LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article R. 13-49, alinéa 2, du code de l'expropriation ;
Attendu qu'à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au secrétariat de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Douai, 29 novembre 2010) fixe les indemnités revenant à la société Désiré
X...
et fils, au titre de l'expropriation, au profit de la Communauté urbaine de Dunkerque, de parcelles sises à ..., cadastrées AO n° 215, 216 et 217, lui appartenant, au vu du mémoire de la Communauté urbaine de Dunkerque adressé au greffe le 4 juin 2010, en réponse au mémoire de la société Désiré
X...
et fils et des consorts X..., notifié le 17 février 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a fixé à la somme de 125 226 euros l'indemnité de dépossession revenant à la société Désiré
X...
et fils, l'arrêt rendu le 29 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens (chambre des expropriations) ;
Condamne la Communauté urbaine de Dunkerque aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile :
- rejette la demande de la Communauté urbaine de Dunkerque et celle des consorts X... ;
- condamne la Communauté urbaine de Dunkerque à payer à la société Désiré
X...
et fils la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société Désiré
X...
et fils et des consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé l'indemnité de dépossession revenant à la SARL Désiré X...et Fils pour les parcelles sises à ... à l'angle des rues ..., cadastrées section n° AO n° 215, 216 et 217 à la somme totale de 125 226 euros, comprenant une indemnité principale de 108 196, 60 euros et une indemnité de remploi de 17 029, 40 euros ;
AUX MOTIFS QUE les termes de comparaison produits par l'expropriant sont repris ainsi qu'il suit :
Terme de comparaison n° 1
* Vente des 13 et 19 février 2004 pub Vol 2004P n° 1804, immeuble à usage d'habitation à ce jour démoli situé ..., cadastré section AO 211 pour 370 m ² au prix de 50. 000 € ;
Terme de comparaison n° 2
* Vente des 18 et 31 juillet 2003 pub Vol 2003P n° 5065, immeuble à usage mixte d'habitation et commerce situé ..., cadastré section AO n° 329 pour 174 m2, cat 6, confort : E, E, CC, TAE, SdB, SUP :
225 m2, au prix de 48. 783, 69 € soit 216 €/ m2 SUP ;
Terme de comparaison n° 3
* Vente du 20 février 2008 pub Vol 2008P n° 3727, immeuble à usage d'habitation situé ...cadastré section AO n° 328 pour 146 m2, cat 6, confort : E, E, CC, TAE, SdB, SUP : 64 m2 au prix de 37. 000 €
soit 578 €/ m2 SUP ;
Terme de comparaison n° 4
* DIA du 13 janvier 2009 d'un immeuble à usage d'habitation sis ..., cadastré section BO n° 207 pour 276 m2 au prix de 70. 000 € ; acte non publié ;
Terme de comparaison n° 5
* Vente du 2 décembre 2008 pub Vol 2009P n° 141, immeuble à usage d'habitation situé ..., cadastré section AP n° 151 pour 213 m2, cat 6, const de 1938, confort : E, E, CC, TAE, SdB, SUP : 72 m2, prix : 107 000 € soit 1 486 €/ m2 SUP ;
Terme de comparaison n° 6
* Vente du 29 décembre 2008 en cours de publication, immeuble à usage d'habitation, ..., cadastré section AP n° 176 pour 204 m2, cat 6, confort : E, E, TAE, SdB, SUP : 85 m2, prix : 125 000 € soit 1470 €/ m2 SUP ;
que le commissaire du Gouvernement citait en première instance les termes de comparaison, repris ainsi par le juge de l'expropriation :
Terme de comparaison n° 7
* Vente du 13 juin 2008 pub Vol 2008P n° 3732, maison d'habitation située ...cadastrée section AO n° 84 pour 542 m2, const 1930, cat 6, confort : E E, SUP : 116 m2 au prix de 60. 000 € soit 517 €/ m2SUP (vente à l'occupant à titre gratuit) ;
Terme de comparaison n° 8
* Vente du 23 juin 2008 pub Vol 2008P n° 3730, maison ...cadastrée section n° 166 et 167 pour 1 145 m2, const 1933, cat 6, confort : E, E, CC, SUP : 91 m2 au prix de105. 000 € soit 1 153 €/ m2SUP (libre d'occupation) ;
Terme de comparaison n° 9
* Vente du 7 janvier 2007 pub Vol 2007P n° 2025, maison d'habitation située ...cadastrée section AO n° 208 pour 1 060 m2, const 1870, cat 6, confort : E, E, CC, TAE SdB au prix de 115 000 € soit 1 597 €/ m2SUP (libre d'occupation) ;
qu'en cause d'appel, les expropriés produisent un avis de valeur daté 10 avril 2009, établi par Maître Z..., notaire à Bourbourg, évaluant l'ensemble immobilier à 180 000 euros, dont 110 000 euros au titre de la partie habitation, ainsi qu'un rapport rédigé par la SCP A..., société civile professionnelle d'experts fonciers associés, daté 20 juillet 2009 évaluant l'ensemble immobilier à 170 000 euros ; que les appelants font référence dans leurs écritures à une cession d'une maison d'habitation située 11 place Bray, sans préciser la date de réalisation de cette vente ; qu'elles ne pourra, par conséquent, être retenue comme terme de référence servant à l'évaluation de l'immeuble exproprié ; qu'il y a lieu de considérer comme non pertinents l'estimation notariale, ainsi que l'extrait du journal des notaires également produit, la méthode de comparaison commandant de s'attacher uniquement aux mutations effectivement intervenues, seules à même de refléter la réalité du marché immobilier local ; que le rapport établi par la SCP A...cite 4 ventes de maison d'habitation à ..., intervenues en octobre 2006 et en 2007 situées respectivement 32, 6, ...et ..., sans préciser la date de signature des actes de vente ni celle de leur publication au Bureau de la conservation des Hypothèques, de sorte que la cour ne dispose pas de suffisamment de renseignement attestant de la réalité desdites cessions pour en tenir compte ; qu'il sera observé surabondamment que s'agissant de la vente d'une maison d'habitation ...au prix de 130 000 euros, la SCP A...retient un prix au m2 de 1370 euros alors que les consorts X... arguent d'un prix de 2708 euros le m2 ; qu'enfin, l'expert foncier ne décrit pas l'état des maisons d'habitation alors qu'il convient de s'attacher à retenir des mutations d'immeubles se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer ; que c'est ainsi par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l'expropriation a écarté les termes de référence 5, 6 et 9 ayant trait à des cessions d'immeubles en bon état et comportant des éléments de confort (caractéristiques des biens non contestés par les appelants), eu égard à l'état de l'immeuble d'habitation exproprié décrit comme inhabitable par le premier juge ; que c'est par une juste appréciation des éléments de la cause, que le juge de l'expropriation a écarté les termes de comparaison numéros 1 et 2 en raison de leur ancienneté ainsi que le numéro 4, s'agissant d'une simple déclaration d'intention d'aliéner et qu'il a retenu comme pertinents les termes de référence 3 et 7 pour 578 et 517 € pour fixer la valeur de l'immeuble d'habitation à 547 euros le m2 ; que l'autorité expropriante et l'exproprié s'accordent pour reconnaître que la surface habitable de l'immeuble sis sur la parcelle AO n° 216 est de 63, 80m2 ; qu'il n'y a pas lieu de retenir la surface de 50 m2 avancée par le commissaire du Gouvernement en première instance alors qu'il n'avait pas été en mesure de visiter l'immeuble et qu'il n'a pas, en cause d'appel, déposé de conclusions (arrêt, p. 13 à 15) ;
1°/ ALORS QUE l'appel remet la chose jugé en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ; que, par ailleurs, selon l'article R. 13-49 du code de l'expropriation, l'intimé doit à peine d'irrecevabilité déposer son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'en fixant l'indemnité de dépossession au vu des éléments de comparaison invoqués par la Communauté urbaine de Dunkerque et le commissaire du Gouvernement en première instance, quand l'intimée n'avait adressé son mémoire en réponse concluant à la confirmation du jugement que le 4 juin 2010, soit plus de deux mois après la notification du mémoire des appelants, la cour d'appel a violé les articles 561 du code civil et R. 13-49 du code de l'expropriation ;
ET AUX MOTIFS QUE les parties ne citent aucun terme de comparaison pertinent relatif aux garages et ateliers compris dans l'ensemble immobilier ; que si la SCP A...indique que les garages individuels d'une surface moyenne de 15 m ² se négocient à Bray Dunes à une valeur de 10 000 à 15 000 euros, elle ne produit pas d'actes de cession établissant la réalité de ses assertions ; que pour la fixation des indemnités, la surface de l'immeuble d'habitation bâti retenue sera de 63, 80 m ² tandis que le reste de la parcelle et notamment l'atelier et les garages seront indemnisés sur la base d'une surface de 142 m ² ; qu'en l'absence de termes de comparaison utiles pour cette nature de construction, il convient pour déterminer leur valeur d'appliquer un coefficient de pondération de 50 % respectivement à la valeur retenue pour l'immeuble d'habitation, méthode de calcul également utilisée pour les parcelles AO n° 215 et AO n° 217 (arrêt, p. 15 et 16) ;
2°/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en retenant qu'en l'absence de terme de comparaison utile pour évaluer les garages et ateliers compris dans l'ensemble immobilier, il convenait d'appliquer une pondération de 50 % sur la valeur retenue pour l'immeuble bâti, la cour d'appel, qui s'est fondée sur un terme de comparaison qui n'était pas dans le débat, a violé l'article 7 du code de procédure civile ;
3°/ ET ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucune des parties n'avait proposé, comme terme de comparaison, le montant retenu par le juge du fond pour évaluer les garages et ateliers compris dans l'ensemble immobilier ; qu'en jugeant qu'il convenait, pour leur évaluation, d'appliquer une pondération de 50 % sur la valeur retenue pour l'immeuble bâti sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
