LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° Z 11-14.809 et B 11-21.619 ;
Sur la recevabilité du pourvoi n° Z 11-14.809, examinée d'office, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que le pourvoi en cassation constitue une instance nouvelle qui ne peut être introduite par une personne n'existant plus ;
Attendu que la société à responsabilité limitée Marionnaud s'est pourvue en cassation le 29 mars 2011 contre un arrêt rendu par la cour d'appel d'Amiens le 1er février 2011 ;
Attendu qu'il résulte des pièces de la procédure que cette société était dissoute à la date du pourvoi et que son patrimoine avait fait l'objet d'une transmission universelle à la société Marionnaud Lafayette ;
D'où il suit que le pourvoi est irrecevable ;
Sur le pourvoi n° B 11-21.619 :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail mettait à la charge du preneur tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l'immeuble en conformité avec la réglementation existante concernant l'activité du preneur ou l'activité commerciale, notamment les travaux de sécurité, la cour d'appel, qui a constaté que les travaux réalisés visaient à la mise en conformité de l'établissement en vue de recevoir du public et constituaient des travaux de sécurité au sens du contrat, en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la société Marionnaud Lafayette ne pouvait en demander le remboursement à la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° Z 11-14.809 ;
REJETTE le pourvoi n° B 11-21.619 ;
Condamne la société Marionnaud Lafayette aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Marionnaud Lafayette à payer à la société DKP la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Marionnaud Lafayette ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Marionnaud Lafayette, demanderesse au pourvoi n° B 11-21.619
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Marionnaud Lafayette de sa demande tendant à la condamnation de la SCI DKP au paiement de la somme de 92.324 € TTC en remboursement des travaux financés par la société Marionnaud, preneur, pour le compte de qui il appartiendrait, outre intérêts légaux ;
AUX MOTIFS QUE conformément à l'argumentation de la société DKP, il faut observer que le bail étant soumis aux dispositions de l'article L 145-1 du Code de commerce, son contenu est laissé à l'appréciation des parties qui peuvent définir librement de l'imputation des travaux devant être réalisés dans les locaux et déroger aux dispositions supplétives du Code civil sur ce point ; qu'en l'occurrence le contrat de bail comporte la mention suivante : « le preneur (…) ne pourra exiger aucune autre réparation que celles de l'article 606 du Code civil », ainsi que la clause ci-après : « tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l'immeuble en conformité avec la réglementation existante concernant l'activité du preneur ou l'activité commerciale (notamment les travaux de sécurité) seront à charge et aux frais du preneur. Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier » ; qu'il apparaît que les opérations réalisées, d'une part visent à la mise en conformité de l'établissement en vue de recevoir du public (il s'agit donc de « travaux de sécurité » au sens du contrat) et d'autre part qu'ils n'ont, selon les pièces versées aux débats, entraîné que des modifications affectant des structures amovibles de l'immeuble (encloisonnement de l'escalier, aménagement des portes d'accès) qui ne sauraient être analysés comme des « grosses réparations » au sens de l'article 606 précité du Code civil (« celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ») ; qu'il suit de là que ces travaux, quand bien même ils auraient été imposés par l'administration, ont été laissés par le contrat de bail à l'initiative et à la charge de la société Marionnaud ; que l'éventualité de ces travaux, eussent-ils porté sur des parties communes de l'immeuble comme l'escalier, était d'ailleurs, au moment du contrat, prévisible au regard de la disposition des lieux, la société locataire n'ayant aucun droit sur le premier étage de l'immeuble et ne pouvant en interdire l'accès ; que la société Marionnaud devra donc en faire son affaire et ne saurait en réclamer le remboursement, le protocole précité du 18 juin 2003 ne prévoyant rien quant à leur imputation ; que la société Marionnaud sera déboutée de sa réclamation ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution des travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués ; que les travaux nécessaires à la mise en conformité du local loué aux prescriptions administratives ne peuvent être mis à la charge du preneur que par une stipulation expresse visant de tels travaux de mise aux normes ; qu'en statuant comme elle l'a fait au motif qu'une clause du contrat de bail mettant à la charge du preneur « les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l'immeuble en conformité avec la réglementation existante concernant l'activité du preneur ou l'activité commerciale (notamment les travaux de sécurité) », tandis que les travaux exécutés à frais avancés par la société Marionnaud, preneur, étaient destinés à mettre les locaux en conformité au regard de la réglementation des établissements recevant du public, ce qui était sans rapport avec la réglementation propre à l'activité commerciale exercée, la cour d'appel, qui a fait peser sur le preneur la charge des travaux résultant de l'obligation de délivrance du bailleur, sans stipulation expresse en ce sens, a violé les articles 1134, 1719 et 1720 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en appliquant dès la conclusion du contrat une clause mettant à la charge du preneur les « travaux qui pourraient être nécessaires » sans constater, comme elle y était invitée (concl., p. 20, § 2 à 4), que la clause litigieuse dispensait non seulement le bailleur de son obligation d'entretien au cours du contrat de bail mais également de son obligation de délivrer ab initio au preneur un local conforme à sa destination contractuelle, c'est-à-dire apte à recevoir du public sans méconnaître les prescriptions administratives en la matière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil.
