LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux consorts X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Arles automobiles services ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du bail du 1er juillet 1995 rendait nécessaire, que les parcelles situées à l'Est et au Sud étaient incluses dans la location, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur le courrier du 10 novembre 2003, a pu rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail formée par les consorts X... pour occupation irrégulière de parties non louées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Distrileader Arles la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les parcelles sud (allée latérale) et est (parking arrière) sont incluses dans le bail et d'avoir rejeté la demande de résiliation du bail aux torts de la société Distrileader,
AUX MOTIFS QUE, le 1er avril 1991, il avait été conclu entre la société Arles Automobiles et la société Garage de la Crau un bail désignant les lieux loués comme « un local d'une superficie approximative au sol de 2. 760 m2 plus terrain annexe à usage de parking et terrain annexe où est exploitée la station service » ; Que les parties s'accordent que ce bail incluait le bâtiment, le terrain situé à l'ouest le long de l'avenue ..., l'allée sud et le terrain est ; Que le bail du 1er juillet 1995 entre les mêmes parties désignent ainsi les lieux loués : « un local d'une superficie approximative au sol de 2. 760 m2 avec terrain annexe à usage de parking où se trouve une station service » ; Que s'emparant du fait que le second bail ne vise qu'un terrain alors que le précédent en énonçait deux, les consorts X... prétendent que son assiette a été réduite et que n'en font plus partie l'allée sud et le terrain est ; Que cependant la formulation du bien loué en 1995 apparaît plus comme une contraction de celui-ci que comme une exclusion ; Qu'en effet là où le bail de 1991 distingue le terrain à usage de parking (est et sud) et celui où se situe la station-service (ouest), le bail de 1995 vise un terrain à usage de parking et de station-service ; Qu'il ne donne pas la même définition du terrain ouest que celui de 1991, ce qui montre qu'une autre partie à usage de parking était incluse ; Qu'après avoir désigné les lieux, le bail de 1995 ajoute : « Tels que lesdits lieux se poursuivent et comportent et sans qu'il soit besoin d'en faire plus ample désignation, le preneur déclarant les bien connaître pour les avoir exploités aux termes d'un précédent bail en date du 1er avril 1991, remplacé par celui objet des présentes » ; Que la référence dans le nouveau bail aux lieux loués en 1991 milite pour une identité de l'assiette du bail entre les baux de 1991 et de 1995 car si les parties avaient voulu la modifier, elles l'auraient indiqué d'une manière plus explicite et ne se seraient pas reportées au bail de 1991 ; Qu'après ce nouveau bail, la société Arles Automobiles a poursuivi durant quelques mois son activité dans les lieux loués ; Qu'or, elle ne pouvait accéder au bâtiment qui lui servait d'atelier pour la réparation des véhicules que par la partie sud et la partie est lui était nécessaire au stationnement des véhicules ; Que cet impératif montre également qu'elle n'aurait pas accepté une nouvelle assiette d'un bail qui ne lui permettait plus l'exercice de son commerce ; Que la cession du fonds de commerce intervenue les 9 et 14 février 1998 entre la société Arles Automobiles et la société Distileader mentionne un parking de 110 emplacements, ce qui implique nécessairement le terrain est et le terrain sud indispensable pour y accéder ; Que l'importance de ce parking est reprise dans la signification de cette société à la société Garage de la Crau sans que celle-ci s'en étonne et émette des réserves ou contestations ; Que la première protestation des consorts X... concernant l'assiette du bail date du 15 octobre 2002 alors que depuis le 1er juillet 1995 les deux locataires successifs ont occupé les parties est et sud ; Que certes les consorts X... invoquent un plan annexé à un avenant du 19 mars 2001 où là l'assiette du bail n'inclut pas les parties est et sud ; Qu'il convient de relever cependant que l'avenant en lui-même ne contient aucune énonciation relative à des deux parties et n'avait pas pour objet de régler un différend les concernant ; Qu'aucune allusion à un empiétement hors l'assiette n'y figure ; Qu'ils allèguent également de courriers que la société Distrileader notamment celui du 10 novembre 2003 où celle-ci paraît reconnaître que les parties sud et est sont exclues du bail ; Mais que le différend relatif à l'assiette du bail doit être tranché selon ce que la société Garage de la Crau a donné à bail le 1er juillet 1995 à la société Arles Automobiles et ce que celle-ci a cédé à la société Distrileader et non pas selon ce que cette dernière a pu croire à un moment donné être l'assiette de son bail ; Que les éléments postérieurs à la cession ne sont pas probants ; Qu'ainsi, les parcelles est et sud s'avèrent incluses dans la location et les consorts X... ne peuvent reprocher à la société Distrileader leur usage,
ALORS QUE, D'UNE PART, les termes clairs et précis d'une clause contractuelle ne peuvent faire l'objet d'une interprétation ; Que le bail en litige du 1er juillet 1995 désigne les lieux loués comme « un local d'une superficie approximative de 2. 760 m2 avec terrain annexe à usage de parking où se trouve être exploitée une station service » ; Que le précédent bail du 1er avril 1991 désigne les lieux loués comme « un local d'une superficie approximative au sol de 2. 760 m2 plus terrain annexe à usage de parking et terrain annexe où est exploitée la station service » ; Qu'en estimant que les lieux loués en 1995 étaient identiques à ceux désignés dans le bail de 1991, alors que le bail de 1991 portait sur deux terrains distincts, l'un situé à l'avant du bâtiment et l'autre à l'arrière, tandis que le bail en litige de 1995 ne portait plus que sur le terrain à usage de parking situé à l'avant du bâtiment où se trouvait être exploitée une station service par le précédent preneur, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail du 1er juillet 1995, en violation de l'article 1134 du code civil,
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en énonçant que la société Distrileader « paraît reconnaître que les parties sud et est sont exclues du bail » dans son courrier du 10 novembre 2003, dans lequel elle demande pourtant aux consorts X... de bien vouloir inclure ces parcelles dans le bail, ce dont il résulte que la société preneuse a reconnu qu'elles en étaient exclues, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du courrier du 10 novembre 2003, en violation de l'article 1134 du code civil.
DEUXIÈME MOYEN
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de résiliation du bail aux torts de la société Distrileader,
AUX MOTIFS QUE, le percement du mur maître est intervenu sans autorisation ; Qu'il appartient cependant à la cour de rechercher si cette infraction au bail présente une gravité suffisante pour prononcer sa résiliation ; Que le nouveau bail comporte une modification de l'activité autorisée qui de « concessionnaire Renault » dans le bail de 1991 devient « tous commerces » ; Qu'en donnant son accord à une demande de permis de construire, la société Garage de la Crau ne pouvait ignorer l'importance des travaux qui allaient être réalisés afin d'adapter les locaux à la nouvelle activité ; Que contrairement à ce que prétendent les consorts X..., les travaux de percement du mur maître ont été réalisés conformément aux règles de l'art ainsi que l'établit une communication de la Socotec, chargée du contrôle technique, qui indique que ces travaux permettent de considérer le niveau de sécurité après leur exécution comme équivalent à celui avant leur réalisation et que de ce point de vue il n'y a pas eu fragilisation ; Qu'aucun document ne contredit cet avis et une éventuelle défaillance de la nouvelle construction envers les normes parasismiques ; Que bien que les travaux aient été réalisés depuis plus de dix ans, aucun désordre n'est apparu et la commission de sécurité après sa visite du 16 février 2010 a maintenu son avis favorable (à) la poursuite de l'exploitation ; Que ces éléments conduisent à considérer l'infraction insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail,
ALORS QU'il incombe à chaque partie de prouver les faits qu'elle invoque au soutien de ses prétentions ; Qu'en énonçant que les travaux en litige avaient été réalisés dans les règles de l'art, aucun document ne venant contredire l'avis de la Socotec ayant dénoncé une éventuelle défaillance de la nouvelle construction au regard des normes parasismiques, alors qu'il incombait à la société Distrileader de démontrer que les travaux réalisés sans l'accord du bailleur et donc en infraction au bail, n'avaient pas affecté la résistance de l'immeuble aux séismes, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 9 du code de procédure civile,
TROISIÈME MOYEN
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant rejeté les autres demandes des consorts X... et d'avoir ainsi rejeté la demande des consorts X... tendant à ordonner à société Distrileader, sous astreinte de 1. 000 euros par jour, de procéder à la dépollution des cuves de carburant de la station service,
AUX MOTIFS QUE le code de l'environnement met à la charge du dernier exploitant la dépollution du bien pollué ; Que le dernier exploitant de la station-service est la société Arles Automobiles dont la société Distrileader affirme qu'elle a satisfait à cette obligation sans cependant produire de document établissant cette assertion ; Qu'en tout état de cause, aucune demande des consorts X... n'est formée contre la société Arles Automobiles qui se trouve seule tenue à la dépollution du site ; Que le rejet de la demande de ce chef contre la société Distrileader s'impose,
ALORS QU'en affirmant que le dernier exploitant de la station-service est la société Arles Automobiles, sans répondre aux conclusions d'appel des consorts X... faisant valoir que « le 26 mars 2008, la station-service est toujours répertoriée à l'inventaire du BRGM comme « en activité » avec ce commentaire : « Arles Automobiles Services ou magasin discount alimentaire Leader Price selon DDE ? », ce dont il résulte que la société Distrileader est le dernier exploitant de la stationservice, auquel il incombe de procéder à la dépollution des cuves de carburant, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
