LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que l'absence de concours de la société Noga Hôtel à la convention de sous-location était de nature à rendre cette convention inopposable au bailleur, et donc à l'adjudicataire, mais que l'irrégularité de la sous-location n'autorisait pas celui-ci à obtenir, pendant la durée du bail, l'expulsion du sous-locataire, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'expulsion de la société Immoda formée par la société Jesta Fontainebleau devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jesta Fontainebleau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jesta Fontainbleau à payer à la société Renoir Investissements la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société Jesta Fontainbleau et de la socété Immoda ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Jesta Fontainebleau.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Jesta Fontainebleau de sa demande d'expulsion de la société Immoda des locaux situés 50 boulevard de la Croisette à Cannes, objets du bail commercial du 2 mars 1998 et de la convention de sous-location du 1er octobre 2003 ;
AUX MOTIFS QUE la société Jesta Fontainebleau a été déclarée adjudicataire, par jugement du 9 février 2006, de divers biens immobiliers situés sur le boulevard de la Croisette à Cannes, notamment dans la galerie marchande de l'hôtel Hilton ; que la procédure de saisie immobilière avait été engagée en exécution d'un commandement du 8 avril 2002, publié le 27 mai 2002 ; que le local n°26 situé dans cette galerie marchande était donné à bail commercial à la société Renoir investissements suivant acte du 2 mars 1998 dont la validité et l'opposabilité à l'adjudicataire ne sont pas discutées ; que l'article 684 de l'ancien Code de procédure civile, applicable en l'espèce, dispose que les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés, et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si les créanciers ou l'adjudicataire le demandent ; que la société Immoda se prévaut d'une convention de sous-location consentie à son profit par la société Renoir investissements par acte du 1er octobre 2003 ; que, certes, cet acte a été conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, mais que les sociétés Renoir investissements et Immoda ont justement observé que la sous-location avait été consentie conformément à la clause du bail, opposable à l'adjudicataire, autorisant le preneur à sous-louer sans autorisation préalable du bailleur et que la publication du commandement de saisie ne pouvait avoir pour effet de priver le preneur du droit consacré dans le bail à son profit de sous-louer les locaux pris à bail auquel le bailleur se pouvait s'opposer ; que la circonstance que le bailleur de l'époque, la société Noga Hôtel, n'ait pas été appelée à concourir à la convention de sous-location, au mépris de l'article L. 145-31 du Code de commerce, était de nature à rendre cette convention de sous-location inopposable au bailleur - et donc à l'adjudicataire qui dispose des mêmes droits que son auteur - de sorte qu'à l'issue du bail principal le sous-locataire n'aura aucun droit à faire valoir au bailleur, mais l'irrégularité de la sous-location n'était pas de nature à autoriser le bailleur à obtenir, pendant le cours du bail principal, l'expulsion du sous-locataire ;
1°/ ALORS QU' à compter de la signification d'un commandement valant saisie immobilière, aucun contrat de sous-location portant sur les biens objet de la saisie ne peut être valablement conclu dès lors qu'il requiert le consentement ou le concours du débiteur saisi, en sa qualité de bailleur principal ; que la sous-location de biens, objet d'un bail commercial, n'est régulière et opposable au bailleur qu'à la double condition d'être autorisée par ce dernier et que celui-ci ait été appelé à concourir à l'acte de souslocation ; qu'en considérant que la sous-location des locaux donné à bail commercial à la société Renoir investissements, conclue le 1er octobre 2003, était valable tandis que la société Noga Hôtel Cannes, débiteur saisi, ne pouvait plus en sa qualité de bailleresse valablement concourir à l'acte de sous-location postérieurement au commandement signifié le 8 avril 2002, la cour d'appel a violé l'article 684 de l'ancien Code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-31 du Code de commerce ;
2°/ ALORS QUE lorsqu'un contrat est inopposable à un tiers, celui-ci peut en méconnaître l'existence et en ignorer les effets ; que l'occupation d'un immeuble qui ne repose sur aucun titre opposable au propriétaire autorise ce dernier à demander l'expulsion immédiate de l'occupant qui, à son égard, est sans droit ni titre ; qu'en refusant de prononcer l'expulsion de la société Immoda, occupante des lieux loués en vertu d'une convention de sous-location inopposable à la société Jesta Fontainebleau, adjudicataire de l'immeuble, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L. 145-31 du Code de commerce.
