LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 25 octobre 2010), que par acte du 18 juin 2001 reçu par M. X..., notaire associé de la SCP X... et Pascual, la société Sarah a acquis de la société Le Moulin du Touch un fonds de commerce de bar, restaurant, brasserie, discothèque ; qu'alléguant une réticence dolosive de la venderesse et un manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil, elle a, par actes des 5,6,11 septembre 2001, assigné notamment ces derniers en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Sarah fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes dirigées contre la société Le Moulin du Touch, alors, selon le moyen :
1°/ que constitue une réticence dolosive le silence du vendeur omettant volontairement d'attirer l'attention de l'acquéreur sur une circonstance, afférente notamment à la soumission du bien vendu à des prescriptions administratives, qui, s'il l'avait connue, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté qu'avait été délivré au cédant de la discothèque litigieuse un arrêté municipal d'autorisation d'exploitation sous réserve expresse de la création d'un parking de plus de dix places nécessaire à la clientèle, ce dont il résultait qu'avant la cession le cédant connaissait parfaitement cette contrainte administrative spécifique en matière de stationnement ; qu'en retenant cependant qu'aucune dissimulation délibérée ne pouvait lui être reprochée à ce titre, prétexte pris de l'absence de demande de permis modificatif entre 1992 et 2001, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1116 du code civil ;
2°/ que constitue une réticence dolosive le silence du vendeur omettant d'informer l'acquéreur d'une circonstance qui l'aurait empêché de contracter, si ce dernier en avait eu connaissance avant la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, en se bornant à relever des variations dans les exigences administratives en matière de stationnement, pourtant exprimées postérieurement à la cession litigieuse, pour affirmer qu'antérieurement à celle-ci le cessionnaire aurait eu connaissance de l'insuffisance de capacité du parking de la discothèque, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
3°/ que pour retenir qu'avant la cession litigieuse le cessionnaire aurait eu connaissance de l'absence de permis de construire délivré pour une activité de discothèque, l'arrêt attaqué a relevé que, selon l'expert judiciaire, les services d'urbanisme en avaient informé le cessionnaire « peu avant l'acte de vente », ce dont il aurait eu confirmation « téléphonique » ; qu'en se bornant à retenir des suppositions approximatives sur la date à laquelle le cessionnaire aurait eu prétendument connaissance de cette absence de permis de construire, la cour d'appel a statué par des motifs tout à la fois dubitatifs et imprécis, en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que, depuis 1994, la société Le Moulin du Touch avait exploité une activité de discothèques en disposant des autorisations nécessaires, puis, exactement retenu que cette dernière ne pouvait aucunement s'engager à garantir à l'acquéreur le renouvellement desdites autorisations qui sont personnelles et caduques en cas de changement d'exploitant, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Sarah reproche à l'arrêt de la débouter de ses demandes formées à l'encontre de la SCP X... et Pascual, alors selon le moyen, que le notaire rédacteur d'un acte de cession de fonds de commerce, tenu de veiller à son efficacité, doit procéder à toutes investigations permettant de s'assurer de la possibilité de l'exploiter normalement, notamment au regard des règles d'urbanisme ; qu'en se bornant à relever que le fonds de commerce de discothèque cédé avait donné lieu à des autorisations administratives d'exploitation et d'ouverture de nuit, sans vérifier que le notaire rédacteur avait procédé aux investigations permettant de s'assurer de la conformité effective du bien aux règles d'urbanisme spécifiques auxquelles il était soumis et dont dépendait son exploitation normale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir, d'une part, exactement énoncé que, si le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui afin qu'ils produisent toutes les conséquences attendues, il n'a pas à renseigner son client sur l'existence de données de fait dont celui-ci a connaissance et n'engage pas sa responsabilité lorsque le défaut de mise en garde sur les effets juridiques d'un acte est dépourvu de lien de causalité avec le préjudice allégué, d'autre part, constaté, par motifs propres et adoptés, que, depuis 1994, la société Le Moulin du Touch avait exploité une activité de discothèque et avait disposé des autorisations nécessaires ne comportant aucune réserve, et relevé que ces autorisations personnelles étaient caduques en cas de changement d'exploitant, ce dont la société Sarah avait connaissance, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sarah aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sarah, la condamne à payer la somme de 2 000 euros à la SCP X... et Pascual, outre la somme globale de 2 000 euros aux sociétés Les Berges du Touch et Le Moulin du Touch ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour la société Sarah.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le cessionnaire (la société SARAH, l'exposante) d'un fonds de commerce de discothèque de sa demande tendant à voir condamner les cédants (la SARL LE MOULIN DU TOUCH et la SCI LES BERGES DU TOUCH), solidairement avec les notaires rédacteurs (la SCP X... et PASCUAL), à réparer son préjudice subi par lui en raison de leur réticence dolosive ;
AUX MOTIFS QUE le fonds vendu comportait l'activité de discothèque visée dans l'acte notarié qui bénéficiait depuis sa création en 1994 de toutes les autorisations d'exploitation nécessaires en vertu d'arrêtés municipaux et préfectoraux toujours en cours de validité lors de la vente puisque expirant en octobre 2001 ; que la société SARAH ne pouvait dès lors prétendre que le bien ne lui avait pas été « transféré » ; que le fait qu'elle n'ait pu obtenir le renouvellement des autorisations d'exploitation ne pouvait être imputé à faute au vendeur, la société LE MOULIN DU TOUCH ; qu'en effet, de telles autorisations étaient personnelles et non transmissibles, et la société SARAH le savait puisqu'elle avait déposé immédiatement les demandes correspondantes ; qu'elle avait en effet reçu dès le 6 juillet 2001 un courrier spécifiant que « la réouverture de l'établissement était interdite sans mise en conformité préalable des installations » ; qu'en tant que cessionnaire, elle s'était expressément engagée dans l'acte de vente « à se conformer à tous les règlements, arrêtés, lois et ordonnances administratives s'appliquant au commerce dont s'agit. A ce sujet le cessionnaire reconnaît avoir été informé de l'obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation en vigueur relative à l'hygiène, à la salubrité et à la sécurité, à ses frais, risques et périls, sans recours contre quiconque et quelles que soient les conséquences » ; que le cédant avait parallèlement déclaré « n'avoir reçu aucune injonction de mise en conformité concernant le fonds (...) ou les locaux dans lesquels il est exploité » ; qu'aucune réticence dolosive ne pouvait lui être reproché à cet égard ; qu'en effet, si l'arrêté municipal d'autorisation d'exploitation de la discothèque du 14 juin 1994 mentionnait « qu'il n'était délivré que sous les réserves (...) que conformément à l'avis émis par le service municipal de l'urbanisme il sollicite une autorisation de travaux pour la création du parking nécessaire à la clientèle de son établissement (plus de dix places) », il n'avait été suivi d'aucune mise en demeure ; que l'autorisation avait, au contraire, été renouvelée le 12 octobre 1998 sans être assortie de la moindre réserve ; qu'aucune dissimulation délibérée ne pouvait être retenue à l'encontre du cédant dès lors que le rapport d'expertise révélait que, après vérification de l'expert auprès des services concernés, aucune demande de permis modificatif n'avait été présentée de 1992 à 2001 par la SARL LE MOULIN DU TOUCH ; que, par ailleurs, l'expert indiquait à la page 8 de son rapport que le service d'urbanisme qui instruisait les permis de construire avait fait savoir aux acheteurs que l'établissement n'avait pas d'existence réglementaire devant eux en qualité de discothèque « à une date que nous situerons peu avant l'acte de vente en juin 2001, à l'occasion de la présentation de leur futur projet d'aménagement » en précisant, « après contact téléphonique avec ce service, le responsable nous a confirmé cet état de fait » ; que l'expert avait maintenu cette position dans sa réponse au dire contraire de l'architecte ; qu'en toute hypothèse, l'origine des difficultés invoquées ne pouvait être rattachée à un mensonge ou une omission délibérée du vendeur ; que, dans son courrier du 5 novembre 2001, la société SARAH indiquait à la DDE, propriétaire d'un terrain à proximité, que « consultés, les services de l'urbanisme de la mairie de TOULOUSE ont approuvé notre projet sous réserve de création d'un parking d'une capacité de 40-50 places » ; que le courrier de la mairie de TOULOUSE en date du 16 novembre 2001 faisait référence à une note du service de l'urbanisme du 14 novembre 2001 l'informant que, « afin de pouvoir fonctionner comme discothèque, votre établissement devrait respecter les normes de stationnement prévues pour la réglementation en vigueur soit une place de 5 m² de surface hors d'oeuvre nette, ce qui correspond à un total d'une quarantaine de places de stationnement » ; qu'une telle différence de nombre, même en tenant compte des 18 places d'origine, ne pouvait s'expliquer que soit par une évolution de la réglementation applicable depuis 1994 soit par la teneur du projet d'aménagement de l'acquéreur et notamment l'extension de sa capacité d'accueil ; que l'expert soulignait d'ailleurs « qu'il est patent de constater que l'instruction du projet des acheteurs a déclenché les exigences de mise en conformité administratives en matière d'hygiène, de stationnement et de police administrative » ; que la SARL SARAH avait connaissance avant la vente de l'insuffisance de capacité du parking pour son projet d'aménagement (arrêt attaqué, p. 6, 5ème al. et s., p. 7 et p. 8, 6ème al.) ; qu'ainsi que cela résultait du rapport d'expertise, l'acquéreur n'ignorait pas les contraintes en matière d'urbanisme, ni l'absence de permis de construire délivré pour une activité de discothèque (jugement confirmé, p. 5, 10ème al.) ;
ALORS QUE constitue une réticence dolosive le silence du vendeur omettant volontairement d'attirer l'attention de l'acquéreur sur une circonstance, afférente notamment à la soumission du bien vendu à des prescriptions administratives, qui, s'il l'avait connue, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté qu'avait été délivré au cédant de la discothèque litigieuse un arrêté municipal d'autorisation d'exploitation sous réserve expresse de la création d'un parking de plus de dix places nécessaire à la clientèle, ce dont il résultait qu'avant la cession le cédant connaissait parfaitement cette contrainte administrative spécifique en matière de stationnement ; qu'en retenant cependant qu'aucune dissimulation délibérée ne pouvait lui être reprochée à ce titre, prétexte pris de l'absence de demande de permis modificatif entre 1992 et 2001, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, en outre, constitue une réticence dolosive le silence du vendeur omettant d'informer l'acquéreur d'une circonstance qui l'aurait empêché de contracter, si ce dernier en avait eu connaissance avant la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, en se bornant à relever des variations dans les exigences administratives en matière de stationnement, pourtant exprimées postérieurement à la cession litigieuse, pour affirmer qu'antérieurement à celle-ci le cessionnaire aurait eu connaissance de l'insuffisance de capacité du parking de la discothèque, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, au surplus, pour retenir qu'avant la cession litigieuse le cessionnaire aurait eu connaissance de l'absence de permis de construire délivré pour une activité de discothèque, l'arrêt attaqué a relevé que, selon l'expert judiciaire, les services d'urbanisme en avaient informé le cessionnaire « peu avant l'acte de vente », ce dont il aurait eu confirmation « téléphonique » ; qu'en se bornant à retenir des suppositions approximatives sur la date à laquelle le cessionnaire aurait eu prétendument connaissance de cette absence de permis de construire, la cour d'appel a statué par des motifs tout à la fois dubitatifs et imprécis, en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur (la société SARAH, l'exposante) d'un fonds de commerce de discothèque de sa demande tendant à voir condamner les notaires (la SCP X... et PASCUAL), solidairement avec les vendeurs (la SARL LE MOULIN DU TOUCH et la SCI LES BERGES DU TOUCH), à réparer le préjudice par lui subi en raison de leurs fautes ;
AUX MOTIFS QUE la société SARAH avait connaissance avant la vente de l'insuffisance de capacité du parking pour son projet d'aménagement ; qu'elle ne pouvait dès lors agir contre le notaire pour manquement à son obligation de conseil et d'information ; qu'en toute hypothèse, aucune négligence dans la recherche d'indices ou d'éléments permettant de douter de l'exactitude ou de l'étendue des droits transmis n'était caractérisée ; que l'acte de vente reproduisait la lettre émise par la direction de la sécurité civile en réponse à la demande de renseignements du notaire ainsi que le procèsverbal de sa dernière visite, resté annexé ; que, par ailleurs, les autorisations d'exploitation et d'ouverture de nuit en vigueur au moment de la vente qui visaient le rapport du directeur départemental de la sécurité publique, l'avis de la direction de la sécurité civile et des risques majeurs, l'avis du service communal d'hygiène et de santé, ne comportaient aucune réserve ni aucune mention équivoque, ce qui dispensait le notaire d'en contrôler le contenu et notamment d'en vérifier tout l'historique (arrêt attaqué, p. 8, 4ème à 9ème al.) ;
ALORS QUE le notaire rédacteur d'un acte de cession de fonds de commerce, tenu de veiller à son efficacité, doit procéder à toutes investigations permettant de s'assurer de la possibilité de l'exploiter normalement, notamment au regard des règles d'urbanisme ; qu'en se bornant à relever que le fonds de commerce de discothèque cédé avait donné lieu à des autorisations administratives d'exploitation et d'ouverture de nuit, sans vérifier que le notaire rédacteur avait procédé aux investigations permettant de s'assurer de la conformité effective du bien aux règles d'urbanisme spécifiques auxquelles il était soumis et dont dépendait son exploitation normale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
