LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société du Mas Loge, qui, par acte du 30 janvier 1985, avait donné à bail commercial des locaux à la société Caves Saint-Guilhem, lui avait offert, dans un courrier du 20 avril 2001, ce qui avait été accepté par celle-ci, de conclure un bail incluant les quatre chambres froides prises en sous-location par la preneuse, en vertu d'un contrat dont la résiliation était intervenue le 30 septembre 2000, lui avait proposé, par courrier du 26 juillet 2001, un loyer trimestriel de 4 200 euros, l'avait laissée en possession des dites chambres jusqu'en 2007 et, bien que l'acte authentique devant entériner cet accord n'ait pu être passé, lui avait facturé la taxe foncière pour la totalité des locaux au titre d'un bail commercial en cours, taxe dont la locataire s'était acquittée ainsi que d'un loyer annuel de 16 590 euros supérieur au loyer de 10 180 euros payé antérieurement pour les seuls locaux relevant du bail initial, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'en résultait l'accord des parties pour conclure un bail incluant les quatre chambres froides et qui n'était pas tenue de répondre au moyen tiré de la forclusion du droit direct du sous-locataire au sous-renouvellement que ses constatations rendaient inopérant, a pu en déduire que le bail portant sur les quatre chambres froides bénéficiait du statut d'un bail renouvelé à compter du 30 septembre 2000 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société du Mas Loge aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société du Mas Loge à payer à la société Caves Saint-Guilhem la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société du Mas Loge ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour la société du Mas Loge
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le bail portant sur les quatre chambres froides bénéficie du statut d'un bail renouvelé, à compter du 30 septembre 2000 ;
AUX MOTIFS QUE ce n'est qu'à la suite de la demande de renouvellement de bail portant sur l'intégralité des locaux exploités, que le 7 mai 2007, le bailleur fera part pour la première fois à son locataire, de son refus de vouloir renouveler le bail portant sur les quatre chambres froides, faisant valoir d'une part, que le projet de renouvellement de bail et la formation d'un bail unique n'avait pas abouti, et que concernant la demande de renouvellement portant sur les quatre chambres froides, la prescription biennale était acquise ; mais qu'il s'évince de façon non équivoque du contenu des courriers échangés entre les parties, que suite à la résiliation de plein droit du sous bail, le bailleur avait fait promesse d'intégrer dans le bail initial dont est détentrice la société Caves Saint Guilhem, les quatre chambres froides, dans l'attente de la formalisation d'un nouveau bail qu'il offrait de faire porter sur l'ensemble des locaux, ce lui avait été accepté par le locataire, la condition du maintien du bail principal étant remplie, ne laissant ainsi subsister que le montant du loyer à affiner dans une fourchette d'ores et déjà délimitée par les parties, des pourparlers ayant déjà débutés (cf. Courrier du locataire à Me Y... du 20 juillet 2001), et que la SNC du Mas Loge a arbitré à la somme de 1.400 euros par mois dans son courrier du 26 juillet 2001 ; que cette rencontre de volonté et accord entre les parties de conclure un nouveau bail unique portant sur l'ensemble des locaux exploités, et en tout cas de louer à la Cave Saint Guilhem les quatre chambres froides a reçu exécution en se matérialisant par des actes, eux aussi, non équivoques : le bailleur a laissé la société Caves Saint Guilhem en possession des lieux depuis le 20 avril 2000 pendant 7 années, sans qu'à cet égard, le bailleurs ne puisse aujourd'hui soutenir qu'il s'agirait de sa part, d'une simple négligence qui ne serait pas créatrice de droit, dès lors que ce dernier, a, en même temps et durant cette même période, recalculé la taxe foncière, en la faisant porter non plus sur les seuls locaux objet du bail d'origine, mais encore, sur la totalité des locaux ainsi exploités (cf. son courrier du 8 juin 2001) en la majorant d'autant, pour tenir compte des quatre chambres froides, et le locataire s'est acquitté d'un loyer également majoré ; qu'il s'évince de l'ensemble de ces observations, que le bail portant sur les quatre chambres froides bénéficie du statut du bail renouvelé, et ce, à compter de la date à laquelle le bail précédent a pris fin, soit en l'espèce, le 30 septembre 2000, date de la résiliation du bail principal dont la société Gel 2000 était titulaire, et qui a entraîné celle des baux de sous-location, et notamment celle du bail de sous-location consenti à la Cave Saint Guilhem par la Halle de la Chaussure ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'accord sur le prix est un élément essentiel à la formation et à la validité du contrat de bail, de sorte que la promesse de bail ne vaut bail que si les parties sont convenues du prix du loyer ; que la cour d'appel, qui a constaté que le bailleur avait fait une promesse de bail acceptée par la société Caves Saint Guilhem, mais dont le montant du loyer était resté indéterminé lors des pourparlers, n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient nécessairement au regard de l'article 1709 du code civil, qu'elle a ainsi violé ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' à la suite de la résiliation de la sous-location, la société Caves Saint Guilhem n'a acquitté que le loyer de son bail principal, à l'exclusion de tout loyer au titre des quatre chambres froides ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Mas Loge avait souligné que le loyer ainsi acquitté correspondait au prix du bail initial, lequel était plus élevé que la valeur locative après révision, et que le prix ainsi payé n'était pas la contrepartie financière de l'occupation des quatre chambres froides ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef des conclusions, pourtant essentiel, la cour d'appel qui s'est bornée à relever que la société Caves Saint Guilhem avait acquitté un « loyer majoré », a entaché sa décision d'un défaut de motifs caractérisé au regard de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENCORE, QUE si la preuve du bail verbal, dont l'exécution a commencé, peut être administrée par tous moyens, c'est à la condition que ce commencement d'exécution soit prouvé, ce qui implique non seulement une occupation, mais aussi le paiement d'un loyer ; que la cour d'appel qui n'a pas constaté que la société Caves Saint Guilhem avait réglé, pour les quatre chambres froides, un loyer dont le montant avait été arrêté d'un commun accord, a violé l'article 1716 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE suite à la résiliation du bail principal, le contrat de sous-location est résilié de plein droit, sauf au sous-locataire à exercer son droit direct au renouvellement dans un délai de deux ans, à compter du jour où la résiliation du bail principal a été portée à sa connaissance ; que la société Caves Saint Guilhem, qui n'a pas exercé ce droit dans le délai de deux ans à compter du jour où elle a eu connaissance de la résiliation du bail principal, est forclose pour prétendre bénéficier du statut des baux renouvelés pour les quatre chambres froides, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1717 du code civil et L. 145-32 et L. 145-60 du code de commerce.
