condamnés à payer à Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...les sommes de 1. 400 € à titre de remboursement du dépôt de garantie, 360 € à titre de changes non justifiées, que Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...seront condamnées à payer à Monsieur et Madame David Z...la somme de 639, 38 € à titre de réfection des papiers peints de la chambre numéro 3, Par compensation la créance s'élève à : 639, 38- (1. 400 + 360) = 1. 120, 62 €. En conséquence il conviendra de condamner Monsieur et Madame David Z...à payer à Mesdames Marie-Hélène X...et Annie Y...la somme de 1. 120, 62 € à titre de compensation qui éteindra les dettes que les parties ont l'une envers l'autre. Sur la demande du paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code Civil : qu'il conviendra de condamner Monsieur et Madame David Z...aux dépens, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile il conviendra de ne pas laisser à la charge de Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...des frais non compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur et Madame David Z...à payer à Mesdames Marie-Hélène X... et Annie Y...la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile » (jugement du 4 novembre 2010 p. 3 à 7).
ET AUX MOTIFS QUE : « En application des dispositions de l'article 462 du NCPC, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugé, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui Pa rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon que le dossier révèle ou, à défaut, selon ce que la raison commande. En l'espèce, il est établi que la durée du bail, objet de la requête en erreur matérielle, est de 18 mois et non 9 mois). Que Monsieur et Madame Z...David, défendeurs, ont été condamnés à payer à Madame X... Marie-Hélène et Madame Y...Annie demanderesses, les sommes de 1. 400 € à titre de remboursement d'un dépôt de garantie, 40 € par mois à titre de charges non justifiées, il convient de retenir que ce remboursement s'élève à 40 € x 18 mois soit 720. Que Madame X... Marie-Hélène et Madame Y...Annie ont été condamnées à payer à Monsieur et Madame Z...David la somme de : 639, 38 € à titre de réfection des papiers peints de la chambre numéro 3 Par compensation la créance s'élèvera à : (1. 400 + 720 €)-639, 38 €----1. 480, 62 € soit 740, 31 € pour chacune des parties demanderesses » (jugement du 6 janvier 2011 p. 2).
1°) ALORS QUE la vidange de la fosse septique constitue une obligation légale à la seule charge du locataire ; qu'en l'espèce, le juge de proximité a constaté que la fosse septique était pleine le 30 juillet 2009 à la date de sortie des lieux des locataires ; que pour débouter néanmoins Mme A..., de sa demande de remboursement de sa facture du 5 août 2009 portant sur la vidange de la fosse septique, le juge de proximité a jugé, par motifs inopérants, que les locataires justifiaient par la production d'une attestation que la fosse avait été vidée le 20 janvier 2009 quand il appartenait à celles-ci, conformément au contrat de bail signé le 31 janvier 2008, de la vider jusqu'à la date de leur sortie des lieux ; qu'en statuant comme il l'a fait, le juge de proximité a violé l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le locataire est présumé être responsable des désordres survenus pendant sa jouissance des lieux ; qu'en l'espèce, le Tribunal d'instance a retenu « une anomalie de fonctionnement » de la fosse septique durant la jouissance des lieux par Mme X... et Mme Y...; qu'en jugeant que Mme A...et M. Z..., ne justifiaient pas l'imputabilité de ce désordre aux locataires quand il appartenait à ces dernières de prouver qu'elles n'étaient pas responsables de ce dysfonctionnement et notamment qu'elles avaient respecté les recommandations du bailleur sur l'entretien spécifique de la fosse septique mentionnées dans le bail conclu le 31 janvier 2008, le Tribunal a violé ensemble, les articles 1732 du code civil, 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 1315 du code civil ;
3°) ALORS QUE le locataire doit rendre le bien donné à bail tel qu'il l'a reçu suivant l'état des lieux d'entrée signé entre le bailleur et le preneur ; qu'en l'espèce, il est constant que l'état des lieux d'entrée signé par les parties mentionne l'existence d'une veille pompe décorative hors service et d'une pompe immergée en très bon état ; que le juge de proximité a néanmoins jugé que Mme A...n'établissait pas la preuve de l'existence d'une telle pompe au prétexte qu'elle ne figurait pas sur l'état des lieux de sortie quand le juge devait vérifier si elle figurait sur l'état des lieux d'entrée, seul document susceptible d'établir la disparition d'un élément en comparaison avec l'état des lieux de sortie ; qu'en statuant comme il l'a fait, le juge de proximité a violé les articles 1730 et 1732 du Code civil ;
4°) ALORS QUE le locataire doit rendre les équipements fournis avec le bien loué ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu le 31 janvier 2008 entre Mme A...et M. Z..., et Mesdames X... et Y...énonce expressément qu'un décodeur de salon OPTEX est fourni avec le bien loué (p. 3 § 8) que pour débouter l'exposante de sa demande, le juge a affirmé qu'il ne peut être soutenu la disparition d'un bien dont la présence n'était pas avérée, violant ainsi les articles 1134, 1732 et 1315 al. 2 du code civil ;
Moyen produit au pourvoi incident par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour Mme X....
Le moyen reproche aux jugements attaqués d'avoir condamné Mesdames Marie Hélène X... et Annie Y...à payer à Monsieur et Madame David Z...la somme de 639, 38 € à titre de réfection des papiers peints de la chambre n° 3 et limité en conséquence la condamnation de Monsieur et Madame David Z...à l'égard de Madame Marie Hélène X... à la somme de 740, 31 €,
Aux motifs que : sur l'état des papiers peints de la chambre 3 : que l'état des lieux d'entrée mentionne pour la chambre n° 3 : murs TBE ; peinture TBE ; sol EM ; que sur l'état des lieux de sortie pour la même pièce il est noté : parquet à l'état d'entretien ; la tapisserie est grossièrement posée avec des traces jaunâtres aux extrémités ; côté rangement : parquet taché et déformé ; que la différence des états des lieux entrant et sortant justifie les travaux objets du devis n° 0113 de l'entreprise AN Peintures ; il conviendra de condamner Mesdames Marie Hélène X... et Annie Y...à payer à Monsieur et Madame David Z...la somme de 639, 38 € à titre de réfection des papiers peints de la chambre n° 3 ;
Alors que le preneur répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que le juge de proximité qui a condamné les locataires au paiement des frais de réfection des papiers et revêtements muraux sans rechercher comme cela lui était demandé si leur état n'était pas dû à l'humidité et si en conséquence les dégradations n'avaient pas eu lieu sans sa faute, n'a pas justifié sa décision au regard des articles 1732 et 1755 du code civil.
