LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'aucune promesse de vente n'avait été signée par les parties et souverainement retenu que les conditions suspensives devant assortir la vente n'étaient pas des clauses accessoires mais des éléments déterminants sur lesquels l'accord ne s'était pas fait, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la représentation par le notaire et au refus de signature de Mme X..., a pu, sans modifier l'objet du litige, déduire de ces seuls motifs qu'en l'absence d'accord des parties sur la chose et le prix, la vente n'était pas parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme de 2 500 euros à Mme Dominique X... ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. Y...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Y... de sa demande tendant à voir régulariser en la forme authentique le compromis de vente conclu entre les consorts X... et lui-même ;
AUX MOTIFS QU'il est constant qu'une promesse de vente même verbale peut rendre la vente parfaite dès lors cependant qu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix, et sachant que ce consentement doit être librement donné ; que l'accord des parties est néanmoins contesté en l'espèce par Mme Dominique X... ; qu'il est constant que le 19 janvier 2006, M. Francis Y... a fait parvenir par son notaire, M. Z..., au notaire des consorts X..., une proposition de prix (1 500 000 euros) pour les parcelles leur appartenant ; que, par courrier du 20 avril 2006, Mme A..., notaire des consorts X..., écrivait au notaire de M. Francis Y... – évoquant le délai de réalisation de la vente qui serait 6 mois – «c'est à cette condition qu'elle Mme Dominique X... a accepté le prix de 1 500 000 €, contrat en mains, estimant que le montant des frais qu'elles auront à supporter (environ 90 000 €) devait permettre à l'acquéreur de régler les éventuels problèmes liés à ladite carrière…» ; qu'il semble résulter de cet échange de correspondance entre les notaires, qu'un accord soit intervenu entre les parties à la vente ; que, cependant et d'une part, il n'est pas contesté que d'importantes conditions suspensives devaient assortir la promesse de vente : arrêté préfectoral autorisant l'enfouissement de la carrière, autorisation d'élevage de chevaux de course, absence de pollution sur le site de la carrière ; qu'il ne s'agissait pas de clauses accessoires mais d'éléments déterminants, sur lesquels l'accord ne s'était pas encore fait ; que, d'autre part, aucune promesse de vente n'a été signée par les parties et l'acceptation résultant du courrier du 20 avril 2006 n'émane pas des venderesses mais de leur seul notaire dont on ne sait jusqu'à quel point il représente les consorts X... ; que deux des co-indivisaires ont certes donné leur accord personnel à la vente des terrains à monsieur Francis Y..., mais Mme Dominique X... a refusé de signer ; qu'il convient d'en déduire qu'il n'existait pas d'accord des parties sur la chose et sur le prix pour la vente litigieuse, si bien que M. Francis Y... sera débouté de sa demande principale ;
1°/ ALORS QUE M. Y... affirmait dans ses conclusions d'appel (page 5) que si les négociations sur les conditions suspensives se sont poursuivies après le 20 avril 2006, un accord total est finalement intervenu, sans que cela soit contesté par Mme Dominique X..., qui précisait seulement dans ses écritures (pages 5 et 6) que «la vente se trouvait soumise à la réalisation d'un certain nombre de conditions suspensives», que ces conditions avaient été imposées soit par les vendeurs, soit par M. Y..., et que leur réalisation était déterminante de son consentement ; que Mme Dominique X... tentait d'ailleurs de justifier son refus de signer le compromis de vente, non par l'absence d'accord sur ces conditions suspensives, mais par leur non réalisation ; qu'en retenant que l'accord ne s'était pas fait sur les conditions suspensives devant assortir la promesse de vente, quand il résultait des conclusions d'appel de Mme Dominique X... et de M. Y... que les conditions, auxquelles chacune des parties avait subordonné son consentement, avaient été acceptées par l'autre, la cour d'appel a modifié les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur dès qu'on est convenu de la chose est du prix ; qu'après avoir estimé qu'il semblait résulter de l'échange de correspondances entre les notaires qu'un accord soit intervenu entre les parties à la vente, la cour d'appel a néanmoins débouté M. Y... de sa demande, en retenant que la promesse de vente devait être assortie d'importantes conditions suspensives – à savoir l'arrêté préfectoral autorisant l'enfouissement de la carrière, l'autorisation d'élevage de chevaux de course et l'absence de pollution sur le site de la carrière –, sans constater ni que l'une des parties avait subordonné son consentement à la vente à une ou plusieurs de ces conditions, ni que ces conditions n'avaient pas été acceptées par l'autre partie ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;
3°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE M. Y... soutenait dans ses conclusions d'appel (page 8, alinéas 3 et suivants) que les conditions suspensives avaient été stipulées dans son seul intérêt et que Mme Dominique X... ne pouvait, dès lors, s'en prévaloir pour s'opposer à la formation de la vente ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions, dont il résultait que l'acquéreur pouvait renoncer aux conditions suspensives discutées entre les parties et ainsi obtenir la régularisation de la vente, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE tout jugement doit comporter les motifs propres à le justifier et que le motif dubitatif équivaut à un défaut de motif ; que, pour retenir qu'il n'existait pas d'accord sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a relevé que l'acceptation résultant du courrier du 20 avril 2006 émanait du seul notaire des venderesses «dont on ne sait jusqu'à quel point il représente les consorts X...» ; qu'en statuant ainsi par un motif dubitatif, la cour d'appel a, de nouveau, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire respecter et respecter lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen de fait ou de droit sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que pour décider qu'il n'existait pas d'accord des parties sur la chose et sur le prix pour la vente litigieuse, la cour d'appel a énoncé qu'on ne sait jusqu'à quel point le notaire des vendeurs, dont émanait l'acceptation de l'offre d'achat résultant du courrier du 20 avril 2006, représentait les consorts X... ; qu'en se déterminant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
6°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; que pour rejeter la demande de M. Y..., la cour s'est bornée à relever qu'on ne sait jusqu'à quel point le notaire représentait les consorts X..., sans rechercher si M. Y... ne pouvait pas légitimement croire que le notaire, officier public et ministériel, disposait des pouvoirs nécessaires pour engager les vendeurs ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
7°/ ALORS ENFIN QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que la cour d'appel a constaté qu'il résultait de l'échange de correspondances entre les notaires qu'un accord était intervenu entre les parties pour la vente des parcelles de terrain détenues par les consorts X... au prix de 1 500 000 €, acte en mains ; qu'en déboutant néanmoins M. Y... de sa demande au motif inopérant que Mme Dominique X... avait refusé de signer le compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil.
