LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... et à la société BG investissement du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Gilles Y..., M. Robert Y... et Mme Florence Y..., épouse Z... ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 7 septembre 2010), que M. A..., mandataire judiciaire agissant ès qualités de syndic au règlement judiciaire de la succession des époux Y...- B..., a été autorisé, par arrêté du 13 mai 1994, à lotir une parcelle dépendant de la succession ; que les acquéreurs de lots ont constitué une association syndicale libre Les Hauts des Rosaires (l'ASL), laquelle a réclamé aux consorts Y..., cohéritiers de la succession Y...- B... la régularisation de la cession à son profit d'une parcelle cadastrée section A n° 2237 dont elle soutenait qu'elle était à usage de voirie ; que les consorts Y... ont, par acte du 20 décembre 2004, cédé tous leurs droits dans la succession à M. X..., futur associé de la société BG investissement en cours de formation ; que M. X... ayant refusé de régulariser la cession, l'ASL l'a assigné à cette fin ainsi que la société BG investissement et les consorts Y... ;
Attendu que, pour enjoindre à M. X... de régulariser, par acte notarié, la cession à titre gratuit, au profit de l'ASL, de la parcelle cadastrée section A n° 2237, l'arrêt relève que l'article 3 du règlement de lotissement prévoit que la parcelle sera réservée et, dans l'immédiat, qu'elle sera aménagée en voie piétonne par le lotisseur et que, selon l'article 15 du même document, les voies et espaces libres du lotissement auront le statut de voiries ou espaces privés en indivision entre les allotis et qu'ils seront entretenus par ceux-ci, regroupés en association syndicale constituée à cet effet, et retient que la volonté des parties était de transférer, à l'issue de la vente des lots, la propriété des voies et espaces libres du lotissement à l'ASL et que le règlement du lotissement justifiait le transfert de propriété revendiqué par l'ASL ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi le lotisseur avait pris l'engagement de céder la parcelle réservée par l'article 3 du règlement du lotissement à l'ASL ou en quoi ce dernier document lui aurait fait obligation de procéder à cette cession à titre gratuit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne l'association Les Hauts des Rosaires aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association Les Hauts des Rosaires et la condamne à payer à M. X... et à la société BG investissement la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils pour M. X... et la société BG investissement
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir enjoint à Monsieur X... de régulariser, par acte notarié, la cession à titre gratuit, au profit de l'association syndicale « Les Hauts des Rosaires » de la parcelle cadastrée, à PLERIN, les Rosaires, section A n° 2237, pour une contenance de 1. 299 m et ce, avant l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de la signification du présent arrêt et d'avoir précisé qu'à défaut, l'arrêt vaudra titre de propriété au profit de l'association, lequel arrêt devra être publié à la conservation des hypothèques de SAINT BRIEUC à l'initiative de la partie la plus diligente ;
AUX MOTIFS QUE la demande formée par l'association syndicale « Les Hauts des Rosaires » tend en réalité, non pas à la revendication de la propriété de la parcelle cadastrée section A n° 2237, mais à la cession forcée de ladite parcelle par son propriétaire actuel, en l'occurrence Gérard X... ; qu'à cet égard, contrairement à ce que l'appelant soutient, est opposable à Gérard X..., pris en sa qualité d'ayant-cause du lotisseur, la succession Y...- B..., le règlement déposé par celle-ci à l'appui de sa demande d'autorisation de lotir et homologué par l'arrêté du 13 mai 1994 ; qu'or ce règlement, qui mentionne d'ailleurs expressément qu'il « est opposable et s'impose à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie dudit lotissement » prévoit notamment :- « article 3- accès et voirie :... Entre la rue de la Falaise et la voie communale des Villes Gaudi, une emprise de voie de 8 mètres de largeur sera réservée ; dans l'immédiat, cette voie sera aménagée, en voie piétonne seulement, par le lotisseur » ;- « article 15 — association syndicale : les voies et espaces libres du lotissement auront le statut de voies ou espaces privés en indivision entre les allotis — jusqu'à leur incorporation dans le domaine communal ; ils seront entretenus — ainsi que les réseaux divers — par les allotis regroupés en association syndicale constituée à cet effet » ; qu'il résulte de ce qui précède que la volonté des parties, tant du lotisseur qui a élaboré ce règlement que des allotis qui y ont adhéré, était bien de transférer, à l'issue de la vente des lots, la propriété des voies et espaces libres du lotissement à une association syndicale constituée à cet effet ; qu'ainsi, ayant cédé la totalité des lots, le lotisseur n'avait plus vocation à rester propriétaire des espaces communs ;
ET que l'examen des pièces produites par les parties, notamment du plan cadastral, démontre que la parcelle litigieuse, cadastrée section A n° 2237, qui présente une forme incompatible avec toute construction, a pour seule fonction de permettre la desserte intérieure du lotissement de même que la jonction entre deux voies publiques, correspondant ainsi à la voie décrite par l'article 3 du règlement ; que dès lors c'est à tort que les appelants soutiennent qu'il n'existe aucune justification légale ou contractuelle au transfert de propriété revendiqué par l'association, le règlement de lotissement constituant au contraire une telle justification ; que c'est également à tort que les appelants soutiennent que l'incorporation de la parcelle litigieuse dans le domaine communal, telle qu'elle est prévue par le règlement, constitue un obstacle à l'action de l'association, le transfert de propriété du lotisseur à l'association étant au contraire le préalable nécessaire à une rétrocession au profit de la Commune, comme il est d'usage dans les opérations de lotissement à caractère privé ;
QU'enfin c'est vainement que les appelants soutiennent que la cession ne saurait intervenir gratuitement, tant il est évident que la parcelle litigieuse, qui ne présente d'intérêt que pour l'association elle-même, est dépourvue de toute valeur marchande et que sa cession s'impose à titre gratuit en exécution de l'obligation contractée par le lotisseur de garantir aux acquéreurs des lots un accès et une desserte conformes au règlement du lotissement ; qu'ainsi l'association syndicale « Les Hauts des Rosaires », régulièrement constituée et déclarée, est en droit d'exiger de Gérard X... qu'il régularise l'acte notarié portant cession gratuite de la parcelle litigieuse à l'association ; qu'à défaut et à l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente décision, l'arrêt vaudra titre de propriété et devra être publié comme tel à la conservation des hypothèques ;
1/ ALORS QUE les conventions ont force de loi entre les seules parties contractantes ; qu'en postulant l'opposabilité à l'égard de Monsieur X... du règlement déposé par la succession Y...- B... à l'appui de sa demande d'autorisation de lotir et homologué par un arrêté du 13 mai 1994, sans préciser sur la base de quel document s'imposerait à l'exposant l'obligation de céder, qui plus est gratuitement, une parcelle dont les extraits de règlement par elle cités n'imposaient au demeurant pas une telle cession, la Cour d'appel a statué par voie de pure affirmation, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2/ ALORS QU'qu'en considérant, sur la base du plan cadastral, que la parcelle litigieuse correspondrait à la voie décrite par l'article 3 du règlement, de sorte qu'en vertu de l'article 15 du même règlement prévoyant pour ce genre de terrain le statut de voies ou espaces privés en indivision entre les allotis jusqu'à leur incorporation dans le domaine communal, sans préciser en quoi ces éléments constitueraient pour Monsieur X... un élément impératif commandant son dessaisissement d'un bien lui appartenant régulièrement, qui plus est gratuitement, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ;
3/ ALORS subsidiairement et en tout état de cause QUE selon les dispositions de l'article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; qu'en retenant, pour déclarer que l'association syndicale « est en droit d'exiger de Gérard X... qu'il régularise l'acte notarié portant cession gratuite de la parcelle litigieuse à l'association » que la parcelle « est dépourvue de toute valeur marchande et que sa cession s'impose à titre gratuit en exécution de l'obligation contractée par le lotisseur de garantir aux acquéreurs des lots un accès et une desserte conformes au règlement du lotissement » ; le privant ainsi de sa propriété par une cession forcée à titre gratuit, quand l'exposant, en application d'une obligation contractée par un tiers, ne pouvait être contraint à céder son bien sans contrepartie financière, la Cour d'appel a violé l'article précité, ensemble l'article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme.
4/ ALORS subsidiairement encore QU'il incombe aux juges de se prononcer sur les pièces régulièrement versées aux débats et soumises à leur examen ; qu'en s'abstenant d'examiner tant l'avis de valeur dressé par le notaire C... le 11 mars 2009, au terme duquel ce dernier évaluait très précisément la valeur de la parcelle litigieuse dans une fourchette de 35. 000 à 42. 000 €, que la lettre adressée à l'exposant le 3 mai 2007, aux termes de laquelle le conseil de l'association syndicale proposait le rachat de ladite parcelle à 3. 897 €, éléments attestant du consensus sur la valeur marchande attachée au bien, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1353 du Code civil.
