LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 22 septembre 2009), que par acte notarié du 18 juillet 1980, la société Axentia, venant aux droits de la société de Construction et d'aménagement pour la région parisienne et les provinces (société Carpi) a consenti aux époux X... la vente à terme d'une maison d'habitation ; que la société Axentia a assigné Christiane Y..., épouse X..., Kamel, Nadya, Karim et Sabrina X... (les consorts X...), venant aux droits de M. Abdenour X..., décédé le 25 mai 1998, pour ordonner le transfert de propriété de l'immeuble et en paiement de sommes ;
Attendu que pour dire que les consorts X... devront supporter les sommes prévues par l'acte de vente à terme du 18 juillet 1980 et détaillées dans le projet d'acte de transfert, les condamner solidairement à payer à la société Axentia la somme de 309, 30 euros représentant les primes d'assurances payées jusqu'à l'année 2006, et dire que ces sommes étaient à parfaire de celles qui seraient payées par la société Axentia jusqu'à la date du jugement du 31 mai 2007, l'arrêt retient qu'il résulte de l'article V-B " paiement du prix ", c) " assurance vie " de l'acte de vente du 18 juillet 1980 que le contrat d'assurance concernait le contrat de prêt et non le contrat de vente et que malgré le décès de M. X... et l'assurance précitée, les bénéficiaires du transfert de propriété restaient tenus par les dispositions de l'article IV " charges et conditions ", 4e, de l'article V-B " paiement du prix ", a) " contribution et charges " et par les dispositions de l'article XIV " frais " ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article V-B, c) énonce " qu'en cas de décès ou d'invalidité totale et permanente de l'assuré, survenue après que cette assurance soit devenue effective par son acceptation par l'Organisme Assureur, il sera procédé au transfert de propriété du logement au conjoint et descendants survivants, le capital assuré devant permettre de régler le solde des emprunts et toutes autres sommes qui resteraient dues à raison du présent contrat ", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les consorts X... devront supporter les sommes prévues par l'acte de vente à terme du 18 juillet 1980 et détaillées dans le projet d'acte de transfert et les condamne solidairement à payer à la société Axentia la somme de 309, 30 euros représentant les primes d'assurances payées jusqu'à l'année 2006, et que ces sommes étaient à parfaire jusqu'à la date du jugement du 31 mai 2007, l'arrêt rendu le 22 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ;
Condamne la société Axentia aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Axentia à payer à la SCP Yves et Blaise Capron la somme de 1 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils pour Mmes Christiane et Nadya X..., demanderesses au pourvoi principal, et pour MM. Kamel, Karim et Mme Sabrina X..., demandeurs au pourvoi incident.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le transfert de propriété aurait lieu aux conditions requises dans l'acte de vente à terme du 18 juillet 1990, et, notamment, que Mme Christiane Z..., veuve X..., et que les quatre héritiers de feu Abdenour X... prendraient l'immeuble en assumant désormais seuls tous les frais et charges afférents à leur propriété, D'AVOIR dit que Mme Christiane Z..., veuve X..., et que les quatre héritiers de feu Abdenour X... devraient sous leur seule responsabilité assumer toute conséquence du transfert rétroactif de propriété à la date du 18 juillet 1980 de la maison d'habitation située ...à Saint Sauveur, D'AVOIR dit que les consorts X... devraient supporter les sommes prévues par l'acte de vente à terme du 18 juillet 1980 et détaillées dans le projet d'acte de transfert, D'AVOIR condamné solidairement les consorts X... à payer à la société Axentia la somme de 309, 30 euros représentant les primes d'assurances payées jusqu'à l'année 2006 et D'AVOIR dit que ces sommes étaient à parfaire de celles qui seraient payées par la société Axentia jusqu'à la date du jugement du tribunal de grande instance de Compiègne du 31 mai 2007 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Christiane Z...veuve X... et Nadya X... se prévalent du paragraphe c) de l'article V-B intitulé " assurance-vie " selon lequel " en cas de décès ou d'invalidité totale et permanente de l'assuré, survenu après que cette assurance soit devenue effective, il sera procédé au transfert de propriété du logement au conjoint et descendants survivants, le capital assuré devant permettre de régler le solde des emprunts et toutes autres sommes qui resteraient dues à raison du présent contrat " ;/ attendu qu'elles en déduisent que compte tenu du décès de Abdenour X... et cette assurance, ils ne sont redevables d'aucune somme à l'égard de la société Axentia ;/ mais attendu que l'acte du 18 juillet 1980 prévoyait :- en son article III " transfert de propriété " (page 5) que : " l'acquéreur ne sera propriétaire de l'immeuble présentement vendu qu'autant qu'il aura acquitté intégralement le prix de la présente vente et le transfert de propriété qui rétroagira cependant au jour de la signature du présent acte résultera de la constatation du paiement intégral du prix laquelle interviendra par acte en avenant aux présentes " ;- en son article IV " charges et conditions ", 4e (page 6) que : " l'acquéreur paiera tous les frais, droits et honoraires du présent acte et de ses suites, ainsi que ceux afférents aux actes en avenant aux présentes devant l'un constater l'achèvement et la livraison de l'immeuble vendu, et l'autre le transfert de propriété après paiement intégral du prix, et en outre, éventuellement ceux afférents aux contrats de prêts qu'il viendrait à contracter personnellement, ceux des affectations hypothécaires qui seraient consenties conjointement par l'organisme vendeur et lui-même à la garantie de ces prêts et tous autres actes de constitution de garantie " ;- en son article V-B " paiement du prix ", a) " contributions et charges " (page 7) que : " l'acquéreur remboursera à l'organisme vendeur les charges, contributions, taxes et prestations de toute nature, mises ou à mettre sur le logement et le terrain, ainsi que celles communes au groupe d'habitation, par une provision mensuelle " ;- en son article V-B " paiement du prix ", c) " assurance-vie " (page 7) que : " en prévision de la présente vente l'organisme vendeur a passé au nom de l'acquéreur un contrat garantissant le paiement des sommes qui lui resteraient dues en cas de décès ou d'invalidité totale et permanente survenant avant le paiement intégral du prix de la présente vente. (…) L'acquéreur sera donc redevable des primes annuelles afférentes à ce contrat d'assurance temporaire de crédit (…) En cas de décès ou d'invalidité totale et permanente de l'assuré, survenu après que cette assurance soit devenue effective, il sera procédé au transfert de propriété du logement au conjoint et descendant survivants, le capital assuré devant permettre de régler le solde des emprunts et toutes autres sommes qui resteraient dues à raison du présent contrat " ;- en son article XIV " Frais ", (page 12) que : " les frais des présentes et de leurs suites seront supportés exclusivement par les acquéreurs qui s'y obligent "./ Attendu qu'il résulte de l'ensemble des termes des clauses précitées que le contrat d'assurance concernait le contrat de prêt et non le contrat de vente et que, malgré le décès de Abdenour X... et l'assurance précitée, les bénéficiaires du transfert de propriété restent tenus par les dispositions de l'article IV " charges et conditions ", 4e (page 6), par les dispositions de l'article V-B " paiement du prix ", a) " contributions et charges ", et par les dispositions de l'article XIV " Frais ", (page 12) ;/ que Christiane Z...veuve X... et Nadya X... doivent donc être déboutées de leur demande de suppression des différentes clauses dans le projet d'acte de transfert ; que les consorts X..., bénéficiaires du transfert de propriété, devront supporter les sommes prévues par l'acte de vente à terme en date du 18 juillet 1980 et détaillées dans le projet d'acte de transfert (pièce n° 2 des consorts X...) ; qu'ils sont également redevables du paiement des primes d'assurance payées par la société Axentia de 1998 à 2006 inclus, soit la somme de 309, 90 € outre les sommes qu'elle aurait réglées depuis à ce titre » (cf. arrêt attaqué p. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sommés en 2003, 2004 et 2005 d'assumer leur qualité de propriétaires Madame X... et les héritiers de Monsieur X... décédé ne réagissent pas./ La négligence inexpliquée des défendeurs contraint la société Axentia à des prestations indues relativement au bien et notamment à l'assurer alors que cette obligation pèse sur les propriétaires depuis 1998 » (cf., jugement entrepris, p. 4) ;
ALORS QUE le contrat de vente à terme conclu, le 18 juillet 1980, entre M. et Mme Abdenour X... et la société de construction et d'aménagement pour la région parisienne et les provinces, aux droits de laquelle vient la société Axentia, stipulait, à son article V-B c), qu'« en prévision de la présente vente, l'Organisme vendeur a passé au nom de l'acquéreur, soit auprès de la Caisse Nationale de Prévoyance, soit auprès d'une société privée d'assurances de son choix, un contrat garantissant le paiement des sommes qui lui resteraient dues en cas de décès ou d'invalidité totale et permanente survenant avant le paiement intégral du prix de la présente vente » et qu'« en cas de décès ou d'invalidité totale et permanente de l'assuré, survenu après que cette assurance soit devenue effective par l'Organisme Assureur, il sera procédé au transfert de propriété du logement au conjoint et descendants survivants, le capital assuré devant permettre de régler le solde des emprunts et toutes autres sommes qui resteraient dues à raison du présent contrat » ; qu'en énonçant, dès lors, que le contrat d'assurance concernait le contrat de prêt, et non le contrat de vente, et que, malgré le décès de M. Abdenour X... et l'assurance souscrite, les bénéficiaires du transfert de propriété restaient tenus par les stipulations des articles IV, V-B et XIV du contrat de vente du 18 juillet 1980, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article V-B c) du contrat de vente à terme conclu, le 18 juillet 1980, entre M. et Mme Abdenour X... et la société de construction et d'aménagement pour la région parisienne et les provinces, aux droits de laquelle vient la société Axentia, en violation des dispositions de l'article 1134 du code civil.
