LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les dates des 22 et 30 novembre 2006 pour signature de l'acte authentique de vente des immeubles des consorts X... avaient été " intimées " à M. Y... sans son consentement, que ses demandes relatives au règlement des loyers, aux travaux effectués dans ces immeubles et aux taxes mises à sa charge par le projet d'acte qui justifiaient des modifications ou des justifications étaient restées sans réponse, et que le certificat de conformité à la législation sur la décence des immeubles et le certificat de diagnostic énergétique dont il demandait la production n'étaient pas exigibles à la date de signature de la promesse de vente, et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que celui-ci n'avait pas manqué à son obligation de réitérer l'acte dans les délais contractuels et que les consorts X... avaient sciemment organisé les conditions de la rupture de la relation contractuelle, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, ni violation du principe d'impartialité, en déduire que leur demande de versement de la clause pénale était mal fondée et, sans se contredire, que la vente était parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les consorts X... à verser la somme de 2 500 euros à M. Y... et à la SCI Le Clos du Hainaut ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt ;
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour les consorts X...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR, déclaré parfaite à compter du 29 avril 2006 la vente conclue entre les consorts X... et la SCI LE CLOS DU HAINAUT prise en la personne de son gérant Monsieur Christophe Y... pour le prix en principal de 106. 714 € sur laquelle a été versé un acompte de 5. 000 € ; autorisé la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques ; condamné les consorts X... à payer à Monsieur Y... la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts et 3. 000 € au titre des frais irrépétibles et débouté les consorts X... du surplus de leurs demandes au fond ;
AUX MOTIFS QUE « Clause pénale, Moyens des parties, M. Y... expose qu'il était particulièrement disposé à conclure l'acte et que son absence aux diverses dates arrêtées par Me Z... résulte de l'enchaînement des circonstances suivantes dans lequel il n'a aucune responsabilité ; le 1er septembre 2006, M. Y... recevait l'avis d'obtention de son prêt ; par avenant du 28 septembre 2006, les parties convenaient de proroger les effets de la promesse jusqu'au 15 novembre 2006 ; à cette occasion, M. Y... remettait un chèque d'acompte de 5. 000 € aux vendeurs ; par courriel du 31 octobre 2006, le notaire des vendeurs, Me Z... adressait le projet d'acte à M. Y... pour observations et lui demandait des éléments d'information sur la SCI en cours de constitution qui devait finalement se porter acquéreur de l'immeuble ; par une télécopie du 13 novembre 2006, ces éléments étaient transmis au notaire par M. Y... ; dans le même courrier, M. Y... demandait toutefois au notaire certaines modifications du projet d'acte ; ces modifications portaient sur les points suivants (pièce 8 bis) : situation locative des immeubles, montant des loyers, présence ou non d'un locataire, imputation des loyers de novembre et des dépôts des garantie des locataires, certification que les locataires étaient à jour de leurs loyers, mention de la réalisation récente des travaux (changement d'une fenêtre), confirmation que l'état des biens est conforme à la réglementation sur les logements décents, imputation des droits et taxes ; M. Y... contestant le montant de certains droits figurant sur le projet d'acte qu'il estimait non conforme au tarif des notaires, de même que la note d'urbanisme, taxée 413 € au lieu de 164 € ; il critiquait enfin une taxe de 164 € de plus-value immobilière selon lui à la charge du vendeur ; le 18 novembre 2006, les parties étaient avisées téléphoniquement par Me Z... que le rendez-vous de signature était reporté au 22 novembre 2006 ; M. Y..., informé par son frère de ce report, déplorait ne pas être disponible pour cette date pour laquelle il n'a pas été consulté et par ailleurs s'inquiétait de ce qu'il n'avait pas eu de réponse à sa télécopie du 13 novembre demandant les modifications de l'acte ; le 22 novembre (le jour même du rendez-vous), Me Z... transmettait le projet d'acte amendé dont M. Y... estimait qu'il ne reprenait pas les modifications qu'il avait sollicitées, sans que des explications valables lui eussent été données ; il ne se présentait donc pas au rendez-vous et en expliquait les raisons le lendemain, à Me Z..., au cours d'un échange de télécopies ; par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2006, reçu le 29 novembre, M. Y... était sommé d'avoir à comparaître en l'étude de Me Z... pour le 30 novembre 2006 à 18h30 ; par une télécopie du 28 novembre 2006 adressée à Me Z..., M. Y... exposait être indisponible pour la date fixée et réitérait ses observations au sujet du contenu de l'acte ; par télécopie du 29 novembre, il proposait un nouveau rendez-vous au 8 décembre 2006 ; le 30 novembre 2006, M. Y... ne se rendait pas en l'étude de Me Z... qui dressait procès-verbal de défaut contre lui ; par la suite, M. Y... était avisé que sa proposition de rendez-vous du 8 décembre était rejetée ; il apprenait par ailleurs par télécopie du 7 décembre que l'agence immobilière s'étant entremise lors de la promesse synallagmatique du 29 avril 2006 que deux des maisons objets du compromis ont été vendues à un tiers et que la troisième n'est plus à vendre » (pièce n° 20) ; M. Y... engageait alors, le 29 décembre 2006, une demande en référé en vue de l'interdiction de cette vente, demande dont il était débouté par ordonnance du 5 avril 2007 ; il reprenait cette demande au fond devant le premier juge et en était pareillement débouté par le jugement entrepris ; cette chronologie n'est pas contestée par les consorts X... ; elle est du reste établie par les pièces versées aux débats par Monsieur Y... ; les consorts X... estiment pour l'essentiel que M. Y... « s'est montré défaillant à de multiples reprises lors des rendez-vous convenus pour procéder à la réitération de la vente » et qu'il a refusé de réitérer l'acte « pour des motifs fallacieux » en contradiction avec ses engagements dans le compromis de vente ; la Cour observe d'une part que la date de réitération de l'acte a été prorogée d'accord entre les parties, d'abord au 15 novembre 2006 (ainsi qu'il résulte d'un avenant signé par elles et versé aux débats) mais qu'en revanche les dates des 22 novembre et 30 novembre ont été intimées à M. Y... par Me Z..., notaire et mandataire des vendeurs, sans que l'accord de M. Y... ait été préalablement pris ; on ne saurait donc considérer que le fait pour M. Y... d'avoir omis de déférer à ces dates imposées de façon unilatérale par les vendeurs soit un manquement à ses obligations contractuelles ; elle observe par ailleurs que le notaire Z..., mandataire des époux X..., n'a pas non plus apporté au projet d'acte les modifications que lui avait demandées M. Y... ; or ces modifications fussent-elle secondaires, n'étaient pas, quoiqu'il soit allégué par les consorts X..., contraires au compromis. Ce denier prévoyait en effet qu'il s'agissait de logements « loués » de sorte qu'il s'agissait a priori d'un achat destiné à un rapport locatif, ce qui justifiait la demande de certification du règlement des loyers et les précisions demandées concernant les derniers loyers réglés ou la restitution des dépôts de garantie ; ce compromis par ailleurs attestait (p. 15) « qu'il n'y avait pas eu de travaux pendant les 10 dernières années » ce que démentaient des informations parvenues à M. Y... de sorte qu'il était en droit de demander que des précisions concernant ces travaux fussent portées à l'acte puisqu'il devenait, en acquérant ces biens, débiteur de la garantie décennale du constructeur envers ses vendeurs éventuels ; il n'était pas non plus illégitime qu'il demande un certificat de conformité de l'immeuble aux récentes prescriptions administratives concernant la décence des immeubles, même si le versement de ce document au dossier n'était pas juridiquement imposé compte tenu de la date du compromis ; enfin M. Y... était en droit de demander des rectifications sur des taxes qu'il estimait indûment mises à sa charge ; ces demandes justifiaient soit une modification conforme de l'acte, soit, pour le moins, des explications ou des justifications écrites préalables à la signature de l'acte que le notaire Z... n'a pas cru devoir lui donner ; or tout au contraire, le notaire Z..., mandataire des vendeurs, lui assignait des « rendez-vous » (en réalité des convocations, comme il a été vu, le notaire n'ayant pas estimé nécessaire de prendre ses convenances) à des échéances très rapprochées (1re convocation du 18 novembre pour le 22 novembre, 2e convocation par sommation délivrée par huissier le 27 novembre pour le 30 novembre), alors que les consorts X... ne justifient au cours de la présente instance d'aucune urgence particulière imposant une telle précipitation ; on ne saurait dans ces conditions, sur la seule constatation que M. Y... n'a pas déféré à ces convocations pour le moins cavalières, ni même décidé de s'y faire représenter, en déduire qu'il a manqué à son obligation de réitérer l'acte dans les délais contractuels ; davantage, l'empressement injustifié des vendeurs à lancer des convocations à des échéances quasi-immédiates alors que des points de la convention des parties restaient à mettre en forme, l'information non démentie selon laquelle une vente à un autre acquéreur était en cours alors que les vendeurs étaient toujours engagés dans les liens de leur compromis, joints à la constatation que de son côté M. Y... qui a fourni le 28 septembre 2006 un acompte de 5. 000 € qui continue à ce jour de rembourser les échéances relatives à son emprunt dont il n'a pas demandé la résiliation, qui persiste au cours de la présente instance à demander le bénéfice de cette vente, accréditent, au contraire, l'affirmation des consorts X..., la conviction que ce sont ces derniers qui ne souhaitaient plus faire affaire avec M. Y... et que ces « rendez-vous » précipités n'avaient pour objet que de leur permettre d'obtenir défaut contre lui, ainsi qu'il s'est produit ; il suit de tout cela que les consorts X..., qui ont sciemment organisé avec la complicité de leur notaire les conditions de la rupture de la relation contractuelle qui les obligeait envers M. Y..., sont mal venus de solliciter en justice le montant de la clause pénale ; ils seront donc déboutés de leur réclamation ; Vente ; M. Y... demande que l'arrêt à intervenir se substitue à l'acte de vente et que sa publication à la conservation des hypothèques soit ordonnée ou, subsidiairement, que les consorts X... soient condamnés sous astreinte à signer l'acte authentique ; il demande en outre que les consorts X... soient condamnés à faire procéder à un diagnostic de performance énergétique en application du décret 2006-1147 du 14 septembre 2006, et qu'ils soient interdits de vendre les immeubles objet du compromis ; les consorts X... concluent au débouté de toutes ces demandes ; constatation judiciaire de la vente ; M. Y... demande que l'arrêt à intervenir se substitue à l'acte de vente ; les époux X... n'objectent à cette demande qu'en ironisant sur le fait que M. Y... sollicite à ce jour une vente qu'il avait refusée lorsqu'elle provenait d'un projet établi par le notaire Z... ; que le moyen est à l'évidence sans pertinence ; en effet la cour observe que la vente est parfaite depuis la signature de la promesse synallagmatique du 29 avril 2006 de sorte qu'elle ne peut que la constater judiciairement, ladite vente dépouillée cependant des taxes que l'acte notarié avait indûment mises à la charge de l'acquéreur ; en revanche, M. Y... ne sera suivi ni en sa demande de certificat de conformité à la législation des logements décents (? sic), ni en sa demande de certificat de diagnostic de performance énergétique en application du décret 2006-1147 du 14 septembre 2006, la Cour n'étant pas en mesure de contraindre le vendeur à les lui fournir et ces documents n'étant pas exigibles au 29 avril 2006 date à laquelle cette vente est devenue parfaite ; que la Cour observe que M. Y... ne réitère pas devant la Cour sa demande concernant la certification des loyers ; la constatation judiciaire de la vente sera effectuée, comme demandé, au bénéfice de la « SCI du Clos du Hainaut », comme les parties s'en étaient réservé le droit dans le compromis du 29 avril 2006 ; cette constatation judiciaire de la vente rend sans objet la demande de signature sous astreinte d'un acte authentique ; (…) Dommages-intérêts, M. Y... justifie que les fonds correspondants au prêt sollicité pour cette acquisition lui ont été débloqués depuis le 10 novembre 2006 et qu'il a personnellement payé depuis cette date en remboursement du capital, d'intérêts et d'assurance pour 15. 519 € sans pouvoir bénéficier des loyers en retour outre l'immobilisation correspondant à l'acompte de 5. 000 € et aux frais de la constitution de la SCI ; en réparation, il demande la somme de 5. 000 € ; ainsi en dépit de l'opposition des consorts X... qui ne produisent aucun argument à l'appui de leur contestation, il apparaît que cette demande d'indemnisation se trouve en deçà de son préjudice, lequel résulte du mauvais vouloir fautif des consorts X... à mener loyalement leur convention à son terme ; il sera donc fait droit à cette demande d'indemnisation »
ALORS QUE 1°) le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; que les consorts X... contestaient explicitement la chronologie des faits telle qu'exposée par M. Y... (v. spéc. conclusions p. 3 avant dernier alinéa ; p. 4 al. 3 et 4 ; derniers alinéas et p. 5 alinéas 1 à 3), contestant tout à la fois l'existence d'un prétendu rendez-vous au 8 décembre 2006 et les raisons pour lesquelles M. Y... s'est montré défaillant aux multiples rendez-vous fixés ; qu'en statuant au vu de faits soi disant non contestés, dénaturant les conclusions des consorts X..., la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE 2°) le juge est tenu de rappeler les conclusions de chacune des parties, respectant le principe d'impartialité subjective posé par l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ; que l'impartialité doit s'apprécier selon une démarche subjective, essayant de déterminer la conviction personnelle de tel juge en telle occasion ; qu'en l'espèce, après avoir rappelé pendant deux pages la position de Monsieur Y... soi-disant non contestée par les consorts X..., la Cour d'appel a, en une phrase, caricaturé les écritures de ces derniers sans tenir compte des différents éléments de preuve légitimant la position des consorts X... ; qu'un tel exposé partial des faits emporte une suspicion légitime sur l'impartialité subjective des magistrats ; que ce faisant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ;
ALORS QUE 3°) la promesse de vente non réitérée dans le délai spécifié par la faute de l'un des cocontractants permet à l'autre partie de se prévaloir de la clause pénale contenue à l'acte ; qu'en l'espèce il est constant que les époux X... ont fait montre de la plus grande loyauté en admettant au profit de Monsieur Y... un report de la date de réitération de l'acte authentique initialement fixé au 10 juillet 2006 au 15 novembre 2006, aux motifs que Monsieur Y... n'avait pas encore obtenu les assurances financières de sa banque et partait ensuite en congé, puis au 22 novembre 2006 avant de le sommer par voie d'huissier à comparaître en l'étude de Me Z... au 30 novembre 2006 ; que Monsieur Y... ne s'est pas présenté n'y fait représenter à ces deux derniers rendez-vous sans prévenir d'un quelconque empêchement de sa part ; qu'en disant que les consorts X... ne pouvaient bénéficier de la clause pénale aux motifs que les rendez-vous du 22 novembre et 30 novembre auraient été « intimés » à Monsieur Y..., la Cour d'appel a violé les articles 1152 et 1589 du Code civil ;
ALORS QUE 4°) la promesse de vente non réitérée par acte authentique dans le délai spécifié est caduque dès lors que l'une des parties somme, une fois le délai expiré, par voie d'huissier, l'autre partie à comparaître à une autre date et que l'autre partie ne se présente pas sans donner aucune justification ; qu'en l'espèce il est constant que les époux X... ont admis au profit de Monsieur Y... un report de la date de réitération de l'acte authentique initialement fixé au 10 juillet 2006 au 15 novembre 2006, aux motifs que Monsieur Y... n'avait pas encore obtenu les assurances financières de sa banque et partait ensuite en congé, puis au 22 novembre 2006 ; que Monsieur Y... ne s'est pas présenté n'y fait représenter à ce rendez-vous sans prévenir d'un quelconque empêchement de sa part ; que dès lors les époux X... ont sommé par voie d'huissier Monsieur Y... d'avoir à comparaître le 30 novembre 2006 sous peine de caducité de la promesse ; que Monsieur Y... ne s'y est pas davantage présenté sans aucune justification ; qu'en disant que la vente était parfaite malgré la caducité de la promesse aux motifs que les rendez-vous du 22 novembre et du 30 novembre auraient été « intimés » à Monsieur Y..., la Cour d'appel a violé l'article 1589 du Code civil ;
ALORS QUE 5°) le juge ne peut dénaturer les pièces qui lui sont soumises ; qu'il ressortait d'un courrier du 22 novembre 2006 de Maître Z... adressé à Maître Frédéric Y... que les modifications demandées par ce dernier avaient été effectuées sur le projet d'acte authentique « à l'exception toutefois du paragraphe concernant la conformité sur la décence, n'ayant pas visité moi-même les biens vendus et ne pouvant joindre mon client vendeur d'ici le rendez-vous » ; qu'en considérant « que le notaire Z..., mandataire des époux X..., n'a pas non plus apporté au projet d'acte les modifications que lui avait demandées M. Y... », ce alors même que sur le dernier point visé au courrier la Cour d'appel a elle-même relevé que, concernant la demande de certificat de conformité des biens à la législation des logements décents, un tel document « n'ét (ait) pas exigibles au 29 avril 2006 date à laquelle cette vente est devenue parfaite », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ensemble le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les pièces qui lui sont soumises ;
ALORS QUE 6°) la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; que d'un côté pour dire que les époux X... s'étaient illégitimement opposés aux exigences formées par Monsieur Y... au moment de la réitération de l'acte authentique, la Cour d'appel a retenu que les demandes de Monsieur Y... d'ajout au contrat étaient suffisamment sérieuses pour que celui-ci s'oppose à la demande de réitération formulée par les époux X... (p. 5 al. 2 à 4) ; que d'un autre côté pour dire que la vente était parfaite, la Cour d'appel a retenu « la cour n'étant pas en mesure de contraindre le vendeur à les lui fournir et ces documents n'étant pas exigibles au 29 avril 2006 date à laquelle cette vente est devenue parfaite. La Cour observe que M. Y... ne réitère pas devant la Cour sa demande concernant la certification des loyers. » (p. 6, sur la « constatation judiciaire de la vente ») ; qu'en statuant de la sorte par contradiction de motifs la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code civil.
