LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... qu'à la suite de la liquidation judiciaire de la société Crokendy, ils ont repris l'instance à l'encontre de la société Duquesnoy et associés, désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la société Crokendy ;
Sur le moyen unique, pris sa seconde branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 9 mars 2009), que, par acte sous seing privé du 7 janvier 2003, les époux X... ont vendu aux consorts Y...- Z... une maison d'habitation au prix de 548 145 euros, l'acte devant être réitéré par acte authentique avant le 30 mai 2003, que le contrat contenait une clause pénale ainsi rédigée : " En application de la rubrique réalisation ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages-intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément prévu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 32 370 euros " ; que par acte sous seing privé du 8 avril 2003, les consorts Y...- Z... ont vendu aux époux D... une partie de la maison qu'ils s'étaient engagés à acquérir, l'acte précisant que cette vente était liée à la bonne fin du compromis signé entre les vendeurs et M. et Mme X..., en date du 7 janvier 2003 ; que l'acte authentique n'ayant pas été réitéré à la date du 30 mai 2003, les époux X..., après avoir vainement mis en demeure les consorts Y...- Z..., par courrier du 4 juin, d'avoir à signer l'acte et payer le prix, ont vendu leur maison aux époux D... le 18 juin et ont assigné les consorts Y...- Z... en paiement de la clause pénale ; que ces derniers ont assigné les époux X... ainsi que les époux D... pour obtenir l'annulation de la vente du 18 juin, faire constater la défaillance des époux X... comme celle des époux D... dans la régularisation du compromis qu'ils avaient respectivement signés et pour obtenir le paiement de la clause pénale prévue dans chacun des compromis ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux X..., l'arrêt retient qu'ils n'ont pas usé de la faculté qui leur était offerte par les dispositions contractuelles d'engager à leur choix à l'encontre des acquéreurs, soit une action en vente forcée, soit une action en résolution judiciaire de la vente ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir retenu que la rupture des relations contractuelles étaient entièrement imputable à la défaillance de MM. Y... et Z... qui s'étaient montrés dans l'incapacité de respecter les obligations contractées aux termes du " compromis " et alors qu'elle avait constaté que les époux X... leur avaient fait sommation d'avoir à se présenter en l'étude notariale à l'effet de signer l'acte définitif de vente avec paiement le même jour et qu'en cas de non-réitération les vendeurs seraient libres de tout engagement, la cour d ‘ appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande de condamnation de MM. Y... et Z... et de la société Crokendy, l'arrêt rendu le 9 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne MM. Y... et Z... et la société Duquesnoy, ès qualités de liquidateur de la société Crokendy, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. Y... et Z... et la société Duquesnoy, ès qualités de liquidateur de la société Crokendy, à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de condamnation de Messieurs Y... et Z... et de la SARL CROKENDY à leur payer la somme de 32. 370 € à titre de clause pénale et d'AVOIR ordonné la libération au profit de Messieurs Y... et Z... de la somme de 22. 865 € déposée sous forme de séquestre entre les mains de Maître A...,
AUX MOTIFS QUE le 24 avril 2003, Maître B..., notaire de Messieurs Christian Y... et Bertrand Z... écrivait à Maître A..., notaire des époux X...- C... et des époux D...- E... : « J'accuse réception de votre projet d'acte concernant le dossier repris sous rubrique (vente X.../ Y... et Z...) qui n'appelle aucune observation particulière de ma part. Je vous précise néanmoins que Monsieur Y... va constituer une SARL pour acquérir, sous le statut de marchand de biens et qu'il a obtenu un prêt... Le compromis de vente prévoit une date butoir de signature au 30 mai prochain, dans l'immédiat, il y a lieu de reporter la date de régularisation » ; que le 10 mai 2003, Maître A... lui répondait en ces termes : « Mon client souhaite que la signature de l'acte intervienne en mon étude le lundi 2 juin 2003 à 11h00. La signature du compromis étant intervenue le 7 janvier 2003, mon client n'acceptera pas un report de la date de la signature » ; qu'il est établi par cet échange de courriers que Messieurs Christian Y... et Bertrand Z... sont les seuls responsables du non respect du délai fixé dans la promesse pour la réitération de la vente par acte authentique ; que la délivrance le 4 juin 2003 par les époux X...- C... aux appelants d'une sommation par voie d'huissier d'avoir à se présenter en l'étude notariale le 11 juin2003 à 17h00, à l'effet de signer l'acte définitif de vente, avec paiement le même jour du prix de vente, des frais et droits dudit acte et de la commission de l'agence à la charge des acquéreurs, caractérise de manière non équivoque le refus des vendeurs d'une prolongation dudit délai au-delà du 11 juin 2003, peu important à cet égard qu'entre le 31 mai et le 3 juin 2003, des négociations aient pu se poursuivre entre les parties sous l'égide de l'agence immobilière du Fer à Cheval ; qu'il ressort de la lettre adressée dès le lendemain par Maître A... aux époux X...- C..., que le 11 juin 2003, Monsieur Christian Y... s'est présenté seul en l'étude du notaire pour indiquer qu'il n'était pas en mesure de payer le prix de vente de la maison ; qu'aucune pièce du dossier ne permet d'établir qu'un accord serait postérieurement intervenu entre les parties sur la base de la proposition faite par Monsieur Christian Y... devant Maître A... consistant : en la signature d'un acte constatant la défaillance de l'acquéreur moyennant le paiement d'une indemnité par ce dernier d'un montant de 45. 734, 71 euros, en la signature d'un acte de vente définitif avec paiement d'une partie du prix comptant soit 60. 979, 61 euros, en un règlement le 4 juillet 2003 du solde du prix, soit la somme de 487. 165, 39 euros ; qu'il apparaît au demeurant que dans son courrier du 12 juin 2003, le notaire avait appelé l'attention de ses clients sur les risques importants que leur aurait fait courir cette opération ; qu'il se déduit de ces différents éléments que la rupture des relations contractuelles est entièrement imputable à la défaillance de Messieurs Christian Y... et Bertrand Z..., qui se sont montrés dans l'incapacité de respecter les obligations qu'ils avaient contractées aux termes du compromis ; que les appelants sont par conséquent mal fondés à revendiquer le bénéfice de la clause pénale insérée au contrat ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement d'une somme de 32. 370 euros formée à l'encontre des époux X...- C... ; que par ailleurs, ainsi que le relèvent à juste titre les appelants, le compromis du 7 janvier 2003 ne comporte aucune disposition sanctionnant le non respect de la date limite du 31 mai 2003, fixée pour la réitération de la vente, par une caducité automatique de la convention ; qu'il sera rappelé que la rubrique intitulée « clause pénale » de la promesse est libellée ainsi qu'il suit : « Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix. En application de la rubrique réalisation ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément prévu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 32. 370 euros » ; qu'or, force est de constater que les époux X...- C... n'ont pas usé de la faculté qui leur était offerte par ces dispositions contractuelles d'engager à leur choix à l'encontre des acquéreurs, soit une action en vente forcée, soit une action en résolution judiciaire de la vente ; qu'aucune demande n'est formée en l'état du dossier visant à constater la résolution de la vente ; qu'il en résulte que les conditions requises pour qu'il soit fait application de l'indemnisation forfaitaire prévue au compromis ne sont pas réunies en l'espèce ; qu'il y a donc lieu d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Messieurs Christian Y... et Bertrand Z... à verser aux époux X...- C... la somme de 32. 370 euros au titre de la clause pénale ; que par voie de conséquence, la libération au profit de Messieurs Christian Y... et Bernard Z... de la somme de 22. 865 euros, déposée sous forme séquestre entre les mains de Maître A..., sera ordonnée,
1- ALORS QUE la clause pénale, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté l'inexécution de l'obligation de réitérer la vente, et caractérisé que cette inexécution était imputable aux seuls consorts Y... – Z... ; qu'en s'abstenant pourtant de faire application de la clause pénale stipulée au contrat qui visait à sanctionner une telle inexécution, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1152 et 1226 du Code civil.
2- ALORS, en tout état de cause, QUE la clause litigieuse stipulait que le créancier pouvait, en cas de défaut de régularisation de la vente dans le délai imparti, soit intenter une action en exécution forcée de la vente, soit « prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat », et que « dans l'un et l'autre cas » ce créancier aurait alors droit au versement de l'indemnité fixée par la clause pénale ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément visé la sommation du 4 juin 2003, par laquelle les époux X... avaient solennellement fait savoir qu'en cas de défaut de régularisation de la vente le 11 juin, ils seraient « libres de tout engagement » compte-tenu de la « défaillance des acquéreurs », manifestation de volonté par laquelle les exposants avaient pris acte du refus des acquéreurs de réitérer la vente et avaient invoqué la résolution du contrat, et elle a constaté que les relations contractuelles avaient effectivement été rompues du fait de la défaillance des consorts Y... – Z... ; qu'il s'ensuivait que les conditions d'application de la clause pénale étaient réunies, peu important qu'aucune demande en résolution judiciaire n'ait expressément été formée, ce qui n'était pas exigé par la clause, de sorte qu'en refusant de faire application de cette clause, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code civil.
