LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait de la lettre adressée le 18 juin 2003 aux époux X... par la société Réside études que la mise en exploitation de l'immeuble, prévue à la fin du premier trimestre 2005 dans l' acte de vente conclu le 18 mars 2004 avec la société Paris Courbevoie La Défense, devait intervenir au plus tard le 1er juillet 2005 et relevé que cette mise en exploitation n'avait été effective que le 7 avril 2006, la cour d'appel a pu en déduire que les acquéreurs avaient subi une perte financière dont elle a déterminé l'importance en l'évaluant à neuf mois de loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le pourvoi incident :
Vu le principe de l'indemnisation intégrale du préjudice, ensemble les articles 1147, 1149 et 1150 du code civil ;
Attendu que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande en paiement de dommages-intérêts au titre des intérêts intercalaires mis à leur charge à raison du retard de livraison des immeubles, l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 2010), retient que s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement dont le paiement est réalisé en fonction de l'état d'avancement des constructions, que compte tenu de la retenue opérée par les acquéreurs sur les deux derniers appels de fonds correspondant au retard de livraison et de mise en location, ceux-ci sont mal fondés à demander le paiement d'intérêts intercalaires dès lors que le préjudice afférent à la perte de loyers a été réparé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les époux X..., du fait de la mise à leur charge d'intérêts intercalaires, ont subi un préjudice distinct de celui relatif à la perte de loyer, la cour d'appel, qui ne les a pas replacés dans la situation où ils se seraient trouvés si la livraison des immeubles n'avait pas connu de retard, a violé le principe et les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en paiement de dommages-intérêts au titre des intérêts intercalaires mis à leur charge, l'arrêt rendu le 7 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Réside études aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Réside études et la société Paris Courbevoie La Défense et celle des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour la société Réside études et la société Paris Courbevoie La Défense.
Il est reproché à la Cour d'appel d'AVOIR condamné les SA RESIDE ETUDES et SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE à verser aux époux X... la somme de 21.293,90 €,
AUX MOTIFS QUE « le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 18 mars 2004 prévoyait une date de livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2005 alors que la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006 ; que l'article II alinéa 3 du contrat de bail comporte la clause suivante : « dans le cas où la régularisation de la vente par acte authentique interviendrait postérieurement à la date de mise en exploitation de l'immeuble, la date de prise d'effet serait fixée au lendemain de la date d'acquisition ; toutefois, dans le cas d'un paiement « à terme », le bail ne pourra prendre effet avant le complet paiement du prix » ; que le paiement du prix de vente devait intervenir en fonction de l'état d'avancement des constructions et conformément à un calendrier repris à l'acte de vente ; qu'il n'est pas contesté que les acquéreurs auxquels le 24 avril 2006 la société RESIDE ETUDES avait réclamé une somme de 42.399,67 €, correspondant aux deux derniers appels de fonds, ont procédé à la retenue d'une somme de 25.534,39 € représentant 11 mois de loyers pour la période du 1er juillet 2005 au 1er juin 2006 (date de mise en exploitation prévisible des biens immobiliers) ne s'étant acquittés que de la somme de 17.045,28 €, la somme restant ayant été finalement réglée le 21 novembre 2006 ; qu'il est établi que les époux X... ne se sont pas acquittés de la totalité du prix de vente dans le délai convenu et qu'ils n'ont pas fait d'offre réelle de paiement du solde du prix, lequel paiement constituait au terme du contrat de vente le point de départ du bail ; toutefois, par lettre du 18 juin 2003, la société RESIDE ETUDES, en réponse à une demande d'information des acquéreurs, leur a confirmé que « la prise d'effet des engagements locatifs démarrerait à la mise en exploitation de la résidence et en tout état de cause au 1er juillet 2005 » ; qu'aucune mention contraire ni réserve ne figurent à l'acte de vente ou au contrat de bail, dont la signature est intervenue postérieurement ; que la mise en exploitation de l'immeuble est intervenue le 7 avril 2006 et que c'est donc à tort que les sociétés appelantes soutiennent, d'une part, que la lettre du 18 juin 2003 n'avait qu'une valeur informative et, d'autre part, que les parties avaient au contraire entendu ne pas définir de date précise pour le commencement d'exécution du bail, ayant au contraire stipulé un terme qui a différé ainsi l'exécution du contrat ; que le contrat de bail devant prendre effet au premier jour du mois suivant la date de mise en exploitation de la résidence, laquelle devait intervenir au plus tard le 1er juillet 2005, il s'ensuit que la mise en location a été retardée de 9 mois ; dans ces conditions, la société RESIDE ETUDES, qui n'a pas respecté les délais de livraison de l'immeuble et de mise en exploitation, ne saurait se prévaloir de la défaillance de ses propres engagements pour voir sanctionner le retard de paiement des acquéreurs, lesquels, faute de trésorerie, ont procédé à une retenue correspondant strictement au montant des loyers qu'ils auraient perçu si l'opération avait été menée à son terme et le contrat exécuté de bonne foi selon les modalités et dans les délais convenus ; ainsi que le fait observer la société RESIDE ETUDES pour s'exonérer de toute indemnisation à raison du retard de mise en location de l'immeuble, que si le point de départ du bail, dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que les époux X... ont subi une perte de loyer durant neuf mois, dont ils sont fondés à obtenir réparation et que les premiers juges, dont la décision mérite confirmation sur ce point, ont justement fixé à la somme de 21.293,90 € »,
ALORS QUE 1°), il ressort de l'article II du contrat de bail que, si ce dernier « prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » (alinéa 1), les parties sont convenues que, « dans le cas d'un paiement « à terme » du prix d'acquisition des biens immobiliers loués, « le bail ne pourra prendre effet avant le complet paiement du prix » (alinéa 3) ; que l'arrêt attaqué énonce (p. 6) que « les acquéreurs (…) ont procédé à une retenue de 25.534,39 € représentant 11 mois de loyer pour la période du 1er juillet 2005 au 1er juin 2006 (…) la somme restante ayant finalement été réglée le 21 novembre 2006 », de sorte « qu'il est établi que les époux X... ne se sont pas acquittés de la totalité du prix de vente dans le délai convenu » ; qu'en condamnant néanmoins les sociétés exposantes, par des motifs inopérants pris de ce que « la mise en location a été retardée de 9 mois » du fait de « la société RESIDE ETUDES, qui n'a pas respecté les délais de livraison de l'immeuble et de mise en exploitation » (p. 6), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 2°), au surplus, il ressort de l'alinéa 1 de l'article II du contrat de bail que ce dernier « prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » ; que l'arrêt attaqué énonce (p. 6) que « la mise en exploitation de l'immeuble est intervenue le 7 avril 2006 » ; qu'en condamnant néanmoins les sociétés exposantes, par des motifs inopérants pris de ce que « la mise en location a été retardée de 9 mois » du fait de « la société RESIDE ETUDES, qui n'a pas respecté les délais de livraison de l'immeuble et de mise en exploitation » (p. 6), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 3°), en tout état de cause, en condamnant les SA RESIDE ETUDES et SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE, aux motifs que (arrêt attaqué, p. 6) les époux X..., « faute de trésorerie, ont procédé à une retenue correspondant strictement au montant des loyers qu'ils auraient perçu si l'opération avait été menée à son terme et le contrat exécuté de bonne foi selon les modalités et dans les délais convenus ; ainsi que le fait observer la société RESIDE ETUDES pour s'exonérer de toute indemnisation à raison du retard de mise en location de l'immeuble, que si le point de départ du bail, dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que les époux X... ont subi une perte de loyer durant neuf mois, dont ils sont fondés à obtenir réparation », ce dont il résultait que les époux X..., qui n'avaient subi aucun préjudice de « trésorerie », en se faisant justice à eux-mêmes par une rétention unilatérale du solde du prix de vente au-delà du 7 avril 2006 et même jusqu'au 21 novembre 2006, n'avaient pas davantage subi de préjudice de « perte financière », le recul du point de départ du contrat de bail étant resté sans incidence sur la durée de neuf années de celui-ci, dont le terme a été repoussé d'autant, comme le faisaient valoir les conclusions des SA RESIDE ETUDES et SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE (pp. 7 à 9), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.Moyen produit au pourvoi incident par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Luc X... et Madame Florence Z... de leur demande en paiement de dommages-intérêts au titre des intérêts intercalaires mis à leur charge à raison du retard de livraison des immeubles ;
Aux motifs que « s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement dont le paiement est réalisé en fonction de l'état d'avancement des constructions, que compte tenu de la retenue opérée par les acquéreurs sur les deux derniers appels de fonds correspondant au retard de livraison et de mise en location, que ceux-ci sont mal fondés à demander paiement d'intérêts intercalaires dès lors que le préjudice afférent à la perte de loyers a été réparé » ;
Alors que celui qui subit un préjudice est fondé à en obtenir la réparation intégrale sans perte ni profit ; qu'à raison du retard dans la livraison des immeubles puis dans leur mise en exploitation, l'emprunt contracté par les époux X..., qui devait être remboursé au moyen des revenus provenant des loyers des cinq studios, a dû être prolongé en sorte que ces derniers ont dû payer des intérêts intercalaires ; qu'en décidant que « compte tenu de la retenue opérée par les acquéreurs sur les deux derniers appels de fonds correspondant au retard de livraison et de mise en location, ceux-ci sont mal fondés à demander paiement d'intérêts intercalaires » quand les acquéreurs ont toutefois nécessairement subi un préjudice du fait de la mise à leur charge d'intérêts intercalaires, distinct de celui relatif à la perte de loyer, peu important la retenue opérée jusqu'en novembre 2006, dont elle a constaté qu'elle n'était pas la cause du retard de livraison, la Cour d'appel a violé le principe susvisé ensemble les articles 1147, 1149 et 1150 du Code civil.
